48宗地块，揽金1427亿元！2025上海土拍“抢滩者”众生相
编者按
2025年的上海楼市，呈现出前所未有的“折叠”图景。豪宅与刚需、核心与外围、狂欢与冷静，在同一城市空间并行、交织、共振。政策与土地、市场与房企，多重力量在此碰撞、重构。搜狐焦点上海年度特别策划《折叠2025：上海楼市的冰火叙事》，试图拆解并探寻“冰”与“火”背后，真实而完整的市场逻辑与城市未来。
又到年底复盘的时候，我们来整体回顾一下上海全年涉宅用地出让情况。
首先看协议出让总数据。据搜狐焦点统计，截至12月28日，今年通过协议方式出让的地块数量多达31宗，总成交金额超1058亿元（还有一宗预计在12月30日公布结果）。作为土地出让另一个重要途径，协议出让的地块也有很多看点，明天本号会有推文，敬请留意。
今天先梳理招拍挂公开出让的情况。据搜狐焦点统计，2025年上海全市通过招拍挂合计出让10个批次（统计周期为1月1日至12月31日），共成交涉宅用地48宗，合计出让面积超184万平方米，成交总金额超1427亿元。
市场在理性调控的背景下，仍展现出核心城市土地资源的强劲吸引力和结构性热度。
01
土拍市场先抑后扬 热度聚焦
纵观全年，上海土地市场呈现出明显的“先抑后扬”态势。
上半年受市场预期及供地节奏影响，批次出让数量与金额相对平缓；自年中开始，随着一批优质地块的释放和房企资金面的阶段性改善，市场活跃度显著提升，下半年推地节奏加快，多区域核心地块入市，带动成交数量和金额稳步回升。各区纷纷推出“压箱底”的优质地块，吸引了众多品牌房企激烈竞逐，溢价现象在部分热点地块重现。
从单批次成交金额来看，第六批次表现最为突出，8宗地块成交总价约290亿元，位居榜首，其中包含多宗中心城区稀缺住宅用地。
第五批次与第八批次紧随其后，均出让6宗地块，成交金额分别为212.6亿元和198.8亿元，体现了市场持续的承接力。第九批次虽然出让宗数最多（9宗），但以173.3亿元的成交总额位列第四，部分地块位于外围区域，均价相对平稳。
从区域成交分布来看，中心城区及重点发展区域是绝对的供应与成交主力，土地价值分化显著。
杨浦区凭借滨江及潜力板块发力，成交6宗，总额195.7亿元，位列各区之首。虹口区北外滩等核心区域价值凸显，成交3宗，总额175.9亿元。宝山区出让5宗，总额171.4亿元，成为市场热点。
静安区、浦东新区、闵行区、普陀区作为传统主力，成交额均稳超100亿元，贡献了重要份额。青浦区成交数量最多（7宗），总额103.1亿元，体现了新城建设的持续投入。
徐汇区尽管仅成交3宗，但均属核心资源，总额83.6亿元，含金量高。此外，松江区、嘉定区、奉贤区和金山区也有少量分布，满足多层次市场需求。
02
央企国企主导 民企亮点闪现
从房企拿地情况分析，资金实力雄厚、信用背景稳健的央企、国企仍是公开市场的主力军，但部分优质民企亦展现了较强的竞争力和独特的拿地策略。
拿地数量领先的为保利发展和中海地产，各自斩获4宗地块，战略布局积极。
招商蛇口、金茂集团、国贸地产、大华集团紧随其后，各拿下3宗地块，持续深耕上海。
保利置业、越秀地产、建发房产、联发集团、象屿地产、绿城中国、上海城建等实力房企也各有所获，均拿下2宗地块。
（注：以上数据包含联合拿地情形，同一地块参与联合竞得的各家房企均单独计数。）
值得注意的是，在央企国企占据主导的背景下，一批实力民企乃至行业“新面孔”以不同方式成功获取上海土地，为市场增添了多样性。
来自浙江的民企祺祥旺宇，经过多轮竞价，高价竞得徐家汇稀缺迷你地块，成为今年上海土拍市场“黑马”。有“德清小绿城”之称的宇诚集团，底价摘得青浦一幅地块，低调完成补仓。
钢结构行业巨头长江精工跨界出击，在闵行区一幅住宅用地竞争中，意外击败多家专业房企，成功拿地。
此外，上海本土民企代表大华集团独自竞得3宗地块，其中包含静安大宁核心优质地块，表现亮眼。宝业集团、佳运集团、盘古地产、龙湖集团等民企也在今年成功于上海补仓，巩固或拓展了市场布局。
03
“地王年”特征明显 记录屡被刷新
2025年堪称上海土地市场的“地王年”，核心区域优质地块供应增加，推动多项价格记录被刷新，市场竞争激烈，高溢价地块频现。
成交总价TOP5地块
这些地块普遍位于虹口北外滩、宝山南大智慧城、静安苏河湾、闵行紫竹、普陀真如副中心等中心城区或重点发展板块。它们通常具备住宅开发体量大、规划能级高、区位稀缺性强等特点，多由资金雄厚的国企、央企或它们与实力民企组成的联合体竞得，总价门槛显著提升。
溢价率TOP5地块
今年土地市场热度的一大表现，是高溢价地块增多。共有4幅地块的最终溢价率超过40%，排名第五的虹口金茂地块溢价率也高达38.2%，接近40%关口。全年最高溢价率达到46%，超越了去年最高40%的水平。
当前高端住宅市场的良好去化表现，强化了房企对于稀缺优质地块的争夺决心和价格承受能力。
成交楼板价TOP5地块
楼板价榜单清晰反映了土地价值的制高点。前五名地块的成交楼板价均在10万元/平方米左右或以上，进入“单价10万+”俱乐部。
榜首由浙江民企祺祥旺宇竞得的徐家汇地块，在经历激烈竞价后，其楼板价定格在20万元/平方米，不仅创下上海历史新高，也刷新了全国住宅用地楼板价的成交纪录。
第二名为中海地产获取的徐汇滨江核心地块，楼板价14.85万元/平方米。第三至第五名分别被绿城、金茂、保利摘得，位于虹口北外滩和杨浦滨江等热点区域，楼板价在9.55万至12.66万元/平方米之间，巩固了核心区域的地价标杆。
04
项目入市快速转化 抢占市场
在“趁热打铁”势头驱动下，很多房企在成功拿地后不约而同选择加快开工和预售步伐。
截至12月底，今年出让的48宗地块中，恰好一半（24宗）的项目案名已公布。其中，绝大多数项目已实现开盘入市，部分热门项目甚至已经历多次加推，去化速度较快。
已入市或加推的代表性项目包括：翡雲悦府、金茂璞元、中海环宇玖章、保利西郊和煦·领墅、保利虹桥和颂·西岸、招商·林屿湖畔、西派云间、象屿·天誉蘭香、联发·金海雲墅、中环鹭岛等。这种快速转化既反映了房企对现金回笼的迫切需求，也体现了其对上海新房市场去化能力的信心。
相较于其他多数城市，上海新房市场仍表现出较强的韧性和购买力。在缺乏更优投资渠道的背景下，房企资金将继续向上海等一线城市的核心资产聚集，头部房企参与重点地块竞拍的积极性将维持高位。
在总体把控土地供应总量的同时，更注重区域结构的优化和节奏的把握，所以会经常看到各区单元控规局部调整方案陆续获批，预计会有越来越多的涉宅用地推出市场。“好房子”建设理念的推进，可能促使部分地块在规划技术指标上给予房企更多创新空间，提升产品力。
只要中心城区、重点新城核心区等位置的稀缺地块放出，仍将引发房企激烈争夺，2026年区域性地王仍有较大可能出现。然而，对于区位一般的非核心地块，竞争将趋于理性，底价或低溢价成交可能成为常态。
综上所述，2025年的上海涉宅用地招拍挂市场在调整中彰显了其独特的价值与活力。国企民企同台竞技，快速开发与市场考验同步，为未来的上海楼市格局写下了新的注脚。
注：以上土拍数据来自上海土地交易市场，人工整理，仅供参考。
