最近房地产行业有几条新闻不知不觉刷了屏：一是厦门房价下跌上万元，二是上海工行、农行首套房贷利率从95折降到9折，因此项政策与政治局会议方向相左，被央行紧急叫停。从这几条新闻我们得出的信息：1、厦门房价扛不住了，跌了，而且跌了还不少。2、上海市政府准备放宽货币政策刺激楼市，中央不同意。这个市场究竟怎么了？咱们先从和房产中介的聊天说起。
前几天和一位房产中介聊天，聊起最近的二手房市场，脸上透露出了无奈和忧伤。“今年上半年，平均1套房子对应4个客户，现在一套房子平均只有1.2个客户，而且还大部分都是观望，真正想买的更少，现在的市场真的是冷了”。这让我联想到前段时间业内的一位朋友，他是青岛周边郊县某楼盘的案场经理，“4月份的时候我们盘一月还能卖个二三百套，现在一个月只有个位数”。
俗话说，春江水暖鸭先知，房地产从业人员对市场的感知比我们更真实深刻，如今的房产市场，和上半年的火爆相比，真的是凉凉了。虽然部分片区的一手房楼盘仍在上演千人摇号购房的一幕，但从整个市场大环境来看，确实预示即将经历一场寒冬的考验。
随着看房客户越来越少，成交量随之下跌，房产真的成为了失去流动性的不动产，“有价无市，卖不出去”成了目前房地产市场真实的写照。在这样的市场环境下，一些真实想卖房的房东坐不住了，“之前在中介挂近500万的房子，现在只挂470万，等房东和客户坐下来，客户先砍20万”，“当年是房东坐地起价涨10万，现在是客户坐地砍价20万”，中介不无感叹，“前几天某小区的房子，同等户型的，峰会前较高卖过490万，结果400万成交了，几乎打了8折”，这在今年上半年是前所未闻的事情，感觉万万不可能，结果真实发生了，而且就在身边！
是这个市场变天了么？要我看：说变天还为时尚早，但至少真的是降温了！
了解我的朋友知道，我是坚定看多房产者，对于以上的判断，我也很无奈，降温意味着资产缩水，但现实就是现实，我们无法回避。
虽然远期看好房价上涨空间，但不能否认短期下跌的风险。所谓的房价上涨，也不是永远只涨不跌，而是分波段曲折式上涨的。自2016年以来，全国房价经历有史以来时间最长，幅度较大的上升期。无论是一二线，还是三四五线，房价几乎翻了一番，热点城市地区甚至好几番。这也造成了很多地区一房难求的局面，一手楼盘摇号抢房，二手房排队看房，市场到了一种近乎狂热的地步，各地也对当地房产市场频频加码调控，大施紧箍咒，房价依然像插了火箭蹭蹭上涨。
俗话说，物极必反，这种不正常的现象不可能持续太久，市场终究要回归理性和冷静。随着一波又一波的利好出尽，尤其是上合峰会结束后，市场终于变得不那么炙手可热，再加上国家最近表态：坚决遏制房价上涨，让市场忽然冷的有种恍如昨世的陌生感。房子，还是那些房子，但市场的主角不再是那些优越感爆棚的房东，而是拿钱买房的金主客户!
一个城市或地区的房价，是需要有当地的经济基础和持续的人口导入支撑的，没有根基的高房价，如无本之木，支撑不了太久。所以，自2016年以来上涨的房价，需要有时间去消化。一二线城市因为经济活力强劲，产业多元化，人口的持续涌入，消化时间相对要短，具体表现可能是横盘，或微跌。但是对于三四五县城市，这个消化时间可能很长，如果没有相应的人口导入和产业支撑，房价将面临严重的下跌风险。这就像吃饭，如果一口吃的太多，没有好的牙齿咀嚼，没有好的消化系统吸收，终究是要吐出来的。我们理解市场规律，所以需要给市场充足的喘息时间。
在这段时间，就目前青岛的房地产市场而言，上合峰会利好已出尽，一手房市区因推盘较少，人口的净流入等因素，房价将基本维持目前的状态，这个横盘的时间至少要到明年上半年，这期间可能有微跌；远郊的楼盘，如胶州，即墨，莱西，除非有大的政策利好出现，否则房价将无法维持目前水平，将会面临小幅下跌风险，当然这个下跌不是摆在台面上的，开发商可能以内部团购等名义变相降价。二手房方面，因市场趋于理性，及房价上涨预期被打破，原先捂盘惜售的房东会将房产拿到市场上出售，二手房会增多，但受市场观望情绪的影响，成交量将会有所萎缩，房产横盘时期即将到来。
这个时期，会有大量的好房子放出来，对于有改善换房计划的来说是较好的时期，可以有很多标的选择，可以砍价。房东为了尽快达成交易，可以损失眼前的局部利益，以提升房产的流动性。总之，对于刚需来说，今后的一段时期，至少到明年上半年，将是较好的上车时机。对于投资客来说，建议以防御为主，买入节奏暂时放缓。目前，最重要的不是增加手头的房产数量。横盘时期，每一套房贷所付出的利息，都会增加自己的房产持有成本，侵蚀着利润，建议以稳健型操作为主，待后期市场走向相对明朗后再做进一步打算。这段时间，可以对自己名下资产进行排序，对其中相对劣质的资产出售，置换成更加优质的标的，如郊县换市区，老破小（学区房、待拆迁房除外）换成地铁次新，以迎接下一波行情的到来。
