前滩，上海滩最难买到房子的区域之一。
前滩的热销来自于第二个“陆家嘴”的超级规划，来自于华师大二附校的响亮名声，来自于稀缺的滨江资源与中环旁的优越位置。
不过前滩已开盘的这些项目中，单个拎出来都能发现不少问题。比如高容积率、低绿化率、停车位不足、没有社区活动空间、靠近能源站和高架，这些对于自住型购房者来说都是硬伤。
不过“前滩南”完全可以弥补这些遗憾！这个“前滩南”既不是闵行浦江，也不是奉贤金汇，而是正宗的“前滩南”——三林滨江南片区。
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三林滨江南片区楔形绿地
三林滨江南片区坐落于前滩商务区南面，与前滩仅隔一条中环高架，因规划有绿地，因此这里被誉为“前滩后花园”。
从这张总平面图上可以看到三林南滨江片区最多的就是绿化，事实上这也是规划的较大的亮点。
三林楔形绿地，规划用地面积约446.2公顷，是上海中心城区八片楔形绿地之一。
与前滩相比，三林楔形绿地比前滩地三个公园面积大更大，水系更丰富；从布局来看，绿化包围社区，生态环境优越。
目前该规划已落地，也是较先开始建设的一项，意在建立一个生动现代的绿色空间，满足城市及居民的需求。项目名为“三林谷生态公园”，总占地241公顷，预计2022年建成。
未来该区域将建成为以生态体验、文化艺术、健康宜居为主导的生态、多元、复合、开放的滨江楔形绿地，打造成为最生态、最海派、最未来的21世纪海派生活实践区。
适宜居住只是一方面，更重要的是，能形成这样大规模开发的片区在上海外环内实属于非常稀缺的。
宜居性+稀缺性+滨江资源及规划，未来的三林拥有足够成为高端板块的潜力。
02
三林滨江南片区西区
三林滨江南片区细分，有西区和东区两个区域组成，每个区域都有新房源及配套用地，先来看下西区。
上图中标注地块编号的为涉宅用地（可点击图片放大查看），另有多幅商业地块、公共设施用地、以及1幅幼儿园地块。
西区共有17块设宅用地（含纯住宅地块与商住地块），其中21-03地块离黄浦江最近。
这17幅地块共计能够供应3035套住宅，最难得的是其中有不少容积率较低的地块，可以做成别墅或类别墅项目，在中外环间非常稀缺。
这些地块中有5幅容积率≤1.2，且建筑高度均不高于18米，因此可以推断将来大概率会做成洋房、叠墅之类的改善型产品。
5幅商业住宅地块容积率都比较高，像22-04、24-01地块用地面积都不足1万㎡，与前滩近期开盘的项目很类似。
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三林滨江南片区东区
三林滨江南片区东区主要是满足当地居民动迁安置需求，将打造成为集商业、办公、生活服务、休闲娱乐为一体的公共中心。
上图中标注地块编号的为涉宅用地（含动迁房），纯商业用地仅1幅，公共设施用地4幅，另有5幅地块为教育用地，分别为3所幼儿园、1所小学及1所初中。
东区这些地块中近一半为动迁安置房，其余涉宅用地从容积率、层高以及套数来看，基本上都是以高层住宅为主，更偏向刚需一些。撇开动迁房，东区总房源套数为5158套。
两区对比下来，差别还是比较大的：
西区住宅的容积率普遍较低，主打改善型高端住宅；东区则更刚需一些，相应的，预计未来房价会是西区高。
西区商业地块多，商业氛围更浓厚，优于东区。
西区仅有1幅教育用地，而东区有5幅用地，从幼儿园至初中。
西区住宅全是商品房，东区拥有8幅动迁房，可以预见未来两区的人口素质差异会比较大。
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小结
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虽然目前三林滨江南片区整体还未完全进入开发建设的阶段，但各分区地块分割清晰，功能明确，启动开发是迟早的事。
如果你预算有限，那么居住氛围浓厚的东区会更适合你；如果你期待改善生活享受生活，那么低密度高绿化率的西区更适合你。
对于想买前滩的购房者来说，如果纠结于前滩的新房品质，那么三林滨江南片区应该会更适合。
最后附上三林滨江南片区效果图：
