房地产行业进入白银时代,房企之间的竞争更加残酷。近两年房企的并购和重组“大戏”频频上演,今年以来更是加码,年初有万科与深铁合作,继而中海收购中信 尘埃落定,再者保利地产和中航地产双双停牌重组,到最近恒大收购“浙江较大房企”嘉凯城。与以往不同的是,今年的“主角”都是千亿俱乐部成员。业内人士认 为,上述品牌房企重组完成后,中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。届时,“大者恒大,强者恒强”局面的形成,最终推动市场集中度越来越高。
恒大入主嘉凯城
8月1日晚间,嘉凯城发布公告,原国有股东浙商集团、杭钢集团和国大集团将持有的公司9.52亿股股份(占公司总股本52.78%)转让给恒大的过户登记 手续办理完成。据了解,七年前,浙商集团整合嘉业、名城、中凯、雄狮地产和潍坊国大5家公司后,借壳*ST亚华登陆资本市场,市值一跃超过绿城和滨江成为 “浙江较大的房企”。目前嘉凯城在上海、杭州、苏州等长三角区域城市以及武汉、青岛、重庆等华中、华北、西南核心城市拥有共计约50个项目,剩余总可售面 积近600万平方米。
据媒体报道,恒大除了要用36.1亿元换取嘉凯城52.78%的股权外,在完成过户同时还须按照相关规定,向嘉凯城补足原控股股东浙商集团及其一致行动人 和杭钢集团业绩承诺补偿差额,涉及补偿资金达到8.4亿元人民币。据报道,恒大地产此前表示,收购嘉凯城52.78%股份可丰富其土地储备资源,进一步增 加一、二线城市项目数量占比,优化土地储备结构;同时,恒大集团将拥有境内资本市场A股上市平台,通过恒大集团与嘉凯城的战略整合,将进一步增强上市公司 持续盈利能力。
中海接手中信
另外一起就是堪称地产行业规模较大交易的中海、中信并购案。6月29日,中海发布公告披露,中海将出资310亿元并购中信股份旗下地产业务,获取中信分布 在国内25个城市的126个项目,涉及建筑面积2352万平方米,项目总估值超过千亿人民币。这次并购超过80%的土地储备位于一线城市和二线城市,其中 约2100万平方米重点在十个核心城市(北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津、成都)。
在今年初董事会会议上,中海地产董事长郝建民就再次对外明确,今年中海将大规模开启兼并重组,重点是收购央企资产。据了解,此次交易完成后,中信将以 10%的持股比例成为中海第二大股东。中海方面表示,中海通过发行新股及转让部分资产的方式,一次性获得中信股份旗下具规模的房地产开发业务,而不动用公 司现金资源,更能提升公司在一二线城市的土地储备。
据了解,中信在广州主要有两个项目,一个是位于老城的西关海,已经转让给了深圳建工,还有一个是位于增城的中信香樟树,目前在售。
保利中航重组
除此之外,7月6日,保利地产和中航地产双双发布公告称,母公司中国保利集团公司与中国航空工业集团公司正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方 案。另据较新消息,保利或收购中航旗下房地产项目70个左右,金额不超过公司净资产的15%。据中航地产2015年年报,其合计55亿元的营业收入中,房 地产板块的营业收入约36亿元,占比65%,物业、餐饮等服务业收入18.4亿元,占比约33%,另有近1亿元的建筑业收入。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,就中航地产来讲,由于其母公司中航工业集团主营业务是航空军工,地产业务在集团营收中占比微不足道,再加上地产业务本身并不盈利,中航工业集团“退房”也理所当然,这或许成为保利地产整合中航地产的最直接的理由。
业界分析
今年千亿房企或达十家左右 通过并购重组以保证行业地位
不难发现,今年房地产行业颇受关注的并购与重组案的主导者,基本都是千亿房企。从销售金额来看,2016年上半年万科、恒大、碧桂园、绿地、保利地产等5 家房企销售金额已经突破千亿,2016年上半年“千亿军团”房企的数量比去年上半年的1家(万科)增加了4家。预计2016年全年千亿房企数量将在10家 左右,其中,万科预计将突破4000亿元的销售金额,恒大也将突破3000亿元。
据业内分析,碧桂园或许也将成为今年的一匹黑马杀入3000亿元的军团。其他全年业绩可达千亿的房企比如中海、华夏幸福、融创、华润、万达等正在通过并购或重组进一步保证其行业先进的地位。
张宏伟分析认为,未来“千亿军团”房企之间的竞争将更加激烈。比如万科通过小股操盘不断扩大自己的业务版图,同时,万科和深铁合作,进一步巩固自己行业 “老大”的地位,除此之外,万科也正在谋划未来十年的万亿市值大平台:万科物业。恒大则以多元化谋求规模化的持续增长,争取行业先进的地位。2015年以 来,恒大地产也马不停蹄地通过并购扩大自己在地产事业的版图。
对于央企来讲,重组形成“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要砝码。比如,中海与中建地产重组完成后,再与中信地产住宅板块业务合并,增 加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备,巩固并提升了其千亿开发商的地位;保利地产与中航地产谋划进一步重组,保利地产与保利香港重组也在 进一步推进过程中,这些都将加剧2016-2018年房地产行业的“龙争虎斗”。
专家观点
强者恒强 市场集中度将越来越高
同策咨询研究部总监张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,房地产行业增速已经呈现出下滑趋势,此时,房地产行业将呈现出规模化聚集与并 购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后,中国房地产市场将形成若干个“巨无 霸”型的房企。届时,“大者恒大,强者恒强”局面的形成,最终推动市场集中度越来越高。
