南宁2万+楼盘生存现状!卖不动的,只是因为贵吗?

焦点南宁

2020-08-20 15:51:17 ·搜狐焦点南宁站官方新闻资讯。内容涵盖房地产市场、房地产金融、土拍信息、项目营销、高端人物访谈等。

如今的南宁,仿佛遍地都是豪宅。

上周,南宁又一豪宅亮相。位于三岸的双珑原著营销中心开放,最高毛坯备案价达到70354.35元/㎡。继五象湖出现4万+后,南宁又冒出一个“贵出天际”的豪宅。

△双珑原著毛坯备案价

2020年,越来越多2万+楼盘亮相,房价分化加剧的同时,也在悄然拔高楼市的整体价格水平。似乎,南宁的2万+时代已经到来。

有人会问了,南宁人都这么有钱了吗?这么多高价盘,卖得动吗?狐哥细细探究了一些高价盘的销售情况,看到了一些不寻常的事……

2万+生存现状

关心楼市的人们可能早已注意到,五象湖的两个热门盘建发央玺、锦麟玖玺早先曾传出喜报。锦麟玖玺号称首开劲销5亿,更早的建发央玺,则是“狂销”8亿。

△锦麟玖玺、建发央玺海报

5亿、8亿是什么概念呢?根据克而瑞的数据,7月南宁成交金额最高的建工城,卖了9.59亿元,第二名的保利领秀前城卖了6.82亿元。

△7月南宁成交金额榜(来源:克而瑞)

一天的业绩差不多顶别人一个月,厉害了。

建发央玺、锦麟玖玺都是2万+的楼盘,如此成绩,似乎在告诉人们2万+楼盘很好卖。可事实真是这样吗?

实际销售情况我们无从得知。狐哥查询了南宁住建局商品房销售公示系统,通过对比部分2万+楼盘的“存量”,来探究南宁高价盘的现状。

△南宁部分2万+楼盘存量

上面所列的楼盘,都是近期首开的2万+项目。可以看到,号称首开卖了8亿的建发央玺,在5月就首开,如今剩余1/3左右的货量;首开销5亿的锦麟玖玺,卖了上百套,按他们此前发布的“仅700万元/套”的海报来看,5亿不虚。

△锦麟玖玺海报

对比来看,5月时大批2万+楼盘首开,销量最好的万科紫台只剩接近1/4;同月开盘的宝能城,还有多达近95%的货量。

最“惨”的应该是万科瑧山悦了,去年12月就拿证(不公开开盘),但总共150套的货量还有109套没卖出去。广告宣传的“只为150人定制”似乎一点都没勾起人们的购买欲。

△万科瑧山悦广告

当然,好不好卖,还要看数据背后的原因。

好不好卖,原因在哪?

综合来看,2万+楼盘的成绩,并没有人们想象得那么好,而且这其中还掺杂了不少1.7万-1.8万元/㎡产品的“水分”。

比如龙光天瀛首开时,价格是1.8万元/㎡起步的,推了很多小户型产品,令不少投资客趋之若鹜。过了一段时间后,龙光天瀛才把部分产品涨到了2万+。

△龙光天瀛很多小户型

但也有些楼盘起点很高。比如万科瑧山悦,毛坯备案价平均4万元/㎡,最高甚至达到7万元/㎡以上。不过正因为起点太高,纵使身处东盟商务区黄金地段,项目也鲜有人问津。

总的来说,敢卖2万+的楼盘地段都不差,“学铁商、江山湖”至少有一两样是拿得出手的顶级配套。在价格也相差不大的情况下,产品是影响销量的最大因素之一。

其中最典型的例子当属广源凤岭壹号院。与其他楼盘不同的是,在三岸这样遍地改善大户型的板块,它只卖住宅性质公寓,约30㎡的LOFT。因此广源凤岭壹号院虽然总价低,还推出首付分期的优惠,但半年只卖了一半多点。

△广源凤岭壹号院清一色30㎡户型

有个插曲,狐哥一位朋友就是看了广源凤岭壹号院几个月,最后却转而买了西乡塘某盘。可见市场期待差异化的产品,但过于特立独行很难被市场认可。

相对来说,建发央玺就显得“聪明”多了。“高低配”产品涵盖高层、洋房、联排别墅,面积段67-171㎡不等,总有一款满足购房者。

△建发央玺“高低配”

当然,也有差异化做得比较好的。比如万科紫台的精装、盛邦滨江府的园林、阳光城江山璟原的“艺术品”理念等,都做出了“豪宅”的味道。

△盛邦滨江府园林效果图

只不过,南宁还并未到全盘接受豪宅的时代。

未来,2万+会更多

南宁最开始的2万+,还是2011年的华润幸福里;而直到5年后,保利君悦湾才成为第二个2万+项目。不过,直到2019年以前,2万+还只是零零星星分布在各城区的优质地段里。

△华润幸福里

2019年,龙光天瀛刷新了南宁土地楼面价的记录,随后多幅万元高价地被拍出。“面粉”价的暴涨,让周边区域的房价也开始攀升。前段时间,华润二十四城二手房卖出了2.25万元/㎡的高价,震惊楼市。

而今年,万元高价地开始集体亮相,由此南宁迎来了2万+楼盘的爆发。

狐哥初步统计了一下,南宁已有近30个2万+楼盘(部分未面市项目,价格参考了地价及周边项目情况)。

△南宁2万+楼盘统计,仅供参考

除了新盘外,一些还未售罄的“老盘”,也涨到了2万元/㎡以上,如美泉1612、荣和公园大道、宝能城等。漫长的去化周期,反而让这些盘吃到了房价上涨的红利。

今年,中铁在三岸拿地,楼面价破1.5万元/㎡,打破了龙光天瀛的记录;双珑原著大大方方亮出7万元/㎡毛坯备案价,8月底五象又出热门地块……对于南宁来说,这样的故事远未结束。

△8月即将拍卖的热门地块

不管人们愿不愿意承认,未来2万+楼盘还会更多,甚至3万+、4万+……

但其实,经历了疫情、疫情缓解后的短暂爆发,到如今南宁楼市已经开始冷了下来,进入横盘期。虽然新盘仍在不断出现,但购房者已经没有那么热情了。

从今年的楼市供求走势图就能看得出来,南宁的住宅成交面积已经连续3个月下降,7月时已经回归到疫情前的水平,房价也稍微降了一些。

△2020年1-7月住宅供求走势图(数据来源:克而瑞)

买房的人少了,花大价钱买房的人自然更少,高价买地的房企们相当骑虎难下。高价盘会更多,但也会更难卖。

也许,要拯救销量,房企们得拿出真本事了。

图文/一抹蓝

部分图片来源网络

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