近日，上海今年第四批次土拍安排公布，5幅宅地将于5月28日出让，分布于浦东（1幅）、虹口（2幅）、闵行（1幅）、青浦（1幅），总出让面积13万㎡，总起拍价82.7亿元。
对比去年5月9日开拍的四批次，4幅地块、用地面积约10万㎡、总起拍价84亿元（成交价97亿元）；今年同批次虽然来得稍晚一些，但供应量有所增加，起拍价基本持平。
通过梳理发现，本批次上架的住宅地块，均为近期局部控规调整获批，呈现出调整-批复-出让的有序供地节奏。
浦东南码头：世博水环旁“商改住”
浦东新区Z000302单元14-03e地块、14-04a地块合计出让面积17138.23㎡，住宅容积率2.5，起始总价249098万元，起始楼板价58600元/㎡。
2025年11月，南码头社区Z000302单元14街坊控规局部调整获批，核心变化在于：14-03e地块调整为三类住宅组团用地（Rr3），用地面积16465平方米，容积率2.5，建筑面积约41162.5平方米，建筑限高70米。同时，结合世博水环建设，滨水空间的14-04a地块新增综合驿站商业服务业用地（C2），用地面积673平方米，容积率2.0，限高15米。
本次上架待拍的正是这两幅地块，位于浦三路东方路口，属于浦东内中环，距离地铁6号线临沂新村站约300米；同时靠近7号线高科西路站及在建的19号线南码头路站。
地块南侧紧邻白莲泾河，正处于世博水环品质提升工程段，目前正在施工中。整个浦东“五环”水脉大工程预计于2027年6月基本建成。
板块内，此前中铁世博云境楼板价约5.3万元/平方米，房地联动价10万元/平方米，158套房源已售罄。保利世博天悦最新批次房源均价18万元/平方米，仅剩少量尾盘在售。
虹口瑞虹：抬板式滨水社区登场
虹口区C080301单元hk306-08地块，出让面积7115.32㎡，容积率2.5，起始价142304万元，起始楼板价8万元/㎡。
2026年1月15日，虹口区官网公示调整方案，将原公共绿地（G1）、幼儿园用地（Rs6）调整为公共绿地（G1）和三类住宅组团用地（Rr3）。调整后的hk306-08地块占地面积约7115平方米，容积率2.5，地上计容建筑面积约1.78万平方米，建筑限高80米。规划鼓励土方源头减量，适当抬升地坪标高，未来将以抬板式住宅社区呈现。
地块位于临平路太平桥支路口，西侧、南侧临河，已动工的南北通道途经地块下方。周边有地铁4、10号线及在建19号线的海伦路站，东北侧即为瑞虹新城，瑞虹天地太阳宫、月亮湾、星星堂、瑞虹坊等商业配套近在咫尺。
虹口欧阳：“商改住”迷你地块
虹口区C080403单元hk153-02地块比较迷你，出让面积6099.68㎡，容积率2.5，起始价122000万元，起始楼板价也是8万元/㎡。
2026年1月23日，欧阳社区C080403单元hk153街坊实施“商改住”规划调整，将hk153-02地块由商务办公用地转为三类住宅用地，用地面积由6393平方米微调至6100平方米，容积率2.5，建筑限高60米，预计新增住宅供应约1.5万平方米。同时，优化了街坊内hk153-01地块边界，将其明确为公共绿地，面积由840平方米增至1133平方米。
该地块坐落于欧阳路、四达路、吉祥路交汇处，呈独特“倒三角”形态，与金茂璞元项目相距约500米。东侧临近地铁10号线邮电新村站，西侧紧靠在建19号线，交通出行十分便利。
闵行浦江：1.05容积率低密宅地
闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块是本批次面积最大的一幅，也是容积率最低的一幅，出让面积79795.81㎡，容积率1.05，起始价259738万元，起始楼板价3.1万/㎡。
2025年7月，闵行区政府公示浦江社区MHP0-1305单元1-4街坊局部调整草案，调整出两宗宅地。其中1-4-12地块为二类住宅用地，用地面积约7.98公顷，容积率仅1.05，限高18米。
地块位于浦星公路东侧，距离8号线芦恒路站约800米，两站直达东方体育中心。芦恒路站上盖有浦发三林印象汇，南侧浦江镇站则有华侨城成熟商业。
该地块临近在售的上海桃花源。板块内，此前象屿天宸雅颂拿地楼板价约2.92万元/平方米，目前在售洋房&叠加，均价6.74万元/平方米。
青浦重固：住宅地块获批即上架
青浦区QPS5-0001单元36a-02地块出让面积19897.8㎡，容积率1.7，起始价54123万元，起始楼板价1.6万元/㎡。
2026年4月20日，青浦区重固镇QPS5-0001单元（北青公路以南区域）控规36a街坊局部调整正式获批，核心变化为：36a-02地块取消保障房配置比例，并取消沿迅达路带状商业设施，同时住宅地块鼓励抬板设计。
仅过去一天，该地块便被列入四批次土拍清单。
地块东侧37-01地块为保利虹桥和颂（2023年7月保利发展8.67亿元竞得），南侧36b-01地块为保利虹桥和颂·西岸（2024年5月保利发展竞得），北侧36a-01地块为保利虹桥和颂丨IN255（2024年8月保利发展以4.2863亿元拿下，溢价率0%），二期已售罄，三期接近清盘。
巧的是，就在地块公示第二天，保利旗下上海保劭置业有限公司就发布了对青浦区QPS5-0001单元36a-02地块的招标计划公告，总投资13亿元。市场预计，该地块大概率仍将由保利收入囊中，形成连片开发优势。
从浦东世博水环滨江，到虹口内环瑞虹旁，再到闵行1.05容积率的低密宅地、青浦示范区线旁的纯居住区，四批次5宗地块虽体量不大，但其地段优势和先天属性在当前市场中极具稀缺性。
5月28日举行的现场交易活动，市中心核心地块能否引来头部房企激烈争夺、再现高溢价，值得持续关注。
