即墨，应该是当下青岛较具迷雾和争议的板块了。
前几年，即墨蓝谷与西海岸、红岛并称“红黄蓝”，共同撑起了青岛楼市的半边天。各路购房大军犹如潮水一般杀入即墨。原本并不出彩的区域，一度成为青岛楼市的主力，房价一时间水涨船高，俨然成了青岛最火爆的板块。
其实不难理解。作为青岛“三湾三城”格局中的重要支点，各种利好在即墨一点一点铺开。大动作、大规划、大项目纷纷落地，展现在购房者眼前的是一个充满生机、充满概念的版图，自然也就成了居住跟投资的热土。
曾经，在很长一段时间内，人们对于即墨楼盘开盘即售罄的现象早已习惯，大家都是抱着看涨的态度入市，无论是蓝谷、创智新区、主城、城西板块甚至稍远一点的汽车城板块，都成了“香饽饽”。购房者只担心一件事：抢不到房。
作为青岛“七区”中少有不限购的区域，即墨在购房者及投资者眼中，是最有潜力的——房价便宜且空间无限。相比主城区的高房价，即墨的购房门槛相对较低，从而吸引了众多主城刚需外溢者及外地购房者，这两部分人群成了即墨楼市最主要客群构成。
对于过去几年即墨楼市来说，最值得的肯定的地方，一是抓住了“撤市划区”跟发展青岛大格局的机遇，顺势将板块带上了一个新层次；另一方面是把握住了“不限购”的底牌，吸纳了拦在主城门外的购房者，从销量来看，各个板块四面开花。
然而，在多方因素的共同合力下，楼市整体陷入低迷，青岛开启了降温模式。在大环境变化之下，曾经最惹眼的即墨，也无法延续以往的高光时刻。
从各区来看，拥有一身好概念的蓝谷板块，是当年即墨房价大涨较先波及的区域。地铁11号线通车运行、大学城的引进，使得蓝谷一跃成为青岛楼市“黑马”。当初5千多的房价，在浪潮的推进下，一下子迈过了万元线。但是滚滚的浪潮来时山呼海啸，退潮时也毫不留情。沿着11号线，十余个项目在两侧排列着，面对拔凉的楼市，开发商只能依靠降价优惠来吸引人气。
创智新区是连接蓝谷与即墨主城区的纽带，万科、海信、海尔、世茂、中粮、鲁商等开发商相继在此布局。2017年，中海地产在创智新区鏖战996轮，以6721元/平的价格拿下了地王，创智新区也因此一炮而红，成了众多开发商的拿地优选目标。短短时间里，板块内积累了大量楼盘，竞争激烈起来，个别项目开始打破平衡，调整售价，但成交依然没有太大起色。
