华发·香山湖壹号 | 珠海「好房子」改善标杆
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华发·香山湖壹号
以城央全新一代「四化」宅的超前产品力，
赢得市场一致认同的价值回响。
自从华发珠海湾入市以来，珠海楼市正式迈入“四化宅”时代。
而在今年准备入市的新盘中，有不少将主打“新规住宅”与“四化新型住宅”，有着超100%的使用率、空中庭院、挑高透空等创新设计。
珠海改善标杆之作华发·香山湖壹号，首批房源12月26日于珠海美高梅酒店宴会厅正式开盘，热销122套，约6.1亿元。首开成交套数、金额均居25年珠海高改项目之首。创广东省12月新开盘项目去化套数最高的项目；珠海主城25年开盘去化套数、金额最高的项目，为珠海楼市点燃了冬天的一把火。（数据来源：案场统计）
官方公布的去化数据显示，这一场首开，拿下了两项“第一”：
珠海主城 2025 年新盘首开中，成交套数、成交金额双第一；
按机构统计，在广东省 2025 年 12 月新开盘项目里，去化套数也排在最前列。
在今年整体偏冷静的市场环境下，这个成绩，确实很扎眼。
卖点：城央首个“四化新型住宅”+头排香山湖
从项目定位看，香山湖壹号有两个关键词：“城央” 和 “四化新型住宅”。
一是地段。
项目位于香山湖头排位置，临近香山湖公园、梅溪水库，属于城市成熟片区里的稀缺山湖资源带；
周边分布有珠海一中等学校，教育氛围浓，未来不远处还将新增一所九年一贯制学校（具体学区以教育部门公布为准）；
生活配套方面，香山文化艺术中心、香山迎宾馆、美高梅华府酒店、全民健身中心、新香洲·格创悦里、山姆会员店等，基本把“吃、逛、看、运动”一条龙配齐。
二是产品形态。
作为珠海城央首个“四化”试点住宅项目，香山湖壹号在产品设计上做了不少“新东西”：
户型实用率做得比较极致，在同等建筑面积下，把功能空间尽量“抠满”；
每户预留了挑高大露台，可以改成小花园、露天茶区等，同时改善采光和通风；
园林利用约 11 米高差，做成三层退台式立体景观+无边际泳池+空中茶室，更偏向“度假感”的社区体验；
社区内部配备约 2400㎡ 的壹号生活馆，包含恒温泳池、健身、瑜伽、SPA、书吧、小型 KTV、私宴厅等，定位成业主的“第二客厅”。
这些设计，在传统二手小区里基本是找不到的，也是这次不少改善客愿意“从老房子换过来”的主要原因之一。
背景：改善需求叠加“以旧换新”窗口
这场开盘之所以被多家机构、媒体同时盯住，还有两个背景因素：
改善客群集中释放
从今年全国一线、强二线城市的开盘数据看，单盘首开卖过 100 套的高总价改善项目并不多。
香山湖壹号首开 122 套，在珠海这样的体量城市，算是把“沉默了一阵”的改善需求拉出来见了一次“水位”。
“以旧换新”政策叠加
项目明确支持官方“以旧换新”路径，对持有老旧房源、希望升级到城央改善产品的客群来说，资金门槛被明显压低。
同时，华发方面已经释放信号：2026 年元旦后，将取消额外 1% 的以旧换新专属补贴。
换句话说，本次首开，也很可能是部分改善客户的一个政策窗口期选择。
在此之前，珠海首个“四化宅”项目已在市场上跑出了口碑，新一代产品上市、传统老盘二手价格加速分化的趋势，都已经在数据上有所体现。
项目总用地面积约7.93万m²，容积率2.72，计容建筑面积约21.57万m²
规划功能包括住宅建筑、商业建筑、公建配套及市政道路，其中：住宅计容面积约21万平方米、商业计容面积约0.5万平方米，公服配套计容面积约0.08万平方米。
除了地段好、体量大之外，还将作为“四化”新型住宅产品体系试点项目，支持该项目每户设置一处无人机物流投递平台。
建筑外观线条简洁流畅，外立面多采用大面积玻璃和简洁的几何造型，显得时尚大气
S1地块用地面积约49408.33㎡，S2地块用地面积约29868.26㎡。
总建设规模约347214㎡，其中地上建筑面积约277737㎡，地下建筑面积约69477㎡。
计容建筑面积约215714㎡，其中S1地块约155977㎡，S2地块约59734㎡，含计容类公共服务设施面积。
含4栋30层住宅楼，4栋32层住宅楼，1栋29层住宅楼，地下1-2层停车库，首层为架空车库。
项目整体设计以“自然+智慧+奢享”为核心，通过稀缺湖景资源、智能配置、多元生活场域，重塑新香洲高端人居标准。
华发·香山湖壹号环抱水岸而生，距梅溪水库直线距离仅约100米，沿生态湖岸布局建筑面积约121-252㎡4-5房
外立面采用通钻石切割几何线条设计，打造出四化新型住宅的“未来舱”的先锋形象，尽显现代国际雅致生活质感。
社区内部，项目还打造景观园林和约2200㎡下沉式会所空间，融合自然与艺术设计，形成私密高端社交空间，满足全龄段休闲需求。
项目以垂直生态理念为基底，打造融水系、步道、林境与浮桥于一体的四维景观系统，构建出超4万㎡的可游可赏的沉浸式森境园林。你不是在风景之外观看，而是身处自然之中生活。
更巧妙利用原生坡地地貌，以台地筑基，独创近11米高差的立体森谷园林，让园林告别单一平面，而是更立体地与归家、观景、运动等多种生活场景深度“嵌套”。
值得一提的是，华发·香山湖壹号为“四化”新型住宅产品体系试点项目，将达到智慧住宅三星级的标准。
“四化”新型住宅，即为“数字化、智慧化、绿色化、产业化”的新型住宅，创新融入智慧无人机服务、社区养老、智能家居、错层大露台等内容。
因此我们见到的效果图，可以看到华发·香山湖壹号的错层大露台设计。
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