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房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
其中的短期看金融，就是说货币和信贷方向决定了短期内的市场走向，更具体一点，就是房贷利率调节并控制着楼市需求和房价涨跌。当市场货币宽松，房贷利率处于低位时，会刺激人们去购买房产，从而引发房价的上涨，楼市库存迅速出清。
如果你想不明白，回顾一下上一轮暴涨的大行情，定向放水加上房贷8折，相当于给楼市同时踩下油门和加速器
结果呢？以“六个钱包”为首付，大肆举债加杠杆，造就了房地产过去几年的繁荣，与此同时，房价也在一路飙涨，资产泡沫迅速累积。
据早前央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》，2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元迅膨胀至21.9万亿元，房贷占所有住户部门贷款余额的54%。
而市场行情过热，信贷政策就会开始收紧，房贷利率越来越高，买房要多花好几十万。对刚需来说，这几十万不是小钱，一部分人开始犹豫、观望。随着需求的持续减少，价格自然也会有所松动。
我们以北京为例，来例证以上观点。
自2016年“930”以来，为抑制房价上涨过快，相关部门出台了一系列房地产调控政策。以北京为例，2017年3月17日，北京调控升级，开始实行认房又认贷政策，房贷利率从此一路走高，同时房价的趋势却是逐步回落，房价过快上涨的势头得到了有效抑制。
可以看到，相比于传统的行政手段，信贷政策对于房价的走势影响更为明显。
以上逻辑，就是房贷利率对需求和房价的影响。总结成一句话：房贷利率上涨，需求降，房价降；房贷利率下降，需求涨，房价涨。
无论何时，买房从来不是件容易的事！
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融360数据显示，全国首套房贷平均利率已经连续上涨22个月。
2018年10月全国首套房贷款平均利率达到5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比上0.18%，同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。
上涨势头虽然还在，但仔细观察仍能看出涨幅空间已经越来越小。
在这一轮调控中，房贷利率的上浮对于楼市降温的作用明显。但是，从以往的8折到如今的上浮10%、20%，高企的房贷利率也确实误伤了一部分刚需，让人“高攀不起”。
所以，房贷利率出现松动，并不是空穴来风。据诸葛找房数据显示，截止10月份，首套房贷利率下调银行数量已经达到19家。
总结一下此次房贷利率回调的原因，有以下几点：
首先，今年以来央行进行了4次降准，利好终于显现。
今年降准的目的主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注水，并非意在楼市、股市。但是流动性充裕，银行不缺钱，不可避免会对楼市形成利好。
其次，这次利率下调的银行，基本上都是过去高于区域内其他同行的，回调利率有利于提高自身竞争力，挽留客户，冲刺年底的业务量。
最后，在可控范围内，利率下调为刚需带来一点小利好，增加了楼市的流动性，这也是十分必要的。
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自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，购房者可以用少量的存款，撬起巨额的住房抵押贷款。我们今天看起来稀松平常的房贷，其实是制度带给我们每个人的福利。
房贷利率的变化，关系着购房者支付利息的数额多少。
但房贷利率的松动，决不意味着调控的放松，这一点点的利率下调，最多是给刚需的安慰，还远未到宽松的时候。
广大的刚需们，接下来几个月请务必密切关注各大银行的利率走向，说不定这就是年底前较好的上车机会。
来源：房地产洞察
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