虹口北外滩核心区天际线又迎新成员。
5月7日，虹口区公示北外滩地区控制性详细规划hk293、hk321、hk319、hk320等街坊局部调整方案，明确将在该地块新建一座249米的超高层塔楼地标，开发体量超10万平方米。这是继480米北外滩中心、249米华贸中心之后，北外滩核心区又一重磅地标落地。
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北外滩再添一座249米超高层地标
根据控规调整方案，原hk293-06地块拆分为hk293-07、hk293-08两个地块。
其中，hk293-07地块调整为商业用地，占地面积1635平方米，容积率1.2，建筑量约0.2万平方米，建筑高度12米。
hk293-08地块由商业商办调整为商业三类住宅办公混合用地（C2Rr3C8），用地面积约1.46万平方米，容积率7.3，拟建一幢249米超高层地标塔楼，建筑体量达10.7万平方米。
这座超高层地标的特殊之处在于其“垂直混合功能”设计：商业占比不超过55%、住宅不超过30%、办公不低于15%。办公空间可供上下游企业协同使用，住宅部分则解决引进人才的居住需求。这种“上下楼即上下游”的模式在上海超高层建筑中尚属少见，格局类似于东京第一高楼麻布台之丘。
从整体格局来看，北外滩核心区0.8平方公里范围内，超高层地标群的轮廓已清晰可见。根据2025年底的最新规划，这一片区将布局1栋超过400米、3栋超过300米、8栋超过200米城市天际线。
此次规划的249米塔楼，区位优势明显：东侧紧邻中央公园以及在建的浦西第一高楼、高达480米的北外滩中心；西侧衔接67街坊（更偏科创与历史风貌更新）；南面则是在建中总高249米的华贸中心。
按照规划，整个核心区将构建一个涵盖地下三层、地面层与空中连廊的5层立体交通网络，车辆在地下流通，地面释放为步行空间，4.5公里的空中连廊将核心区各幢高楼串联起来。
这份规划的技术细节中，有一处值得特别关注。为保护文物点藩生里的沿街建筑，东长治路新建路至高阳路段北侧的道路红线从32米压缩至28.5-30.1米。道路为百年里弄让出空间，这在当下的城市更新中并不多见。
与此同时，hk293-07、hk293-08地块内明确落实约2.31万平方米的历史建筑保护更新规模。249米塔楼将与百年里弄建筑并置生长，“向上生长”与“向下扎根”并行，这正是北外滩区别于其他新城开发的核心特色。
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北外滩稀缺的核心区入场券
虹口在售及待售新盘并不少，但北外滩核心区的住宅供应极为稀缺。目前唯一在售的新盘是绿城·潮鸣外滩（推广名：潮鸣江邸）。
2025年7月25日，绿城集团以64.72亿元总价竞得虹口北外滩地块，地块溢价率46.33%，折合楼面价约为12.66万元/㎡。
2026年3月，该项目首开推出44套房源，主力户型为190-310平方米的大平层，备案均价17.5万元/平方米，起步总价约2400万元。项目仅194席，二批次即将加推。
此次控规调整的68街坊，虽规划了30%的住宅，但具体产品信息、入市时间尚未明确，且将优先作为人才配套使用。对于希望入驻北外滩核心区的购房者而言，可以持续关注该地块的后续进展。
自2020年规划获批以来，北外滩的开发正按“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的节奏稳步推进。核心区287万平方米的建筑体量中，在建加建成比例已达60.6%。多栋超高城市地标稳步生长，无车区、空中连廊、中央绿轴同步落地。
68街坊的调规落地，是北外滩从“建楼”走向“建城”的又一重要节点。当超高层地标与历史里弄共存、产业空间与人才居住垂直叠合，这座世界级会客厅的轮廓正日益清晰。
