小编最近读书看到北大光华管理学院一位教授关于城市发展的研究结论：城市人口增长越快的城市，容积率越低、新建楼房总层数越少，距离主城区越远。
房屋供给与土地建设用地的面积和规模有关，也与空间扩张的特征有关。即使城市建设用地的面积是固定的，但是在给定的城市住宅用地上，如果楼层盖得越高，居住的人口就越多。所以容积率（FAR）是一个非常关键的参数，如果容积率足够高，也就是单位面积土地上的建筑面积越大，那么，有限的建成区面积也不是问题。过去20年，中国城市的空间扩张有何主要特征？什么因素塑造了这些空间特征？
为了研究这个问题，复旦大学和北大光华的两位教授收集了我国202个地级市2000-2012年期间所有的土地交易数据，侧重住宅用地，包括每个地块的容积率、地理位置、交易价格、拍卖类型等相关信息。研究结果如下表所示：
上图横轴代表1990年至2010年的人口增长率，纵轴是这个城市的平均容积率，图像显示，这两个指标呈负相关的关系。这说明：这20年间，城市人口增长越快的城市，容积率越低，即新建楼房的总楼层越少。典型如北京、上海，容积率在1-2之间，这跟我们对国外繁华城市高楼林立的印象是相悖的。跟纽约、东京这些国际大都市比，我们的北京、上海不仅建成面积小，楼也偏矮。
还有一张图，横轴代表20年的的人口增长率，纵轴代表地块离城市中心CBD的距离，这两个数据是正相关的，说明：发展越快的城市，越倾向于朝城市外围发展。像北京，从二环，到六环外，不断扩张。
为何增长越快的城市，更倾向于朝外发展，而不是朝上发展？解答这个问题之前，先看一下我们国家的土地管理制度。
一个城市要扩张，首先要得到住建部、国土资源部批准的用地指标。也就是说，我国的城市建设用地一直在住建部、国土资源部的计划框架里，现在的计划标准是：每新增1万居民，能得到1平方公里的建设用地。给定从中央到省政府的城市建设规划和用地指标，地方政府要拿到更多的建设用地指标，必须想各种办法做大预期人口规模，比如新城再造、宜居城市、旅游城市、新技术产业园。这中间涉及地方政府跟上级政府之间的协商过程。
在另一方面，地方官员要推动城镇化的发展同时，也关心城市的GDP和财税增长，后者是决定官员晋升的重要指标（KPI）。在GDP和财税增长指标上，不同地方政府之间是竞争关系；而地方主政官员的战略选择，会决定城市扩张的空间特征。
当城市官员想发展城市时，面临“向上发展”和“向外扩张”两个选项：前者不用增加用地指标，但要对旧城进行改造，拆迁成本较高，而且在老城区建高楼可以发展金融业、服务业、高科技企业，但不可能大力发展制造业，对GDP和财税的推动力相对有限；后者需要向上级争取更多指标，要花很多的努力与上级政府谈判，但便于推动工业化和土地财政。最后呈现的结果是，发展越快的城市，越倾向于向外扩张，而不是集约使用稀缺的土地。
以上结论得到了北大光华和复旦大学两位教授研究结论的支持。
他们收集了省会城市、副省会城市、地级市的官员晋升数据，构造了地方官员晋升强度的系数，中间值以上的是高激励（high），中间值以下的是低激励（low）。研究发现：一个城市的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后，地块离城市CBD的平均距离更近了，总体容积率也更高了；另外一个城市的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后，城市向外扩张的强度也是由低到高的。
我们作了进一步分析，发现年轻官员更倾向于城市“向外扩张”，而年老官员更倾向于“向上发展”。年轻官员更关心晋升，更希望在GDP和财税指标上脱颖而出，有更大动力向上级争取用地指标。年长官员这方面的的意愿要弱一点，也更可能选择“向上发展”。用类似的方法，这个故事也得到了数据的验证。
过去我们看到中国城市的空间扩张，背后当然有很多因素在起作用，我们这里想到的是官员的作用。他们的竞争激励塑造了他们对城市空间扩张不同的选择，使得中国的城市化、工业化与经济发展并行。因此，中国的大城市在有限的建成区面积当中既有容积率偏低的住宅，又有占地广阔的工业区，相比纽约、东京，北京和上海不仅建成区面积狭小，而且工业园还占据了相当的面积，这是中国城市发展独特的空间特征。
有人比较了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积，发现东京的建成区面积是北京的4-5倍，可以容下北上广深。再看中国城市建设用地占国土面积的比例，大约是0.7%，远低于日本、德国、法国，也低于美国。
地方官员为自己增加政绩的同时，也主导了地方城市空间发展的形态，使得快速发展的一二线城市在有限的建成区面积容纳各种物业形态，同时使得土地得不到充分利用，供地面积有限、房价快速上涨，这不得不值得上层领导深思。
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