近日，闵行区官网公示吴泾社区01单元（MHP0-0701）04街坊控制性细规划局部调整公众参与草案。虽然目前还处于公示征询意见阶段，但规划内容已然透露出未来区域发展的新方向。
01
商办缩水 规划6宗住宅用地
根据最新控规调整方案，澄江路站周边用地结构迎来深度优化。
其中，上盖层04B-02、04B-16地块用地性质由商业商务混合用地(C2C8)调整为商业服务业用地(C2)，地块建筑高度由100米降低到20米，局部控制30米，04B-02地块容积率由6.15降低到0.35，04B-16地块容积率由2.32降低到0.65。
04B-01地块降低商务办公用地(C8)比例至33%，建筑高度由100米降低到20米，局部控制50米，容积率由4.45降低到0.98。
另外，04A-07地块规划保持不变，依然为商业办公混合用地，容积率2.82，建筑限高120米，正位于23号线澄江路站（在建）TOD核心区域，将成为片区地标性节点，呼应华之门、梅陇新中心。
住宅用地方面，区域内共规划6宗住宅用地，其中：
04B-03地块容积率1.93，建筑高度75米维持不变；
04B-04地块容积率由2.47降低到1.54，建筑高度由65米提高到70米；
04B-11地块用地性质不变，建筑高度由70米降低到65米，容积率由2.42降低到1.58；
04B-12地块容积率从2.40降低到1.68，建筑高度由50米提高到65米；11和12地块要求结构顶板10米以下为配建停车。
04B-17地块容积率1.41，建筑高度75米维持不变；
04B-20地块原容积率为2.03，建筑高度为65米，04B-21地块原容积率为1.51，建筑高度为75米，合并为04B-23地块后容积率为1.8，建筑高度为75米。
关于配套方面，区域内将新建一所九年制一贯制学校加一所幼儿园，04B-19地块用地性质由幼托用地(Rs6)调整为公共设施备建用地(Xc)，具体功能及建筑规模待实施运营阶段进一步研究。
04B-24地块为社区级公共设施用地，含社区行政管理设施1230㎡，社区文化设施2200㎡，社区体育设施1800㎡，社区医疗设施300㎡，社区养老福利设施4100㎡，含社区商业设施2650㎡。地块包含夹层停车库建筑面积约6500㎡。
地面层新增04A-09、04A-10地块，并优化04A-06地块边界，作为盖上商业商办的地面延展部分，相关建筑量纳入盖上统筹设计，体现了“地上地下联动、功能复合布局”的TOD开发理念。
通过调整，该区域商办体量大幅减少，住宅地块紧邻六磊塘、东建设河等生态水系，未来将结合滨水绿带打造高品质生态居住社区。
值得一提的是，上述地块东侧紧邻23号线澄江路站，西侧靠近19号线南端终点站虹建路站，目前两个站点均在建设中，未来这些地块将成为“双轨交房”。
02
规划约93万方超级城市综合体
早在2023年底，中铁建就官宣了澄江路TOD项目，规划建设近百万方体量的超级城市综合体。
整个项目规划总面积约93万平方米，涵盖10余幅经营性用地开发，其中逾60%为居住配套，配置一所幼儿园、一所九年一贯制学校等教育功能，补强区域公共配套服务能力。
空间结构上，规划依托西侧19号线虹建路站和东侧23号线澄江路站，打造“三核、三廊、多组团”的空间格局。其中，“三核”指围绕虹建路站的科创生活中心、围绕澄江路站的商办文体中心、以及中部的社区活力中心；“三廊”则包括沿澄江路的慢行商业廊道、沿东建设河的社区生态活力绿廊、沿六磊塘的滨水公共活动廊。
交通系统方面，规划提出打造立体化交通网络，综合考虑车行系统、步行网络、空中人行连廊、地下通道等，实现交通流线与商办、居住空间及轨交站点的充分融合。
总体来看，此次澄江路TOD规划的调整，不仅是用地指标的重新分配，更是城市发展理念的转型缩影。从追求天际线高度到回归生活圈温度，一幅以生态为底色、以配套为支撑、以宜居为目标的TOD新图景，正徐徐展开。
