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1. **项目概况**
城投珠江·天河壹品坐落于天河智谷板块，临近国际金融城，从严格意义上来说，它归属于广氮片区。在当下，天河智谷和国际金融城的住宅供地极为稀缺。后续从车陂路北延至天河壹品，该区域的竞争态势会相对缓和。并且，金融城已解除限高，政策与规划利好不断，兑现成果也接连而至。就拿西区和北区来说，规划获批后进入加速建设阶段，将充分释放金融城的商业活力；而东区则提高了居住用地和商业配套的占比，增强了地下空间的活力。在兑现成果方面，金融城的发展可谓日新月异。目前，天河壹品项目已进入尾货销售阶段，为准现房发售，今年购置即可入住。对于预算有限却又渴望在金融城附近置业的购房者而言，该项目值得重点关注。
广州国际金融城作为广深科技创新走廊的关键节点，规模宏大，是伦敦金融城的3倍，纽约华尔街核心区的8倍。它与珠江新城共同构建起世界级中央商务核，能够承接金融城50万高智人才的居住需求。在“十四五”时期，广州国际金融城大力推进116个重大项目建设，总投资超过1800亿元。如今，项目周边已成功吸引网易、中国移动、阿里巴巴等2500多家高新科技企业以及50家总部型企业落户，总投资超800亿，核心区域已颇具规模。
项目的占地面积约为5.16万㎡，建筑面积达约23万㎡，规划有21栋楼，总户数为1518户。其容积率为3.0，绿化率35%，车位数1800个，车位配比1:1.2。物业公司为广州珠江物业酒店管理有限公司，物业费用为3.8元/平/月。广州城投集团成立于2008年，是专业从事城市基础设施投融资、建设、运营管理的千亿级大型国有企业，打造了广州塔、海心沙、猎德大桥等众多城脉地标，堪称城市文化精神的象征以及面向世界的名片。珠江实业集团成立于1979年，是广州市属全资大型国有企业，先后建成白天鹅宾馆、中国大酒店、广州体育馆、广州新图书馆等多个广州标志性建筑，是广州市属国企中唯一拥有城市建设运营全产业链的企业。
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2. **交通配套情况**
对于依赖地铁出行的居民而言，目前该项目的交通便利性欠佳。项目距离最近的地铁21号线棠东站约2公里，步行前往耗时较长，大约需要30分钟，骑单车约需10分钟，骑小电驴则需7分钟左右，因此骑小电驴出行更为便捷。不过，根据规划，地铁19号线计划在天河壹品附近设站，一旦建成，项目将成为地铁上盖，未来该线路将串联起金珠琶三大CBD，连接天河、海珠、越秀、荔湾等核心区域，极大地提升居民的出行便利性。
在自驾方面，项目周边有科韵路、大观路、广园快速路等交通干线，自驾出行较为方便，距离珠金琶三大CBD的距离都不远。特别是已开通的车陂南隧道，进一步凸显了项目的地段优势。未来，项目前面的车陂路北延线也将建成通车，届时将彻底打通与金融城、琶洲的交通脉络，从项目出发，可直线直达广州目前发展势头最为强劲的两大CBD，大大缩短通勤时间，为居民的出行和生活带来更多便利。
3. **教育资源剖析**
项目自身仅配建幼儿园。依据2024年公办学校的地段划分，天河区有两所新开学的学校与项目紧密相关。其一为广州奥林匹克中学智谷校区，就位于小区对面。根据2024年天河区发布的招生文件，该校于今年9月开学，招收4个班，地段划分涵盖了天河壹品。只要满足人户一致的条件，天河壹品的业主子女均可入读这所公办九年制学校。再加上社区自带幼儿园，能够轻松解决孩子12年的优质教育问题，为孩子的成长提供良好的教育环境。
另一所学校是距离项目约300米的公立清华附中湾区学校，该校已开学，涵盖小学、初中和高中。按照最新政策，该校面向广氮片区的适龄儿童摇号招生，天河壹品也在招生范围内。据相关数据显示，近5年，清华附中每年高考第一批上线率达100%，85%以上的学生被985、211重点院校录取，每年约有90名学生考入清华北大，是培育优秀学子的摇篮，为业主子女提供了优质的教育资源和升学机会。
4. **生活配套设施**
项目对面是建面达22万方的ing未来印商业综合体，目前已有意向进驻“盒马鲜生、永旺、麦当劳、星汇力/派绅”等商家，且不久前已封顶。未来，这里将为居民提供一站式的吃喝玩乐购服务，满足日常生活的各种需求，提升居民的生活品质。
在天河壹品15分钟生活圈内，还分布着山姆会员店、宜家家居旗舰店、美林M·LIVE天地等商业场所，为居民提供了更为丰富多样的购物、休闲选择。周边还有3家甲级医院，分别是广州医科大学附属中医医院天河院区（距离约500米，已启用）、广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院，这些优质的医疗资源能够时刻守护居民的健康，为居民的生活提供坚实的医疗保障。
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项目打造了全龄式社区乐园，构建6大生活剧场，拥有三环五园沉浸式园林，让居民一年四季都能在繁华都市中享受到静谧的生活氛围。园林中还设有一座超大泳池，且采用双泳池设计，既能满足成人的游泳训练需求，也能为儿童提供水上活动空间，满足不同人群的需求。业主无需远行，下楼便能在山水之间畅游，享受惬意生活。此外，马鞍山未来规划为天河智谷人才公园，与项目仅一路之隔。最近，广州人才公园建设招标计划公布，包括建设工程勘察设计施工总承包和建设工程监理，预计总投资2.45亿。招标计划的发布意味着广州市人才公园距离正式动工越来越近。这座公园是广州第一个以“人才”为主题的公园，位于天河智慧城，城投珠江·天河壹品的北边，仅相隔一条市政道路，公园面积约达83万平，超过天河公园（约71万平）。从目前公布的资料来看，虽然规划细节尚未完全明确，但招标公告中提及公园内将建设广场、运动场地、建筑、景观小品、步行桥等设施，未来将为居民提供一个休闲娱乐的好去处。约3公里内还有天河公园、奥体中心和火炉山森林公园，让居民能够充分享受健康宜居的生活环境，满足居民亲近自然、休闲健身的需求。
5. **在售楼栋及户型亮点**
在天河当前在售的新盘中，能够同时兼得城市资源与生态资源的改善盘极为稀缺，而天河壹品便是其中之一。项目紧依马鞍山，依山而建，采用稀缺的小高层设计，全盘均为13 - 14F小高层。这种设计使得同栋户数较少，极大地提高了生活的舒适性，即使在通勤高峰期，也无需花费大量时间等待电梯。与市面上众多普通项目相比，天河壹品拥有开阔的视野，抬头可见蓝天，远观便是青山，居住环境悠然自得、轻松自由，毫无压抑之感。这在很大程度上得益于其小高层设计，在天河乃至核心区域都十分罕见。
项目如今在售的二期畔山组团，外部拥揽马鞍山山景，内部包含中央绿轴园林，是全社区最为私密的一个组团。其户型多样，以满足不同家庭的居住需求。例如，96平方米的户型，三开间朝南，可实现开阔的南向园境视野，一体化的通厅设计，不仅扩大了空间感，还能自然连接室内外场景。约143平方米的户型，带有近6.6米的大尺度阳台，可带来环幕式的观景体验，双主套设计保障了居住者的最大舒适度。目前主推的建筑面积约为126平方米的户型，采用双主套大四房的设计理念，旨在满足三代同堂家庭的居住需求，同时又能确保每位家庭成员的私密性与独立性，让一家人在共享天伦之乐的同时，也能拥有各自的专属天地。
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6. **项目优点总结**
首先，天河壹品地理位置优越，靠近金融城，能够承接大量来自金融城的客源。自驾出行方便快捷，前往珠金琶三大CBD基本能在30分钟内到达，且规划中的地铁19号线将在此设站，未来交通优势将更加凸显。其次，周边教育资源丰富且优质，距离清华附中湾区学校仅300米，该校已开学，为业主子女提供了优质的教育选择。再者，与牛奶厂跟天河公园的二手房价相比，天河壹品具有价格优势，并且是周边少有的准现楼新盘，购房者能够更直观地了解房屋状况，减少购房风险。此外，项目位于天河芯头排，拥有稀缺的山景资源，产品品质优良，户型选择性多，均为小高层设计，三开间朝南，房屋使用率达9成以上，居住舒适度高。项目周边有多个成熟小区，配套设施较为完善，马路对面就是商业体，能够满足居民日常生活的各种需求。最后，项目所在区域城市界面良好，其前身属于广氮化肥厂的地块，周边基本没有城中村，多为广氮化肥厂员工的福利房以及经济适用房，相比其他项目，城市界面更加整洁，为居民提供了舒适的居住环境。
7. **项目缺点分析**
小区为纯住宅区，存在楼看楼的情况，花园面积较小，且无底商，居民日常生活购物可能不太方便，需要前往周边其他商业区域。项目的外墙面貌曾受到一些诟病，被认为较为“土气”，虽然二期有所改善，但仍可能影响部分购房者对项目外观的整体印象。个别楼栋靠近路边，容易受到噪音和灰尘的影响，可能会对居民的居住体验产生一定干扰。该地块以前是氮肥厂，部分购房者可能会对土壤污染等问题存在担忧，尽管开发商可能已采取相应措施进行处理，但仍可能成为部分人购房时的顾虑因素。目前项目离现有的地铁站较远，大约2公里的距离，对于依赖地铁出行的居民来说，日常出行不太便利，需要借助其他交通工具前往地铁站。
8. **项目综合评价**
如果你看好金融城未来的发展前景，但预算不足以购买金融城的新房，或者你在金融城、琶洲附近工作，平时出行不依赖地铁，能够接受开车上下班，并且比较注重居住舒适度，不想居住在高层洋房中，那么天河壹品这个楼盘值得你前往实地考察。它在地段、教育、产品等方面具有诸多优势，能够为你提供较为优质的居住体验，同时也具备一定的发展潜力。但需要注意的是，项目也存在一些不足之处，如交通、小区内部配套等方面的问题，购房者可根据自身的实际需求和关注点，综合权衡后做出决策。
9. **可对比楼盘推荐**
天河【西派天河序】：该项目拥有3号线 + 18号线双地铁，交通极为便利，周边生活配套成熟，能满足居民日常生活的各种需求。配备九年制名校，为孩子提供优质教育资源。项目为板楼设计，可直望白云山景，景观资源独特，且实体已开放，购房者能够实地感受房屋的格局和品质。
天河【保利天汇】：配套成熟，为精装现楼，购房者可直接入住，无需等待漫长的装修周期。临近21号线大观南路地铁站，方便居民乘坐地铁出行。小区内设有九年一贯制学校，解决孩子的教育问题。目前新房价格与二手房价格相当，对于购房者来说，可能存在一定的捡漏机会。
天河【保利天瑞】：位于天河顶流板块，地段优势明显。配备省实九年名校，教育资源优质。项目采用稀缺板楼的专梯入户设计，保障居民的私密性和尊贵感，且为小高层豪宅，居住舒适度高。目前已开放实体，购房者可实地考察房屋的品质和细节，同时为精装准现楼，交房后可快速入住。
天河【越秀天河和樾府】：拥有九年制名校（华阳小学 + 广州中学 + 今年开学），教育资源丰富且优质。临近3 + 18号线地铁站，交通出行便利。周边有成熟商圈，满足居民购物、休闲、娱乐等多种需求，为居民提供便捷的生活体验。
天河【越秀观樾】：近期价格有所下调，具有一定的价格优势。项目为低密板楼，居住舒适度高。周边有广州天河外国语小学，教育资源良好。小区三面环山，拥有双湖景，自然景观优美，同时配有滨湖商业，为居民提供舒适的居住环境和便利的商业配套。
购房者可根据自身的预算、购房需求、对地段和配套的偏好等因素，对这些楼盘进行综合比较，选择最适合自己的房产。
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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温
6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。
新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。
二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。
政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。
展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。
