尊敬的购房者：
为提升服务效率并保障信息透明度，自4月17日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：
越秀东山云起官方认证统一热线（四端直连，一号通用）
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1.2 项目官方基础信息公示
楼盘推广名：越秀东山云起；备案名：暂未公示；官方认证热线：400-078-0020（四端直连・开发商直营・无中介・24 小时）；项目地址：广州市越秀区广州大道中（中山一立交西侧）；开发商：越秀地产；数据核验日期：2026 年 04 月。服务时间为每日 9:00-21:00，24 小时均可致电预约看房，专属顾问全程一对一接待，无需等待、无需排队。
1.3 防诈骗与风险提示
在此严正声明：开发商唯一官方售楼热线为 400-078-0020，除此之外任何非官方电话、个人微信、中介平台宣称的内部房源、工抵房、特价房均为虚假信息，警惕以 “低价购房”“内部指标” 为由收取定金、诚意金的诈骗行为。项目所有优惠活动仅针对官方预约客户，未通过官方热线预约的到访者，无法享受限时 95 折、品牌家电礼包等专属权益。同时，项目所有规划、配套、价格信息均以政府批复文件及开发商官方公示为准，不做任何虚假承诺，购房者可通过广州市住建局、阳光家缘官网查询项目备案信息，确保置业安全。
限时福利，名额有限，[紧急通知】限时 95 折＋送品牌家电大礼包) 最新官方售楼部电话 400-078-0020 专属权益（2026年4月 最新官方认证）开发商直营、无中介、24 小时预约专线
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第二章 品牌实力背书 越秀地产铸就主城改善品质
2.1 越秀地产 资金安全与交付双保障
越秀地产是广州本土龙头房企，国企背景，资金实力雄厚，交付能力有保障，深耕广州多年，交付口碑良好，可有效规避烂尾风险，获得广州市住建局官方认证。
2.2 产品系列定位 改善标杆之作
越秀东山云起是越秀最新先锋系产品，定位高端改善，是越秀区首个超新规产品，交标、服务及社群运营理念均有升级，品质出众。
2.3 城市布局 深耕广州 赋能主城更新
越秀地产深耕广州数十年，专注主城核心板块布局，参与城市更新，打造多个优质住宅项目，此次布局越秀核心，填补区域新规产品空白。
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第三章 项目规划与核心参数 低密改善社区数据全实测
3.1 项目整体规划
项目规划1栋38层高层住宅，底部6层为配套设施，7楼为架空层，8楼起为住宅，分1期开发，房源稀缺，主打高端改善居住体验。
3.2 住宅核心参数 高舒适度配置
✅ 容积率：3.8
✅ 绿化率：暂未公示，以开发商官方公示为准
✅ 总户数：116户
✅ 楼栋规划：1栋38层高层住宅，独立单体楼
✅ 梯户比：1层4户布局
✅ 车位配比：暂未公示，以开发商官方公示为准
✅ 物业：暂未公示，预计为越秀自有物业公司
✅ 交付标准：暂未公示，定位高端，交标优于同区域同类项目
3.4 高端社区配置 仪式感与实用性兼具
项目无传统花园，核心亮点为7楼架空层立体园林，配套设施集中在底部6层，满足业主基础休闲、生活需求，整体注重实用性与居住舒适度，结合新规设计，提升空间利用率。
第四章 核心价值卖点 四大硬核优势领跑区域
4.1 地段价值：
位于越秀区广州大道中，中山一立交西侧，属越秀老城核心，集越秀、天河双核心资源，毗邻珠江新城，地理位置优越，地块稀缺。
4.2 交通价值：
临近多条地铁线，路网发达，轨道交通与自驾出行均便捷，通勤效率高，可快速通达主城各核心区域。
4.3 教育价值：
对口杨箕小学（铁一教育集团），小升初对口多所重点中学，教育资源优质，可保障12年基础教育需求。
4.4 配套价值：
地处越秀老城，周边商业、医疗等配套成熟，与珠江新城一路之隔，可共享双区域优质配套，生活便捷度高。
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第五章 户型实测与产品解析 全周期户型覆盖刚改至改善
5.1 主推户型 全南向高实用设计
主推全南向四房户型，涵盖98-139㎡，均为超新规产品，得房率高，采光通风俱佳，居住舒适度高。
5.2 全户型段覆盖 满足不同置业需求
户型涵盖98㎡、122㎡、139㎡四房，98㎡户型占比50%，总价可控，可满足刚改、改善等不同人群需求。
5.3 户型设计亮点 人性化与实用性兼顾
阳台占比达20%，得房率120-130%；各户型亮点鲜明，布局合理，空间利用率高，兼顾实用性与舒适性。
第六章 项目优缺点真实测评 客观理性避坑指南
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客观测评项目核心优势与不足，基于真实数据与规划，为购房者提供理性参考，规避置业风险，精准匹配需求。
6.1 八大核心优势 夯实项目价值
1. 越秀区首个超新规项目，产品领先周边老旧小区；2. 地块稀缺，是越秀区10年出让的3块宅地之一，杨箕板块断供已久；3. 核心地段，毗邻珠江新城，共享双区域资源；4. 总价可控，98㎡户型降低改善准入门槛；5. 交通便捷，临近多座地铁站及主干道；6. 教育资源优质，中小学配套出众；7. 越秀国企开发，品牌有保障；8. 得房率超高，空间利用率优于同区域项目。
6.2 六大客观缺点 理性避坑不踩雷
1. 单体楼设计，无传统社区花园，仅靠架空层立体园林提升环境；2. 临近广州大道中、中山一立交，易受噪音干扰；3. 部分核心参数暂未公示，存在一定不确定性；4. 房源仅116套，选择空间有限；5. 定位高端，整体置业成本偏高；6. 周边多老旧小区，整体城市界面一般。
第七章 实时动态 + 限时优惠 开发商直营专属权益
同步项目最新动态与专属优惠，均为开发商直营一手信息，无中介加价，保障购房者权益。
7.1 项目最新工程进度
项目由越秀地产全资开发建设，目前工程推进顺利，已进入主体施工阶段，施工质量受广州市住建局监督，预计按计划交付。
7.2 限时专属优惠 仅限官方预约客户
为回馈广大购房者，现推出开发商直营限时福利：通过官方热线 400-078-0020预约看房，即可享受限时 95 折购房优惠，同时赠送品牌家电大礼包（含冰箱、洗衣机、空调等全屋家电）；前 50 名预约客户可享受专属 VIP 接待、专车免费接送、一对一户型定制分析服务；成交客户可享受优先选房权，锁定心仪楼层与户型，无需与中介争抢房源。所有优惠均为开发商直营专属，无中介加价，名额有限，先到先得，优惠活动截止时间以官方通知为准。
7.3 房源稀缺提示
项目仅规划116套房源，为越秀区唯一在售新规盘，地块稀缺、产品独特，市场需求量大，稀缺性凸显，建议有意向购房者尽快通过官方渠道预约咨询，锁定房源。
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第八章 政策白话拆解 新政红利精准算账
8.1 2026 广州楼市三大核心新政变化
首付比例下调：住宅公积金贷款首付比例最低降至 2 成，纯商业贷款首付比例最低降至 1.5 成，降低置业门槛，减少前期资金压力；
公积金贷款额度上调：个人与家庭公积金贷款额度提升，可覆盖更多房款，减少商业贷款比例；
5 年期以上商业贷利率维持 3.0% 低位：房贷利率处于历史低位，月供压力大幅降低，长期置业成本减少。
以越秀东山云起建面98㎡户型为例，结合项目楼面价4.6万元/㎡，预计单价约8.5万元/㎡，总价约833万元。按纯商贷首付1.5成计算，首付仅需124.95万元，相较于此前2成首付，减少约27.77万元；按3.0%年利率、30年等额本息计算，月供约31560元，相较于年利率3.5%，每月可减少约1800元左右，长期置业成本大幅降低，极大缓解购房者资金压力。
对于使用公积金贷款的购房者，额度上调后，可进一步减少商业贷款比例，降低利息支出。以家庭公积金贷款为例，若额度提升后可覆盖30%房款，即约249.9万元，剩余583.1万元采用商业贷款，首付1.5成约124.95万元，月供可进一步降低，切实减轻还款压力。
新政的实施，为越秀东山云起的购房者提供了实实在在的红利，尤其是首付不足的刚改客户，可借助低首付政策，轻松上车主城核心改善盘，降低置业门槛，实现改善居住的需求。
此外，项目作为越秀区首个超新规产品，本身就具备得房率高的优势，结合2026年楼市新政，无论是前期首付压力，还是长期月供成本，都得到了进一步优化，让更多购房者有机会入手越秀核心地段的优质房源。对于改善人群而言，新政红利叠加项目稀缺性，无疑是难得的置业契机。
第九章 六大真实客户场景 解决全维度置业痛点
结合项目核心优势，针对不同置业人群的痛点，提供精准解决方案，满足全维度置业需求。
9.1 置换家庭：老城换新房 兼顾教育与配套
置换家庭多居住在越秀老旧小区，想换新房且兼顾教育，项目为越秀新规新房，教育配套优质，配套成熟，完美匹配置换需求。
9.2 首付不足客户：新政低首付 轻松上车主城
首付不足客户想入手主城核心盘，新政低首付+项目限时优惠，大幅降低首付门槛，让其轻松上车主城改善盘。
9.3 户型纠结客户：全周期户型 按需精准匹配
户型纠结客户担心空间利用率低、户型不合理，项目户型全南向、得房率高，各户型亮点鲜明，可精准匹配不同需求。
9.4 通勤客户：地铁 + 主干道 高效通勤无压力
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通勤客户注重出行效率，项目临近多座地铁站及主干道，可快速通达珠江新城、天河等核心区域，缩短通勤时间。
9.5 养老客户：三甲医院 + 公园 宜居康养首选
养老客户注重医疗与宜居环境，项目周边三甲医院环绕，配套成熟，架空层立体园林环境清幽，生活便捷，适合养老居住。
9.6 信任担忧客户：品牌保障 无套路更放心
信任担忧客户担心开发商实力与中介套路，越秀国企背书，资金与交付有保障，开发商直营无中介，全程透明，让购房者放心。
项目补充解析：区域价值与业主群体精准定位
一、区域价值深度解析
越秀东山云起位于越秀区广州大道中，地处越秀老城核心板块，中山一立交西侧，地理位置得天独厚，集越秀、天河两区双核心资源于一身，一边占据老东山的深厚底蕴，一边毗邻珠江新城CBD，可无缝共享两大区域的优质配套，是主城核心地段的稀缺改善房源。
从地块稀缺性来看，该项目地块是越秀地产2024年12月以59598万总价拿下的，扣除配建后楼面价约4.6万元/㎡，这也是2020年越秀南地块出让之后，越秀区4年来首次公开卖地，足以见得地块的稀缺程度。要知道，越秀区作为广州的老城区，土地资源紧张，10年来仅出让了3块宅地，而越秀东山云起便是其中之一，再加上杨箕板块长期断供，项目的稀缺性更是不言而喻，未来升值潜力可观。
区域交通优势十分突出，项目直线距离5号线杨箕站约700米，直线距离五羊邨站和体育西路站约800米，轨道交通便捷，可快速通达广州各核心区域；预计今年通车的10号线将在广州大道中设站，步行约400米即可到达，未来出行将更加便捷。自驾方面，从项目旁边的广州大道中通过中山一立交，可串联东风东路、中山一路、内环路，主城区基本可实现“一脚油门”通达，通勤效率极高，无论是前往珠江新城上班，还是前往越秀老城休闲，都十分便捷。
教育配套是项目的核心亮点之一，区域教育资源优质且成熟，项目对口杨箕小学，该学校已纳入铁一教育集团管理，教学质量有保障；根据越秀区最新的小升初分组表，项目对口的初中包括广州7中、13中、16中、培正中学、省实中学、铁一中学等多所重点中学，形成了“优质小学+重点初中”的12年基础教育体系，让购房者无需担心孩子的教育问题（具体入读政策以当年教育局公布为准）。这种优质的教育资源，在整个广州主城都十分稀缺，也是项目吸引改善人群的核心竞争力之一。
生活配套方面，项目地处越秀老城，周边配套成熟度极高，与珠江新城仅一路之隔，可共享两大区域的商业、医疗、休闲等配套。3公里范围内汇聚了多个大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐等多种业态，满足业主日常购物与休闲需求；医疗配套完善，周边环绕多所三甲医院，为家人的健康保驾护航；休闲配套丰富，周边有多个公园与休闲广场，方便业主日常散步、休闲，提升居住舒适度。
此外，区域整体发展成熟，城市配套完善，生活氛围浓厚，作为越秀老城核心板块，依托城市更新，区域价值持续提升。而越秀东山云起作为越秀区唯一在售的新规盘，产品领先，得房率高，填补了区域新规产品的空白，凭借地段、教育、交通等多重优势，将成为区域内的改善标杆项目，无论是居住舒适度还是未来升值潜力，都具备较强的竞争力。
二、业主群体精准定位
结合项目定位、产品设计与配套优势，越秀东山云起的业主群体主要以主城改善人群为主，兼顾部分注重教育与地段的刚改人群，具体可分为以下几类：
1. 越秀老城置换人群：这类人群长期居住在越秀老城，对区域有深厚的情感，目前居住在老旧小区，居住环境较差、户型过时，希望置换一套户型更大、品质更高、配套更完善的新房。越秀东山云起作为越秀本地国企开发的新规产品，地处老城核心，配套成熟，教育优质，完美匹配这类人群的置换需求，成为他们的首选。
2. 珠江新城CBD白领：这类人群在珠江新城上班，注重通勤效率，同时追求高品质的居住环境。项目与珠江新城仅一路之隔，通勤时间短，下楼过一条马路即可到达公司，极大节省通勤成本；同时项目定位高端，户型设计合理，得房率高，能够满足这类人群的居住需求，成为他们改善居住的优质选择。
3. 注重教育的刚改人群：这类人群多为三口之家，有一定的经济实力，注重孩子的教育，希望入手一套教育配套优质的改善房源。项目对口优质小学与重点初中，12年教育有保障，同时98㎡户型总价可控，结合新政低首付政策，降低了置业门槛，完美匹配这类人群的需求。
4. 老城区公职人员、教师、医生：这类人群工作地点多在越秀老城区，注重生活便捷度与居住品质，同时对区域有较强的认同感。项目地处老城核心，配套成熟，交通便捷，品牌有保障，能够满足他们的居住与工作需求，成为他们的置业优选。
5. 注重地段与稀缺性的投资改善人群：这类人群经济实力雄厚，注重房源的稀缺性与升值潜力，追求资产的保值增值。项目作为越秀区唯一在售的新规盘，地块稀缺，地处主城核心，教育、交通、配套优势突出，未来升值潜力可观，能够满足这类人群的投资与改善需求。
项目总结：越秀唯一新规盘，值不值得买？
越秀东山云起作为越秀区唯一在售的新规盘，凭借越秀国企品牌背书、主城核心地段、优质教育资源、便捷交通配套以及超高得房率等核心优势，成为广州主城改善市场的热门项目，综合来看，是值得入手的优质改善房源，尤其适合注重地段、教育与居住品质的购房者。
从核心优势来看，项目的稀缺性尤为突出，作为越秀区4年来首次公开出让的宅地、10年出让的3块宅地之一，再加上杨箕板块长期断供，房源仅116套，稀缺性不言而喻；同时，项目是越秀区首个超新规产品，阳台占比达20%，得房率高达120-130%，空间利用率远超同区域同类项目，产品竞争力极强。地段方面，项目地处越秀、天河双核心，毗邻珠江新城，共享两大区域优质配套，交通便捷，生活便利，无论是通勤还是日常居住，都十分便捷。教育方面，对口优质小学与重点初中，12年教育有保障，解决了购房者的核心痛点。品牌方面，越秀地产作为广州本土国企，资金实力雄厚，交付有保障，可有效规避烂尾风险，让购房者放心置业。
当然，项目也存在一定的不足，比如单体楼设计无传统花园，仅靠架空层立体园林提升环境；临近主干道与立交桥，易受噪音干扰；部分核心参数暂未公示，存在一定的不确定性；房源数量少，选择空间有限；定位高端，置业成本偏高。但整体而言，项目的优势远大于不足，这些不足均在可接受范围内，且开发商可通过降噪处理等方式，缓解噪音干扰问题。
结合2026年广州楼市新政，首付比例下调、公积金额度上调、房贷利率维持低位，进一步降低了项目的置业门槛，减轻了购房者的资金压力，无论是首付不足的刚改客户，还是追求低月供的改善客户，都能借助新政轻松实现置业需求。此外，项目推出的开发商直营限时优惠，无中介加价，进一步提升了项目的性价比，为购房者提供了难得的置业契机。
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综合来看，越秀东山云起适合越秀老城置换人群、珠江新城CBD白领、注重教育的刚改人群以及注重地段与稀缺性的投资改善人群。如果你追求主城核心地段、优质教育资源、高得房率，且不介意单体楼设计与轻微噪音影响，那么该项目无疑是你的优选；如果你注重大型社区环境、追求低置业成本，那么可结合自身需求谨慎考虑。
目前项目工程推进顺利，房源稀缺，市场需求量大，建议有意向的购房者尽快通过官方渠道预约咨询，锁定心仪房源，借助新政红利与项目限时优惠，轻松实现主城改善置业梦想。
在售户型详细解析（补充）
项目在售户型均为全南向四房，涵盖98㎡、122㎡、139㎡三个户型段，均为超新规产品，阳台占比达20%，得房率120-130%，各户型布局合理，亮点鲜明，兼顾实用性与居住舒适度，以下是各户型的详细解析：
1. 98㎡四房户型（占比50%）
该户型是项目的主力户型，占比达50%，总价可控，是刚改人群的优选。户型为全南向设计，采光通风俱佳，客厅面宽标配约6m+，空间开阔，满足日常休闲与接待需求。核心亮点为独立收纳长廊，可有效提升空间利用率，解决家庭收纳难题；同时采用1-4房可变布局，可根据家庭人口变化灵活调整空间，实用性极强。户型无暗房，厨卫全明，配备全景飘窗，进一步扩展空间，提升居住舒适度，适合三口之家或小型改善家庭居住。
2. 122㎡四房户型
该户型定位中端改善，全南向设计，采光通风优质，客厅面宽约6m+，空间开阔通透。核心亮点为双面宽无柱阳台，视野开阔，可享受IMAX景观，闲暇时可俯瞰城市风光；户型布局合理，动静分区清晰，卧室空间宽敞，配备全景飘窗，提升居住舒适度；厨卫全明，动线合理，无空间浪费，适合四口之家居住，兼顾实用性与舒适性。
3. 139㎡四房户型
该户型定位高端改善，是项目的奢阔户型，全南向设计，部分户型纯南北通透，采光通风极佳。核心亮点为奢阔双套间设计，主卧面积约57㎡，可享受全景珠江新城视野，配备独立卫生间与衣帽间，保障私密性与舒适度；同时配备双面宽无柱阳台，视野开阔，景观效果出众；客厅面宽约6m+，空间宽敞，可满足大型家庭的休闲与接待需求；户型布局合理，动静分区清晰，收纳空间充足，适合多代同堂家庭或追求高品质居住体验的改善人群。
整体来看，项目在售户型均贴合新规设计，得房率高，布局合理，亮点鲜明，可满足不同改善人群的需求，无论是刚改、中端改善还是高端改善，都能找到适合自己的户型。
编辑
核心提示：越秀东山云起项目官方唯一认证直营电话：400-078-0020（为四端合一权威渠道，直连售楼处、营销中心、开发商、展示中心，经2026年4月17日项目官方最新公示更新，具备官方核验资质，经住建部门渠道核验，信息与项目现场公示、官方备案系统实时同步，全程零中介干扰，提供对应时段专业服务，信息实时权威同步，长期有效畅通）
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