序：
“万万没想到，城东马群地铁房狂降231万？还无人问津？”
就在3月即将收尾，全南京目光聚焦在8000人排队的华新城，以及放风6.4万的河西中部、5.5万的南部新城、较高冲击3.9万的江北核心区之时，一条看似不起眼的业内爆料，将不少人的目光重新拉回紫金山的东面。
真相是，马群天悦花园小区的一套法拍房，已经流拍过3次。虽然比市场预估价低了200多万，但依旧“扑街”了。
其实，这也很正常。毕竟，在法式豪宅、次新房、老破小、安置房鱼龙混杂的“城东头部枢纽”马群，二手商品房的价差达到一、两万以上的两极分化现象，一直是见怪不怪了。
不过，最近也有利好：说是那个“南京较大TOD”换乘中心终于全面开工了，还有复地三期，也传言今年有望入市。意味着，拖延多年的地块拆迁终于有进展了吗？
如果时光可以回头，很多人应该清楚地记得：作为城东“门户”的马群地铁站区域，在原来ZF官宣的一系列城建改造计划中，“最迟2019年就能全部成型。”
可是，长期渴望华丽转身的马群，今天还是一个磕磕绊绊的“半拉子”。作为紫金山东麓的“守门者”，马群何时才能迎来迟到的觉醒？
1
马群，一片有故事的土地。
它，不仅是老一辈南京人常常调侃的“新马泰”重要核心成员，也是南京主城真正的东大门。
因为地域发展的不平衡，在过去的很多年内，马群一直被打上刻板成见的标签：比如城乡结合部，比如外来人口聚集地。
就算放在今天，或许也没多少年轻人知道，这个距离新街口只有9站地铁的地方，曾经是明朝朱元璋的御用皇家马场。
正是紧挨着紫金山和环陵路，这片六百多年前的尊贵之地，在本世纪初进入商品房时代后，也曾有过远大的抱负：钟山美庐，钟山晶典，天泓山庄，建发紫园.......无不在彰显着“南京之东”的身份象征。
但，随着仙林大学城、麒麟科学城（科创园）在十多年内先后崛起。犹如一南一北两个“钳子”，将马群挤压在中间，使其动弹不得。甚至在很长时间内，栖霞区自己也似乎快遗忘了，全区这片少有伸入环陵路“龙脉”最南段的土地。
当北面的仙林拿走了人文与底蕴，南面的麒麟科创园拿走了科研与产业，剩下被夹在中间的马群形单影只，只能孤军奋战：虽然，昔日的村庄与农田不见了。但，也只能继续扮演着“进城桥头堡”的角色，想象力无法给予更多。
也难怪，有人说，除了油坊桥外，马群地铁站大概是2号线人流量较大的一站了。平日高峰进出站的客流，都已轻松破万。“作为城东公认的宇宙中心，一站式接驳汤山、句容、麒麟门、东郊小镇……”
也就催生了那个无比熟悉的经典画面：大批黑压压的乘客出站，出租车与马自达司机争抢着生意。自行车大军与摩托党也在这里争分夺秒，上演着一幕幕“速度与激情”。
经常在这里被堵到没脾气的南京人，如果谈到马群，总是忍不住感慨一句：啊，让人无法释怀的堵点。什么时候能打通任督二脉？
但，就是这样一个在理论上不会被高净值人群看得上的“交通混乱之地”，却因为9年前，被上海复星集团旗下成员复地一眼看中的海军医地块，令人意外地诞生了南京城东迄今少有的纯法式干挂石材大平层项目。
五年前，它的收官均价达到3.2万。五年后，它的二手房挂牌均价站稳4.5-5万。报价较高的一套毛坯二手房，达到5.7万多一平。
从早期的田园农家乐，到后来的经适房集中营，再到以梦为马，豪宅逆袭。何尝不是仍带着一点土味的后进生马群，渴望华丽翻身的一个梦呢？
2
“听说，马群的复地三期今年要拆迁了！”
犹如平地一声惊雷。让沉寂已久的马群，这个长期存在感偏低的“城乡结合部”板块，再次被拉入人们的眼帘。
掐指一算，整整9年，那个一直都在未完待续的、“军转民”的海军医地王，这次真的能如愿划上一个优质的句号？
我们不妨先一起来看下，复地三期待拆地块的较新现状：
三期地块上最醒目的钉子户建筑，也就是紧邻中山门大街北侧的两栋“老破小”住宅。近日在现场看到，沿街的一排门面房，已有近一半陆续关闭。
耐人寻味的是，当笔者随机询问剩余的商户何时搬迁？他们纷纷摇头，大多表示：“这个不太清楚。”看得出，欲言又止。
再来看一下复地三期的剩余闲置地块，已经被人开垦成了菜地。一眼望去，绿油油一片，与已建成的法式大平层豪宅区相映成趣。
实际上，这片菜地并不靠主干道路边。所以无论开车，还是坐在地铁上，一定是看不到的。
“三期究竟何时拆？”在走访复地小区的物业后，得到的答复却大相径庭。排名前列个门岗表示：“估计三期4、5月份就能拆，因为多层洋房盖的速度很快，今年应该能入市。”
另一个门岗却给出不同的回复：“这块地是很多年都拆不动啊，哪有那么快就能拆的。今年开盘就别指望了！”
面对两种截然不同的说法，到底以哪一方为准？于是，笔者再次致电复地内部人士，得到的官方答复是：“三期确实已纳入今年项目拆迁计划。如果不出意外，按计划将在四季度入市。但具体还得视拆迁进度而定。”
作为紫金山下少有海军医地块的收官之作，复地三期将会打造何种产品？据介绍，“三期住宅应该会沿袭一二期的法式石材建筑风格，打造起步180-220㎡大平层。”
此外，复地御钟山三期还将规划一座总体量5-6万方的“大盒子”商业体，配套上盖40年产权的小户型公寓产品。“项目具体规划还在调整，或将有望与招商花园城连为一体。”
可以预见的是，这是容积率被严苛限制在1.45的低密度稀缺地块上，所能容纳建筑的较大极限。接下来，就看马群如何施展久违的合力：招商、中垠、复地三家，通过地铁2号线+综合换乘中心亲密握手，实现抱团发展。
等到那时，复地三期的后续房源将会带来一个怎样的价格想象空间？要知道，就连“远离”紫金山的仙林大鱼，都卖到了4万以上。所以，“御钟山3.0版”入市究竟能批到多少？是4万+，还是5万+，甚至是6万？.......不妨，拭目以待。
关键是，马群不应该继续扮演一个被孤立的特殊存在。它应该主动跳出马群新街、中山门大街、金马路、神马路、奔马路......主动与仙林大学城、麒麟科创园握手言和，甚至紧紧地拥抱在一起，“连在一起”。才能真正做到脱胎换骨。
毕竟，当南湾营安置区的百水芊城、中南世纪雅苑等都不自觉地将自己归为麒麟科创园的楼市版图之中，马群还有什么理由，不去打响一场关于段位与尊严的夺还战？
正如那位知名大V整天絮叨的“金句”：连起来，才有未来。连起来，才是伟大。
3
如果把复地三期视为马群豪宅的压舱石。那么，拖拖拉拉七八年的南京首座大型TOD换乘中心，则是马群核心区得以继续“策马奔腾”的头部引擎。
所幸，拖了那么多年，这座总投资32亿，体量25万方的“换乘枢纽+商业综合体航母”即将破土而出，目前进入地下室主体施工阶段。较新的说法是，预计2022年建成投产（比2019年底交付的说法，又延迟了三年）。
不管如何，与复地三期仍是一片宁静的菜地风光相比，隔着地铁站相望的中垠紫金城市广场（换乘中心）在三月复工后，如今已干得热火朝天。现场看，与2号线站房并排而立的S6宁句线站房“底部基座”已初步成型。这，确实足够让人惊喜。
事实上，这是一个自2014年拿地后，就一路颇费周折，耗费多年不断反复修改规划，近期才慢慢建到地下室的南京首座TOD综合体项目。它最早的规划，其实是一个汽车站。
而很多住在城东的南京人都知道，马群换乘中心早在2012年就放风要开工。后来却又被搁置起来，直到两年后出让，被中青旅+中垠联合体以13亿多的总价摘牌了。
“意味着马群城市化的思维转变，即通过市场化运作，让拿地房企负责协调开发、运营。”
说到底，就是原本应该由政府承建的换乘中心项目，通过更高起点的“整合规划”打包后，并入56万方的一站式大型综合体开发计划。最终，由中垠地产打造南京首座TOD综合体，集交通、商业、办公、文化、居住为一体的紫金城市广场。
其中的住宅组团，叫紫金观邸。也是个销售周期长达近5年的“倒挂神盘”。直到今年1月中旬才“很不情愿”地收官。最后一批毛坯尾房均价2.7万/㎡，小区二手房挂牌3.1万-3.3万/㎡。不仅远低于对面的复地大平层，甚至在隔壁的顾家营面前也抬不起头来。
其实也没办法，顾家营的手中握着北京东路小学分校与科利华中学分校“双学区”，地位自然更加尊崇。放眼望去，五矿、银城、紫金华府等小区大牌云集，哪家二手房挂牌价不是在4.5-5.8万/㎡？
此外，作为最重要的小区集中式商业配套，以及与招商花园城构成南北呼应的“双MALL”之一，紫金城市广场投产开业的时间一变再变。近年的说法就有2019年，2021年底，2022年三个版本。“无形中，也在拖延小区利好的兑现。”
最终，多次调整过后的换乘中心地块，如今也被一分为二：以马群南路为界线，分为东、西两个地块。东地块规划公交停保场，西地块建设大型换乘中心及商业配套。
建成后，马群将形成三条地铁、一条有轨电车、以及地面公交、短途城际、小汽车、出租车、非机动车等多种交通方式集于一体的综合换乘枢纽。预计综合换乘量达24万人次/日。
换乘中心的地下一、二层都是停车场，可提供800个停车泊位，还有2000平方米的非机动车停车场地。地上一层是公交车换乘层，二层是轨道换乘层：2号线与S6号线将“并肩而立”，可以通过空中连廊，换乘有轨电车。此外，预留远景12号线位。
至于商业方面，按照中垠开发商之前的官宣说辞，将打造成一个情境式生活体验Mall。涵盖零售、艺术、影城、休闲、亲子等业态。“意味着建成之后，中山门大街南侧的业主不用专门过马路，跑到对面的花园城了。”
当然，两个近10万方的MALL，也完全可以支撑起一个中小型商圈。加上复地三期5万多方的集中商业，以马群地铁站为中心的商业吸附力，势必得到显著提升。
所以，那个繁华的马群“新街口”，还会回来吧？
4
无论怎样，种种动向都在表明：马群历史上的城建欠账，似乎准备一股脑补齐了。
毕竟，熟悉南京楼市的人也知道，这座城市最早的“大城东”概念，其实始于马群。
回首十多年前，南京主城扩张一路向东。在跳出明故宫、月牙湖与苜蓿园束缚的掣肘后，马群如一匹冲出栏的小黑马，奔跑得是多么的欢脱。
如果说栖霞建设的早期代表作天泓山庄，以及建发中式梦想寄托的紫园只是“开胃菜”。马群城市化运动真正的高潮，是从中山门大街一幕幕惊心动魄的拿地大戏开始的：
2009年，招商以13.9亿杀入马群，即今天的紫金山1号与花园城MALL。楼板价破1万2，震惊南京楼市。
2011年，来自上海的复地力压招商、中海、苏宁置业三家巨头，以28亿高价拿下海军医院地块。即33万方的“法式平墅大区”复地御钟山（原名复地东郡）。
2014年，中青旅+中垠联合体为了抢到换乘中心地块，多掏了1.5亿元保障房建设资金才最终如愿得手。地块“面粉”经过50轮激烈加价，土地总价成本突破13亿。也就是今天的中垠紫金观邸与紫金城市广场。
彼时，新进驻的大鳄还有世茂，也在马群拿了一块优质的地皮。但，在位置上更靠近金马路（马术场），与充满烟火气的马群新街其实还有一段距离。
值得一提的是，一直对马群念念不忘的竟然还有苏宁置业。可惜，首战败给招商，二战败给复地。先后两次土拍争夺战，都与马群失之交臂。不然，张老板一拍大腿，再来打造一座“紫金东郡2.0升级版”也说不准。
至此，马群正式告别本土房企垄断独大的过去式，迈入了全国品牌房企升级的时代。虽然，它的城建配套进度有点“慢”，它的城市面貌还不算太漂亮，它还有很多老破小棚户没来及拆。
但至少，我们看到了在栖霞、玄武和江宁三区的夹缝中，肩负着“承上启下”任务的马群，今天单枪匹马所做的不懈努力。
“愿你车水马龙，人潮汹涌。也愿你豪宅成片，融入紫东。”相信，马群终有一日能够觉醒。用焕新环紫金山板块的核心执念，重新证明本属于自己的价值。
