“折叠”，不只是一道几何形态的扭曲，更是空间叙事与结构重组的隐喻。
在电影《盗梦空间》中，城市如折纸般被弯折、重叠，建筑悬浮、街道卷曲，物理世界的规则被重新书写，营造出失重漂浮的超现实图景。它描摹的不仅是空间的变形，更是现实的层次叠加与界限模糊，暗喻意识的流动与结构的可塑。
当我们审视2025年的上海楼市，这幅“折叠”的画面意外地契合，仿佛一座城市被无形之手缓缓弯折，呈现出看似平行、实则叠合的多重现实。
一面是核心区域豪宅“开盘即罄”的销售神话，一面是外围项目门可罗雀、库存积压的无声挣扎；一面是热门地块历经多轮角逐、溢价率突破46%的土拍盛宴，一面是近三分之一地块仅能托底成交的萧瑟寒意。
冷与暖、动与静、向上与向下，在同一个市场版图上同时铺展、交错折叠。这不是简单的“冰与火”二分，而是多重力场下的空间变形。2025年的上海楼市，就这样以“折叠”的姿态，完成了它复杂而充满张力的年度叙事。
01
政策与土地：调控引导下的分化图景
2025年，上海房地产市场迎来一系列力度大、覆盖面广的政策调整与突破。
据搜狐焦点不完全统计，全市全年出台房地产相关支持政策不下十次，这些政策以“稳市场、促需求、提品质、优结构”为核心导向，通过大幅松绑限购、强化公积金与信贷支持、优化税收政策，直接降低了购房门槛与成本，旨在激活合理住房需求，尤其是对外环外市场、多子女家庭、新市民等给予重点支持。
同时，通过收购存量、推行房票、强化租赁管理，多渠道优化供给结构，稳定市场预期。更为长远的是，通过制定并激励上海版“好房子”标准，推动行业从追求规模转向注重品质与可持续发展，引导市场进入以产品力为核心的新阶段。
这些政策组合拳，既着眼于短期市场企稳，更致力于构建房地产发展新模式，促进上海房地产市场长期平稳健康发展与城市人居品质的整体提升。
作为全国楼市的风向标和前沿阵地，上海土地市场总出让金额继续位居全国首位。
据搜狐焦点统计，今年已完成出让的九个批次，包括年初出让的2024年第九批次地块在内，公开市场合计出让48宗涉宅用地，总出让面积约184万平方米，总成交金额约1427.23亿元。此外，全年协议出让涉宅用地约26宗，总出让面积约72.73公顷，总成交金额约1144.66亿元。（人工整理，数据仅供参考）
土地出让总量虽稳，市场热度却并非均匀分布，而是上演了一场清晰的“中间热、两头温”的年度大戏。年中核心区域土地竞争的白热化与外围地块的平淡成交形成强烈反差，这种分化不仅是地理位置上的，更是市场价值判断的体现。
土地市场的这种折叠态势，正在悄然重塑上海未来的城市空间格局与住房供应结构。
02
市场与房企：冰火共存下的战略抉择
2025年上海新房市场最显著的特征，是两个平行世界的并存。
豪宅市场的表现令人瞩目，核心区域高品质项目价格屡创新高，多个项目售价已经突破20万/㎡，部分顶豪项目甚至出现“一房难求”的局面。这一现象的背后，是改善型需求的集中释放、高品质产品的稀缺性以及资产配置需求的共同作用。
与“房子越贵越有人抢”这一现象形成鲜明对比的，是外围市场的库存压力，不少项目认购冷清，纷纷取消摇号，成交去化进度缓慢。豪宅狂欢与刚需冷静，在同一个市场里平行展开，各自遵循不同的逻辑与节奏。
面对折叠的市场环境，上海房企在2025年走到了战略分化的十字路口。头部房企凭借资金和品牌优势，继续深耕核心区域，主打高端改善产品；地方国企或民企则更多选择聚焦细分市场，通过产品差异化寻求突破。
产品策略上的折叠同样明显，豪宅项目在材质、设计和服务上不断突破创新，而面向首次置业者的产品则更注重功能性与性价比的平衡。
2025年的上海楼市，是一部立体的折叠叙事。它在同一时空里容纳了截然不同的市场力量，在矛盾中寻找前进方向。这种折叠不是市场的分裂，而是成熟的标志；不是问题的表征，而是转型的必经过程。
理解这种折叠，就是理解上海房地产市场的当下与未来。敬请关注搜狐焦点上海《折叠2025：上海楼市的冰火叙事》年终系列策划，我们将从政策解码、土地追踪、市场剖析、房企观察等多维度，探寻冰火交融背后的深层逻辑与未来趋势。
