上海内中环的宅地供应本就稀少，而徐汇康健这类成熟居住区更是常年“零新增”。
近日，徐汇区康健社区一宗住宅用地近期完成控规调整，即将进入市场视野。这是该板块自鑫耀中城、保利天悦、汇樾庭之后，时隔近5年再次出现住宅用地供应。
据了解，地块前身为冠生园食品厂所在地，曾诞生“大白兔奶糖”，2014年工厂整体搬离，在城市更新背景下保留了一定的工业记忆和风貌遗存。
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新增一宗住宅用地 容积率2.2
根据徐汇区官网公示的《上海市徐汇区康健社区S031002单元控制性详细规划N06街坊局部调整》，原N06-03、N06-37地块被重新整合拆分，形成N06-38（住宅）、N06-39（商业）、N06-40（公共绿地）三宗地块。
住宅部分：N06-38地块为三类住宅组团用地，用地面积约29248㎡，容积率2.2，建筑限高80米，计容住宅建筑面积约64345.6㎡。2.2的容积率在徐汇内中环属于中等偏低，具备打造高层+小高层组合产品的条件。
商业部分：N06-39地块为商业用地，建筑面积约2.49万㎡，规划为酒店。
公共绿地：N06-40地块用地面积约2632㎡。
配建要求：地块内需配建不低于3300㎡的社区级公共设施，包括不少于200㎡的日间照料中心和不少于360㎡的养育托管点。
整体来看，该地块并非单纯的住宅开发，而是一个包含住宅、酒店、公共绿地、社区公服设施、风貌保护建筑的“综合包”，对开发商的资金实力和综合运营能力有较高要求。
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双轨交+商业+医疗+教育全覆盖
该地块地处中内环，西北侧靠近漕河泾开发区，南侧紧邻上师大，东侧紧邻桂林公园，区域内生活配套丰富齐全。
地块步行范围内有地铁12号线、15号线桂林公园站，可直达漕河泾、徐家汇、长风公园、上海南站等区域。自驾紧邻中环线、漕宝路、桂林路、沪闵高架，通往内环及徐家汇核心区较为便捷。
地块北侧一路之隔为鑫耀·光环Live（鑫耀中城配套商业），漕河泾印象城直线距离约1.3公里，徐家汇商圈车程约5.4公里。桂林路沿线沿街商铺密集，便利店、餐饮等日常消费便利。
地块东侧紧邻桂林公园，这是一座拥有百年历史的江南古典园林，是周边居民主要的休闲场所。此外，康健公园也在区域内，绿化覆盖率较高。
周边有上海市第六人民医院（三甲）、上海市第八人民医院等，距离都在1.5公里左右。
同时，周边分布上师大第一附属小学、世界外国语小学/中学、求知小学、康健外国语中学等教育资源配套。南侧紧邻上海师范大学，整体教育资源的密度和质量在徐汇处于较高水平。
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板块住宅用地断供近5年
徐汇康健板块上一次拍地还要追溯到2021年，当时上海城投以33.3亿元摘得徐汇区康健街道S031002单元N08-14地块（即汇樾庭），成交楼板价约6.18万元/㎡，房地联动价为10.2万元/㎡。容积率2.2，规划高层及小高层为主，2023年10月开盘，推出440套，已售罄并交付。
此前，板块内大热红盘鑫耀中城，2020年首开均价10.33万/㎡，2021年二期均价10.45万元/㎡。同板块内另一个项目保利天悦2020年开盘价格约10.01万元/㎡。
自从上述三个项目之后，板块再无住宅用地入市，断供已接近5年。
周边具备较强的地缘性改善需求。漕河泾开发区从业人员、上海师范大学及周边学校教职工、康健及田林区域的改善客群，购买力较强且倾向于留在成熟生活圈内。由于长期缺乏新房供应，部分购房需求外溢至徐汇滨江、长桥、华泾等板块。
今年，徐汇长桥已经出让两幅住宅用地。其中，2026年4月21日，招商蛇口以总价33亿元、溢价率25%竞得徐汇区S031201单元xh290-09地块，成交楼面价87150元/平方米。
2026年3月13日，上海城开以底价26.75亿元竞得徐汇区S031102单元S04-16地块，楼板价为48511元/㎡。
此次康健板块调整新增的住宅地块目前还在公示阶段，最终会以什么价格出让、由哪家房企摘得，目前都是未知数。但可以明确的是，在徐汇中环这样一个新房长期缺席的板块，新增住宅用地本身就具备较强的市场信号意义。对于关注徐汇内中环的购房者而言，这或许是接下来最值得跟踪的供应之一。
