✅深圳_招商·海晏府
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旁边【深业云海湾】刚成交了两套，一套106平970万，一套143平1430万，价格差更多就是新规产品的品质溢价了！
未来新盘倒挂二手的局面，在核心一点的区域是不会有了，更多就是新房跟周边二手拉开差距，【沄玺】【信悦湾】的热卖都说明了这一点，只是值不值得，要看个人！
就英瑞本人而言，觉得溢价是过高的，就看开发商的折扣能给到多少！
因为这个盘硬伤摆在那里：地块小，跟隔壁【深业云海湾】的大社区形成鲜明对比；总价门槛高，最便宜户型也比旁边产品高出很高的单价和总价，普通改善进来比较费劲，备案价均价差了快五万，不管怎么打折，3万差价估计跑不掉，新盘溢价过高，二手的套牢风险，也会明显变高！
而值得付出溢价的片区，绝对不仅仅只有桂湾，如果有这个预算，目前还有更好的区域可以选择！
目前【海晏府】高空实景：
【项目名称】海晏府
【开发商】招商蛇口
【项目地址】南山区南山街道桂湾一路南面、梦海大道西面，在前海合作区桂湾片区最北端，紧邻双界河
【地铁】距离1/5/11号线前海湾站直线约700米
【占地面积】约8286㎡
【建筑类型】住宅
【楼栋数】规划3栋建筑
【总户数】151套
【产品面积段】将推出约139㎡、176㎡、194㎡三种“4+1房”纯大户型
【梯户比】2梯2户或2梯3户
【容积率】3.1
【楼高】限高80米以内
【产权年限】70年
【海晏府】项目占地约8286㎡，规模适中，共规划3栋建筑。容积率为3.1，限高80米以内，定位低密舒居小高层。采用2梯2户或2梯3户配置，预计3月底入市。
户型方面，将推出约139㎡、175㎡、194㎡三种“4+1房”纯大户型，总共151套。
大部分户型做到南北通透，采光与通风俱佳。
从今天展厅现场了解的效果图看，项目为3栋一线临河建筑，呈围合式布局（与观潮府相似），含2栋板楼与1栋塔楼。外立面以玻璃幕墙为主，搭配泳池与精致园林。
T2板楼：一梯两户，南北通透，可实现大面宽、短进深，类似华侨城新玺等高端平层设计。
T3塔楼：品字形结构，中间户三面采光，端头户南北通透，兼顾视野与功能性。
户型小结：
【海晏府】在普遍高密度、高梯户比的市场上，低密板楼与塔楼组合，能提升室内采光、视野的体验，更契合改善客群对品质的需求。
视野实景：
01.
同开发商项目
和【海晏府】同一开发商的有：【招商双玺】【招商后海玺】、【招商玺家园】【招商领玺】
02.
新房对比
和【海晏府】成为竞品的新房有：【前海时代3期尊府】【保利瑧誉府】【观潮府】
03.
二手房对比
和【海晏府】成为竞品的二手房有：下面二手项目包含最新成交价和租金情况
【深业云海湾】
卖房成交价：
106平3房1100万元，（2025年10月）
租房：
107平3房约10000-11000元，
116平3房约12000-13000元
【前海时代CEO公馆】
卖房成交价：
157平4房1816万元。（2025年8月）
211平4房1999万元，（2025年12月）
租房：
146平3房约17000-17500元，
156平4房约17500-18000元.
【天健悦桂府】
卖房成交价：
119平3房1046万元，（2025年11月）
162平4房1536万元。（2025年11月）
租房：
118平3房约13000-14000元，
120平3房约14000-14500元.
英瑞择房记
房子没有绝对意义上的好与坏，只有适合与否；英瑞倡导理性思考分析，拒绝跟风上车。
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优点：
区位优势，位于前海发展最为成熟的桂湾，周边产业集聚，未来发展空间大
紧邻双界河，生态环境好，周边遮挡少，景观资源丰富
小高层低密度设计，定位属于属性享受型，不再是高耸入云的设计
断供4年，最后一块头排河景住宅，稀缺性不言而喻
缺点：
地块较小，社区不大
拿地价比较高，加上面积会做得比较大，起步售价门槛会拉上来
交通：（地铁/陆路）
约500m地铁1号线/5号线【前海湾站】；约800m地铁1号线【新安站】
区块价值：
【桂湾】——三湾之首，配套最成熟的核心地带
商业：
约1.2公里【万象前海】，1.4公里【前海壹方汇】，1.7公里【深圳前海壹方城】，2.1公里【海雅缤纷城】
生态人文:
项目旁边就是双界河，生态环境好；周边1.3公里【前海公园】，1.9公里【前海石公园】
教育：
约500m【前海桂湾学校】、【深圳市宝安实验学校】；
约800m【前海国王国际学校】，稍远一些约2公里有【南山实验前海港湾学校】
医疗：
2.7公里三甲医院【南山区人民医院】；2.8公里【深圳市宝安人民医院】
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