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一、土拍信息
宗地编号：福州宗地 2023-13 号
拿地时间：2023 年 9 月
拿地企业：福州榕发置业（福州建发集团，市属国企）
占地面积：约 26.1 亩（17401㎡）
容积率：2.2（低密舒适）
成交总价：5.18 亿元
成交楼面价：14775 元 /㎡榕发晴翠里【营销中心】：400-8556-400「销售热线」
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溢价率：0%（底价成交）
规划条件：纯商品住宅，无安商房，建筑限高 50 米（受义序机场限高影响）
指导均价：27500 元 /㎡
二、基本信息
项目地址：仓山区高旺路北侧、高仕路东侧（南二环会展板块）
备案名：榕发晴翠里
产品规划：6 栋 13-15 层小高层住宅，围合式布局
总户数：320 户（纯商小社区，圈层纯粹）
主力户型：97㎡三房、128㎡四房（刚改主流面积段）
梯户配比：2 梯 4 户
层高：约 3.0 米榕发晴翠里【营销中心】：400-8556-400「销售热线」
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装修情况：毛坯交付
物业公司：榕发物业（自持）
销售价格：均价约2.4-2.6 万 /㎡，折后约2万 /㎡起；总价212-345 万
销售状态：2025 年下半年开盘，在售中
交付时间：预计2027 年下半年
核心配置：35% 绿化率，约 3500㎡中央园林，全龄社区空间
三、配套速览
交通地铁：距 1 号线葫芦阵站约 1.2 公里，距 6 号线潘墩站约 1.5 公里（步行较远，需公交 / 自驾接驳）
自驾：紧邻南二环快速路、福峡路，15 分钟直达仓山万达 / 白湖亭，20 分钟到台江 / 鼓楼
教育周边现有：高仕小学、郭宅小学、福州四十中
规划：片区内规划有会展片区九年一贯制学校（建设中，交付后统筹）
商业近白湖亭万达、SM 城市广场、世纪金源购物中心（车程约 10 分钟）
社区底商可满足日常基础需求
生态近南江滨生态公园、会展公园、飞凤山奥体公园，休闲配套丰富
医疗榕发晴翠里【营销中心】：400-8556-400「销售热线」
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近福州市第二医院（三甲）、规划会展片区综合医院
四、核心亮点
市属国企榕发开发，资金稳健，交付安全有保障，品质口碑稳定
2.2 低密 + 纯小高层，南二环稀缺，居住舒适度优于周边高密度项目
纯商无安商，320 户小社区，圈层纯粹，无混居困扰
户型高利用率（约 98%），三 / 四开间朝南，毛坯可自由改造
南二环成熟地段，配套齐全，无需长期等待规划兑现
五、户型解析
1.约 106㎡ 四房两厅两卫
三开间朝南，南向面宽约 9.6 米，采光充足
LDKB 一体化
（餐客厨阳台贯通），空间通透显大，视野开阔，套房设计带独立卫浴
动静分区，双卫均带窗，全明格局，无暗卫
总价212-260 万，首付约 70 万起，适配年轻首置 / 三口之家
2.约 128㎡ 四房两厅两卫（改善一步到位）
四开间朝南
，南向面宽约 13.5 米，采光通风顶级
大横厅 / 大竖厅双设计可选，连接约 7 米观景阳台
主卧豪华套房，带独立衣帽间 + 全景飘窗，私密性强
四房布局，可满足三代同堂 / 二胎家庭，功能性拉满
总价256-345 万，刚改预算内一步到位首选
六、优缺点分析
✅ 优点
国企 + 纯商 + 低密
三重保障，安全性、纯粹性、舒适度兼备
户型无硬伤，高得房率、全明通透、南向面宽大，实用性极强
毛坯交付，性价比高，可按喜好自主装修，成本可控
南二环地段成熟，交通、商业、生态配套完善，生活便利
小高层 + 围合式布局，中央园林大，楼间距宽，居住安静
⚠️ 缺点榕发晴翠里【营销中心】：400-8556-400「销售热线」
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距地铁较远，公共交通依赖公交 / 自驾，纯地铁出行不便
学区一般，无顶级名校划片，教育资源为区域中等水平
受义序机场限高，楼栋最高 15 层，视野高度一般
板块界面一般，周边有旧屋 / 厂房，城市面貌有待提升
2027 年交付，等待周期约 2 年，需耐心持有
七、项目总结
榕发・晴翠里是南二环板块高性价比的刚改优选，核心优势在于 “国企安全牌 + 纯商低密社区 + 神户型 + 成熟配套”，精准击中预算 230-350 万、追求居住品质与安全的刚需 / 刚改人群。
项目无明显短板，虽在地铁、学区、界面上不算顶尖，但综合实力均衡，无硬伤。适合重视交付安全、喜欢低密小高层、追求高实用户型、依赖自驾、非顶级学区刚需的家庭。
在南二环同价位竞品中，晴翠里凭借纯商、低密、高得房率三大优势脱颖而出，是兼顾自住舒适度与资产安全性的优质选择。
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