导读
小蚂蚁说：很多人在买房时傻傻分不清烂尾楼和尾房的区别，而现在的很多销售为了卖房子、做业绩也是毫无底线，今天我们就来说说尾房和烂尾楼是什么，日常置业过程中，如何鉴别二者。
随着经济的发展，时间距离的缩短和交通的方便，很多时候我们会去一个并不是我们熟悉的地方买房置业，而作为外行的我们，根本分不清销售说的到底是真是假，如果说只是部分规划虚假夸大也就算了，但如果明明是烂尾了或者即将烂尾，接盘的我们就会面临人财两空的窘境了，今天我们就来聊聊如何练就火眼金睛，甄别项目真伪。
尾 房
1、含义：
又称尾楼，是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。一般来说当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此就进入项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
2、产生原因：
很多人把尾房理解成卖不掉的房子也有偏颇，尾房产生有两个因素，一种是整个项目里面比较好的房子，开发商将其留在最后“压场”；另一种是有“问题”的房子，但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较，还是有其独特魅力的。
3、优势：
尾楼属于销售扫尾阶段，一般开发商会采取降价促销手段，因此价格相对便宜
成熟的房子，具有与现楼一样的社区配套、环境规划、物业管理等方面的优势
尾楼基本上都是现楼，房间本身的质量已经经过竣工后时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，风险小，买得更踏实，或许可以通过装修改造来个“因地制宜”。 有的楼盘有部分内定、内部认购的，经理们首先选定的，但后来没了下文，也就留下来了。选到这样的尾楼是特别的“物超所值”
时间上的优势，能够做到即买即住，急需入住的人购买清盘房是最合适不过了。
4、劣势：
户型可能不方正，或有部分瑕疵
由于楼层和位置的影响，通风和采光效果可能不太好
可选择面比较小
尾房总结：尾盘不一定就是“劣质品”，更不能简单地把它与“烂尾楼”一样地理解和看待。而且，正是因为尾盘与前期已售出的商品房在区位、环境、配套、质量方面具有同样的基础条件和别无二致的市场评价，如果能够以相对较低的价格购置下来，无论自住还是投资都不失为一种明智而实惠的选择。
烂 尾 楼
1、含义：
所谓“烂尾房”，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，通常又被人称为“鬼楼”。
2、产生原因：
其一是项目开发商在无足够建设资金，仅靠极少部分启动资金就盲目开盘建设并预售，企图凭借预售期房回收的款项滚动完成建设项目，而错误判断市场需求，未能如期收回投资，导致项目建设停滞；
其二，项目开发商对市场供求发生判断失误，所开发的项目操作资金过于庞大，建筑面积也过大，市场却无人喝彩，导致房屋大面积空置，建设资金长期积压无法承受而被拖垮的；
其三是受政治、经济、市场等诸多大环境冲击，造成下马；
其四是项目开发商一开始就策划好一个陷阱，通过各种手段将预售款骗到手，然后潜逃出境。
3、分类：
主动烂尾：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的，作为以盈利为目的的开发商心里那个心酸啊，掂量了下，房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。（此种现象在目前市场中基本不会出现）
被动烂尾：通常情况是在建设中途开发商破产、开发商在建设中途资金链断裂、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。（此种现象比较常见）
烂尾房总结：不管是主动烂尾还是被动烂尾，一旦楼盘烂尾了，损失较大的还是普通购房者，这就要求购房者就更应该谨慎从事仔细挑选，谨防盲目买房和冲动买房，当然更要注意千万不要买到“烂尾房”。
如何鉴别烂尾房？
一、五证一定要齐全
看房时不管置业顾问如何侃天侃地，切记弄清五证最重要！五证分别是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
二、看开发商的等级资质
怎么看开发商的等级资质呢?开发商的等级分为四级到一级，判定的标准是开发商经营年限、注册资本、建筑质量合格率、开发面积等。一级资质的开发商一般都拥有一个国企大背景，信誉度高，实力也比二三级要强很多。一个民营企业性质的开发商如果是二级资质，实力也算是不错了，三级的就很一般。购房者可以询问销售顾问也可以登录住房和城乡建设委员会的网站，查询开发商的资质。
三、看销售情况
怎么看开发商的销售情况？最直观的方法就是看开发商的年报。从年报可以了解到开发商的年盈利和亏损。盈利越多，经济实力越强。
四、看小区周边的配建
开发商在竞拍土地的过程中，如果两家同时竞拍出较高价，就要通过增加保障性住房的面积来竞争。如果想直观的判断开发商的实力，就从他们增加保障性住房的面积来看。
五、淡季看工程进度
刚好如今即将进入楼市淡季八月，在淡季期间各楼盘销售量较低，如果开发企业实力弱，容易资金链紧张，使工程进展速度较慢。反之，在淡季期间通过对楼盘工程进展速度的了解，恰恰可以作为衡量开发商实力的一项标准。
如果在淡季期间，楼盘开发商仍然有充足的资金可以保证楼盘的顺利开发建设，在一定程度上也说明了楼盘开发商具有较强的实力，买房者购房也相对较为有保障。
六、看楼盘销售周期与进度
如果一个楼盘销售周期已经拉到非常长，而销售进度没有明显起色时，买这个房子你就要好好想想了。
假设一个楼盘已经卖了3年以上了，但只卖了50%的库存量，你不觉得有问题吗？不要说楼盘本身很好，只是宣传不好。小蚂蚁只想说，好房子不会只有你一个人发现的，购房者们眼光利着呢，买房不要有捡便宜和侥幸心理。
而一个楼盘销售周期的拉长，但走量并不好时，较先影响的是开发商的资金链问题。一个楼盘的开发投入无疑是非常大的，多卖一天成本递增，但楼盘走量不好时，能非常轻易的拖垮一个公司，从而形成烂尾楼现象。
七、看开发商在建的其他项目
不少有实力的开发商会选择同时开发几个项目，看这些是否都正常运作？如果其中一个项目出问题，也是非常容易造成开发商倒闭或破产的，特别是开发商投入比较大的项目出问题，对开发商的打击无疑是巨大的。这种现象引起的连锁反应，不用小蚂蚁多说，大家也能明白了吧。如果几个项目都能够健康的运作，说明开发商是有资金实力的。
买了烂尾房怎么办？
一、弄清产权归属
由于现在购买房产一次性付款的购房者比较少，多数为按揭或分期的，因此，购买的房源变成了烂尾楼，就存在产权归属问题，因此，我们必须要通过法律途径维护自己的合法权益。
首先，要通过合法的法律咨询，确定自己的产权归属，有产权在手，总比什么都没有的要强。
其次，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。
（1）购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；
（2）如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
二、分布交涉维权
（1）弄清产权归属问题后，应该尽可能的与其他业主一起，获得较大限度的法律支持。
（2）如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。
（3）若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给房产企业。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和房产企业之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如房产企业最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到房产企业的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。
（4）若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。（记住遇事一定要团结，单枪独干是不会有结果的）。
三、相信政府
对于烂尾楼，政府会根据不同情况，采取不同方法进行干预：
1、缺资金的，政府会限期由企业筹措资金或引进合伙人。
2、违法违规的，政府会要求在指定日期内整改。
3、涉及经济纠纷，要打官司的，政府也会插手。
4、对于开发商破产或经努力依然无法继续施工的政府将依法收回项目并对外招标，或者开发商自己找到接盘侠。
对于烂尾楼的处理，各地都有很多成功案例，所以要相信政府，这句话看似很官方，但却很重要。对于烂尾楼政府也很头痛，所以也会想办法解决。
小蚂蚁提醒您：通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，在今后的形势下购房者就要加倍注意了，不过不管开发商大小，谨记小蚂蚁说的，细致谨慎查看每一项，一定不会买到烂尾房。当然，有条件的直接买现房、即买即住，也不失为一个保险的方式。
