新投映万合售楼处电话：400-8556-400【☎☎售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽
✨✨新投映万合营销中心电话：400-8556-400【☎☎售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽
✨✨新投映万合开发商电话：400-8556-400【☎☎开发商电话已认证】✨✽✽✽✽
✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
✅为您安排楼盘现场销售全程接待并讲解，给您更贴心的看房体验！
✨✨Vip贵宾置业=欢迎来电预约尊享内部折扣=匠心钜制恭迎品鉴
温馨提醒：我们楼盘售楼部400电话没有设置任何所谓的“分机号”，拨打前请仔细甄别，注意保护个人隐私！谨防上当！
新投映万合：备案名（尚峰公馆），地处：三远片区，福光南路与远洋路辅路交汇口。
区位情况
项目位于三远片区，距离地铁2号线800米，4号线1.2公里，
周边有宜家、台江万达，休闲购物尚可，项目南侧就是光明港，有一定的河景资源。
周边存在菜市场，加上鼓山新区的沿街店铺等，生活气息尚可。
项目规划10栋高层住宅，其中商品房4栋+安商房6栋。
其中922户安商房、344户商品房，合计1266套，项目实行软隔离，购房者需要特别注意。
商品房主推：81、102，113、114平。
02
PART
楼盘土拍
2022年9月29日，福州三江口建设发展以底价9.09亿竞得宗地2022-46号，楼面地价8419元/㎡。
土地面积：55.85亩，容积率：2.9以，限高：100米，商品房销售指导均价：33000元/平方米。
地块须配建安置型商品房67500平方米，销售均价为16700元/平方米，由福州市土地发展中心回购。
分析：3年前的一场土拍，当时已经是国企兜底的市场。
当天土拍，三远首次推出，以安商为主，三幅地块分别被福厝、左海、新区拿下。
其中福厝拿下纯商，楼面价13468，左海安商，楼面价6940。
对于新区这幅地块，配建6.75万方安商房，比例达到61%。
对于安商房的回购价1.67W，对比楼面价存在利润差。
目前可以发现商品房的售价和安商房回购价基本一样。
很明显安商房的市场，已经彻底改变，以往回购价远低于市场，如今甚至比市场还高，只能说福州房价下跌的实在够快。
换言之，安商房的实际价值已经低于回购价，拆迁户上靠面积补差价，实际是亏本生意了。
对于三远旧改，后来全部上架出让，剩余的纯商地块被榕发一家全部拿下，楼面价1.3W左右。
面对这种天量库存的外围地块，最终两幅地块被回购，也让这个巨型旧改的供应一下子压缩了不少。
对于新区集团，相比于其他国企，在土拍市场拿地并不算高调，只不过拿地的情况都比较糟糕。
项目主要以兜底三江口周边地块为主，2022年拿下的巨型纯商，最终住宅部分被回购收回，算是幸运。
其他地块，最成功的就是南二环的映南台，最晚上市，去化最快，也是房企难得可以赚钱的项目。
作为对比，在五四北1.8W拿下的映悦湖，已经注定是亏本了。
剩余的项目主要是安商，最后一幅三江口纯商，预计也是艰难，就看能否再被回购了。
综上，房企在福州这几年的兜底过程中，参与度不高，基本拿不到优质地块，对房企未来在市场的品牌效应也没有太大帮助。
03
PART
户型情况
81平：三房两厅一卫，位于中户，非连廊产品，北向不通风，主打紧凑三房的刚需产品。
优势是没有过多空间浪费，南向阳台够宽，劣势在于厨房、北面卧室开窗过小，不过介于项目定位，这个产品预计也是最吸引客源。
102平米：三房两厅两卫，进深大面宽小，客餐厅一体，两个阳台。
劣势在于两个卫生间面积都偏小，这个面积段的三房对于刚需吸引力相对一般，加上非主流布局，市场吸引力偏低。
113平/114平：四房两厅两卫，一梯一户，主流布局，三开间朝南，主要缺点餐厅没有独立空间，影响整个房间动线，次卧隔断客厅电视墙，双卫面积都偏小，还对着餐厅。
至于两个户型的差异在于113平位于内端，公卫采光偏小，北向卧室面宽变小。
分析：对于项目的户型，2T4主打刚需产品，不过由于面积不大+高层，公摊不低，其中端头户型又非主流，只有81平的产品相对吸引刚需。
对于113、114的独梯产品，这个面积段在市场还是有吸引力，只不过安商房的属性，让总价会偏高，抗性太大。
04
PART
🏡福州 新投映万合
新投映万合售楼处电话：400-8556-400【☎☎售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽
✨✨新投映万合营销中心电话：400-8556-400【☎☎售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽
✨✨新投映万合开发商电话：400-8556-400【☎☎开发商电话已认证】✨✽✽✽✽
✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
✅为您安排楼盘现场销售全程接待并讲解，给您更贴心的看房体验！
福州市提振消费专项行动工作方案
为落实国家、福建省实施提振消费专项行动工作部署，促进我市消费提质扩容，有效稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，助力做强国内大循环，力争2025年实现城镇新增就业13万人以上，社会消费品零售总额增长6%以上，现结合实际，制定本方案。
