上个月传得沸沸扬扬的金鼎睿府开分销返佣一事，如今有了新结果。
6月9日，上海市公共资源交易中心网站公示了“上海金鼎05-03、08-03、10-01地块住宅新建项目分销业务”的最新成交结果：
中标（成交）单位：
上海德佑物业顾问有限公司、上海中原物业顾问有限公司
中标（成交）价格：均为2.5%
公告明确，本项目为上海金鼎05-03、08-03、10-01地块住宅新建项目分销业务服务，包括但不限于客户带访及渠道服务。而这三宗地块，正是在售中的金鼎睿府。
按照此前发布的招标公告，金鼎睿府剩余房源的基础佣金为2.5%，最高可达5%。以项目8.25万元/㎡的备案价计算，一套总价约800-1000万元的房源，单套分销佣金高达20-50万元。
然而，就在今年5月13日，“上海金鼎”官微曾发布严正声明，表示“从未授权任何个人、中介机构、渠道合作方以‘返佣金、返现金、返点、员工价、内部价、价外补偿’等名义承诺任何形式的额外优惠”。
上海金鼎发布声明背后：金鼎睿府672套遭遇滞销困局
一边是义正词严的声明，一边是实锤落地的分销招标和中介公司中标，金鼎睿府的“火速打脸”操作，令市场哗然。
01
从“75分红盘”到20组认购
金鼎天地的住宅销售，前后共推出三个项目，热度呈现明显的下滑曲线。
金鼎首府（2022年入市）：推出508套房源，认购数高达1025组，入围分达到75.12分，是当年浦东的顶流红盘。
金鼎阅府（2023年入市）：推出两个地块共991套房源，虽然没有触发积分制，但整体认购情况尚属平稳，去年已全部售罄。
金鼎睿府（2024年入市）：情况急转直下，年初推出的08-03地块（360套）获得243组认购；05-03地块（220套）获得50组认购。3月推出的10-01地块（636套），最终仅有20组认购，因认购人数远低于房源数，被迫取消摇号。
网上房地产公开数据显示，自去年1月至今，项目每月去化套数均为个位数，今年仅卖出7套，最近一个多月更是零成交。截至当前，金鼎睿府三个地块共计1216套房源，仍有672套可售，将近两年半的时间去化不足五成。
从“千人摇号”到“20组认购”，再到672套房源滞销，金鼎睿府的销售走势可谓急转直下。对于一个曾创下75.12分入围分的红盘而言，这一结果令人唏嘘。
这一断崖式下滑的背后，是多重因素的叠加：
价格涨了，产品降了。金鼎首府7.5万元/㎡（洋房），金鼎阅府7.95万元/㎡，金鼎睿府8.25万元/㎡（小高层）。三年涨价约10%，产品形态却从洋房变为小高层，购房者自然用脚投票。
出行不便，配套滞后。项目距离12号线申江路站步行约1.4公里，规划中的20号线金穗路站通车时间未知。与此同时，初中建设一拖再拖，从2024年延至2026年，菜场、商超、医疗等基本配套也迟迟未见落地。
此外，持有成本也劝退了一部分购房者。金鼎睿府的物业费高达12元/㎡·月，一套100㎡的房子每月物业费1200元，加上停车费等，年居住成本接近3万元，直逼市区高端住宅的水平。再加上项目户型跨度较大（44㎡至255㎡），小户型总价虽低，但高额物业费让不少购房者望而却步。
02
滞销困局下的两难选择
金鼎睿府672套滞销房源，让开发商陷入两难。
一方面，去化压力巨大。在价格、产品、配套、物业等多重减分项下，自然来访客户寥寥，不得不借助渠道分销带客。
另一方面，一旦开启高佣金分销，老业主的不满立刻爆发。在他们看来，开发商给中介2.5%-5%的佣金，中介为了抢客，极有可能私下返还部分佣金给新购房者。这无异于变相降价，直接伤害了已购房者的利益。
于是我们看到一个尴尬的局面：一边是开发商发布“严正声明”，强调不存在任何形式的返佣、返现、返点，严禁营销人员和合作渠道以返佣诱导客户；另一边，分销招标已经落地，中标中介已经入场，高额佣金成为公开的秘密。
业内人和购房者都清楚，新房返佣在上海市场早已是“公开的秘密”。开发商发声明，更多是为了安抚老业主、规避监管风险，而非真正能管住渠道逐利的手。这场“返佣罗生门”的本质，不是道德问题，而是价格问题，当一个楼盘去化承压，不得不启用高佣金分销时，变相降价的种子就已经种下。
03
金鼎阅府交付问题频发
值得关注的是，金桥集团面临的困局，不仅出现在金鼎睿府项目滞销，此前已交付的金鼎阅府西区04地块，也因多项问题引发业主强烈不满。
2026年4月，金鼎阅府西区04地块业主向金桥集团及浦东新区国资委递交了正式的诉求函，主要反映以下几类问题：
一是小区内部配套与宣传不符。业主指出，儿童乐园设施未按承诺改造、社区用房装修档次降低、西门门禁系统经常失灵、安全楼梯门未安装缓冲器、高空抛物无监控覆盖等。
二是东、西地块被区别对待。业主认为04地块的进门喷泉品质和高度、围墙绿化、外围景观均明显低于同期的05地块，要求一视同仁整改。从实地来看，04地块绿化景观维护力度较差，部分树木枯死、绿化露土现象明显。
三是公共配套落地缓慢。初中建设迟迟未推进，标准化菜场、大型商超、社区卫生服务中心、体育活动中心等基本生活配套仍未落实。
四是物业管理问题突出。业主普遍认为，当前新金桥物业服务与12元/㎡·月的物业费标准严重不匹配，要求物业公开透明、降费提质、及时解决业主诉求。
五是车库与车辆管理混乱。非机动车库坡道设计存在安全隐患，电动车乱停放，外部车辆随意进出等问题长期未解决。
这些投诉表明，金鼎天地在已交付项目的品质兑现和配套落地上，存在明显的信任缺口。而老业主的吐槽，就是新业主最好的避坑指南。
从2022年至今，金鼎天地住宅项目累计入市2715套，而睿府三个地块仍有672套待售，占比近四分之一。当曾经的顶流红盘不得不靠渠道“输血”，市场反馈已经给出了最真实的回答。
对于购房者而言，比起一纸义正词严的声明，他们更在意的，是价格是否合理、产品是否过硬、配套是否兑现、物业是否匹配。金鼎睿府的经历说明，当市场回归冷静，产品力和诚信上的短板，终究会慢慢浮出水面。
