这个价格实在卖不了!南京41幅高价地该如何自我救赎?

南京焦点发布

2018-05-25 09:24:42 ·南京楼市资讯全解码,城建动态、规划利好分析、最新开盘信息,房价直击。

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如果说,要给今年的楼市加一个关键词,我想“高价地”肯定逃脱不了。

很多拿了高价地的开发商纷纷表示,这个价格叫我们怎么卖,这个价格我们实在不能卖啊!

据不完全统计,目前南京已诞生了41幅2万+地块,其中有36幅地块出让时间集中在2016年、2017年期间。而今年,将是高价地的上市年,而这些地块入市的价格,也将成为各板块今年房价的风向标。

(来源:土拍网)

但是就在大家都期待着高价地能手拉着手冲破限价时,他们的表现却一次次让我们失望...

不断调低放风价

代表:江北一众2万+楼盘

2016年3月18日,保利经过46轮的激烈竞拍,以31.2亿拿下江浦G03地块,楼面价高达22320元/㎡。由于甚高的楼面价+雨山路地铁口的地理优势+保利的品牌优势+精装产品,保利云禧曾放风小高层预计约3.5万/㎡,叠墅预计4万+/㎡。

但在江北3万/平的红线面前,已经变成“现在的市场卖4万几乎是不可能的,3万毛坯的价格能批下来已经很不错了”。本不需要现房销售的项目却因价格定不下来,硬生生快拖成现房,置业顾问们也是惆怅,毕竟大半年只拿底薪的感觉不好受啊。

同样遭遇限价“辣手摧花”的还有金地悦风华、绿地海悦扬子江金茂悦、金隅紫京叠院等等还有江浦几个2.3万+地块,以上的这些高价地们如果最终真的都沦落到3万/平的毛坯价,除去3000-4000的建安成本,开发商也许只能赚4000/平左右,但是毕竟自己拿的地,打碎了牙也往肚子里咽吧......

死磕到底不开盘

学习代表:高科荣境、长发都市诸公

这两个也算是神盘了,高科荣境2007年拿的地,地价高达7000多一平,一度成为当时仙林地王。不过各位地王们好好学学,当年人家硬是拖到了2012年首开,均价在1.5万左右,现在人家到现在还有7栋住宅未加推,去年加推的大平层均价已经在3.1万左右了,地王会亏本?不存在的。

同样的手法可能还会出现在高科紫微堂身上,2015年拿的地,又是仙林湖地王,地价2.1万/平,自去年年底公开样板间后,再也没了消息,仙林土豪们等的心痒痒。

可别说豪宅不受限价影响,城南的别墅长发都市诸公自2010年拿地硬是拖到了2014年才上市,从当年雨花台地王——15977元/㎡的地价到如今4万左右的在售均价,当时首开声称“亏本卖”的项目如今也算是回血了。

这种自救的方法,总结下来就是一个字:拖。能拖多久拖多久,拖到限价放开就是皆大欢喜,反正死磕吧。反正以时间换空间吧!

耗不起硬着头皮上吧

代表:中海桃源里

中海桃源里可以说是高价地中首当其冲上市的了,本指望22373元/平的地价能打开鼓楼滨江4万的限价,却停在了毛坯38995元/平,开发商也是极为爽快的,一次性推完所有住宅,当年的地王——终结于此。桃园世纪这下就很尴尬了,能卖多少呢?

不过中海桃源里也不算是贴着地价卖,也给一批想要上市的新盘提了个醒,大不了精装豪宅改毛坯呗,起码有的赚,能赚一点是一点。

地价高于周边房价的项目

代表:京奥港未来墅等

高价地们最惨的莫过于这一批了,拿地价>在售房价。又要提到老生常谈的地价22353元/㎡的京奥港,放风价由最开始的4万一降再降到开盘前的3万,而当时旁边的中南世纪雅苑精装成交均价仅2万多,最终京奥港未来墅销许均价25715 元/㎡,算上建安费...宅妹还是那句话自己拿的地,打碎牙也要往肚里咽...谁能来救救京奥港...

其实如果麒麟规划再高大上一点,饼画的再美好一点,这个价格肯定不愁卖。

宅妹突然想起栖霞鲁能公馆。尧化门前期华润幸福里的收官价为18500元/㎡,听说楼面地价为20171元/㎡的栖霞鲁能公馆想在今年上市,房价能突破3万/㎡吗?可能贴着地价能批个2.5万就皆大欢喜了吧。

原来高价地们除了期盼着能冲破限价,还有这几种活法。总而言之要么耗,要么委屈一点低价上市,除此之外,还有没有别的方法可以打破目前高价地的尴尬境地呢?

就此问宅采访了南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华。他表示高价地通常都会打造高端产品,而打造高端产品的成本通常要比一般产品更高,例如江北一些2.2万+的地块,加上建安成本、工程投资等管理费和一些合理的利润之后,起码要卖到3.3万~3.4万左右。

大部分房企现在的都抱着能拖就拖的心态,最好能拖到限价放开或者价格能有调整空间的时候在上市。

而小部分的抢开楼盘,例如已经售罄的中海桃源里和将要开的保利云禧则是以毛坯等手法尽量的降低成本,利用时间换空间,避免往后更多的变数或者更大的风险。还有一些抢开无门的楼盘,由于现房销售和价格等问题无法上市。

对于往后类似于京奥港这样亏本卖房的现象,他表示未来还会出现。有些楼盘抱着能拖就拖的想法,但抗衡不过板块限价,最终成本越来越高,现在可能还能贴着地价卖,再拖可能真要亏本卖了。

最后,吴翔华也指出,限价不是根本出路。大比例的配建共有产权房才是建立房地产市场长效机制的最好办法。

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