♎保利·和悦滨江♎
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保利・和悦滨江：白鹅潭畔的品质刚需之选
一、项目概述：央企品质，江畔宜居典范
保利・和悦滨江，由实力央企保利打造，是继保利堂悦、中海保利朗阅后，再筑广钢人居标杆的诚意之作。项目占地面积 3.8 万 m²，建筑面积 14.4 万 m²，容积率 3.8 ，绿化率 35%，规划 8 栋住宅楼，共 1078 户，层高 24 - 25 层，梯户比为 2 梯 4 - 6 户。主力产品为约 80 - 107 m² 三至四房，由保利物业提供贴心服务。
二、区域潜力：白鹅潭崛起，未来无限
白鹅潭作为荔湾 “一核一带两区” 规划的发展核心，被政府定调为与五大世界级商圈之一，对标珠江新城，全力打造广州西翼沿江总部经济带，与广州东部 “珠金琶黄金三角” 形成东西两翼齐飞的发展格局。和悦滨江位于白鹅潭 CBD 15 分钟辐射圈内，尽享区域发展红利。白鹅潭 CBD 面积达 36 平方公里，相当于 6 个珠江新城大小，投资金额高达 3700 亿，与琶洲和金融城投资总和相当，目前地标建筑大湾区艺术中心已开放，正式步入配套兑现元年。
三、商业配套：超百万方商业，繁华近在咫尺
项目周边商业氛围浓厚，超百万方商业环绕。山姆会员店预计 2025 年开业，星河 cocopark 已开业，太古里预计 2024 年底首期开业，万象城预计 2025 年开业，广船综合体也在建设中。9 分钟可达山姆会员店，作为全球最大的会员制商超之一，专注服务高端用户，提供高品质商品与差异化体验。
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四、交通出行：四轨交汇，便捷畅达全城
项目交通十分便捷，距离西塱站直线距离约 800 米，步行约 10 分钟即可到达。西塱站是广州主城区唯一四轨道交汇的地铁站，1 号线、广佛线、10 号线（预计今年开通）和 22 号线（预计今年开通）在此汇聚，是地铁配套兑现最快的站点，无论是前往市中心还是周边区域都极为方便。
五、教育资源：学府环绕，护航成长之路
小区内配建 9 班幼儿园，小学预计为挂牌真光的西塱小学，初中根据届时政策派位。周边学府林立，有真光中学、培英中学、文伟中学、省实中学荔湾学校、省实一小、省实二小、省实三小、华附荔湾小学等，为孩子提供从幼到中的一站式优质教育资源。
六、生活配套：医疗完善，生活便利
（一）医疗配套
项目自身配建社区卫生服务中心，周边 10 分钟车程内超 5 家三甲级医院，满足各类诊疗需求。一路之隔的广钢医院扩建升级后，再添一所三甲医院，增加 1200 个床位，为业主健康保驾护航。
（二）日常配套
虽然项目自身无大型商业配套，但有配建底商，500 米外有西塱市场，满足日常生活采购需求。
七、项目亮点：品质与性价比兼具
（一）高实用率与南向户型
保利・和悦滨江是广州第一个实用率接近 100% 的项目，赠送率高。85% 的户型做到南向设计，三至四开间朝南，还有 1 + X 灵活改造空间。例如 80㎡三房两卫户型，南北对流，拥有 12 大赠送空间，开放式 LDK 空间设计，三阳台报建，全屋多飘窗，采光极佳；84㎡三房两卫四面朝南，小面积带主套且南北双飘窗，3.7m 大开间并增设岛台；107㎡四房两卫四开间朝南，6 米南向景观阳台搭配 270° 观景主卧及步入式衣帽间。
（二）低容积率与水景资源
容积率仅 3.8，相比周边小区 5 - 7 的容积率，居住舒适度更高，从居住属性以及后期资产升值都具备优势。距离花地河仅 150 米，拥有不可复制的稀缺水景资源，打造主城静谧河畔生活。
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（三）快速交付与品牌保障
项目明年 3 月即可收楼，在同区域竞品中交付速度最快。由保利央企开发，保利物业提供服务，品质与售后有保障。
八、最新销况：刚需优选，清货良机
项目总共 8 栋住宅，定位刚需，主打小面积户型。目前处于清货状态，在售户型为 74 - 80 - 84 - 86 - 110 平三四房，除 5 栋是两梯四户，其余均为两梯六户，采用围合式布局，小区中间设有泳池，南侧规划幼儿园，东北侧为社区服务中心。不少小户型房源已售罄，有意向的购房者需抓紧时机，把握入住白鹅潭畔品质社区的机会。
保利・和悦滨江凭借其优越的地理位置、丰富的配套、高性价比的产品以及央企品牌保障，成为白鹅潭 CBD 辐射圈内极具吸引力的刚需楼盘，为追求品质生活的购房者提供了理想之选。
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广州楼市最新政策：
7月2日，广州住房公积金管理中心公布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。
该征求意见稿提出，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合广州市实际情况，制定本实施办法。
按照实施办法，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。
关于贷款额度、期限，办法明确，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。对于借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，商贷可转为纯公积金贷款，此前市场诉求比较强，但一直未实施。近期扶持政策出现一些新变化，即从传统的刺激措施，转向促消费、惠民生、降成本。
“住房回归居住属性、一般商品或大宗商品属性后，市场买家以刚需、刚改为主导，这部分需求对价格、购房成本比较敏感。同时，各地推出各种展销会、以旧换新等措施，反映出近期住房政策向普通消费品促销的导向，广州出台‘商转公贷款’办法，也是属于此一序列。”李宇嘉称。
其进一步表示，在公积金缴存余额较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）的贷款人可申请“商转公”，此举可降低购房人的月供负担。“在就业和收入前景存在不确定性情况下，购房人对支出的节约敏感度提升，即便是小幅的月供节约，也能提高其入市积极性。”
对于哪些人可以办理“商转公贷款”，广州设定了相当明确的条件。
实施办法强调，借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。在申请商转公贷款时，除符合广州市住房公积金贷款相关规定，还应同时符合多个条件。
这其中包括，申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。
对此，业内人士指出，只有纯商贷的自住房、唯一住房，才符合申请“商转公贷款”的前置条件。
“这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（例如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款），以及申请冗余而未能进行公积金贷款。按新办法，这部分人群可申请‘商转公贷款’，从中可以看出，相关部门降成本、促消费的政策用意较为明显。”李宇嘉表示。
对于广州将实施“商转公贷款”措施，业内人士认为，这或与当地市场行情变化有关。
58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的房价数据看，广州是一线城市中房价下行压力相对较大的城市，今几年以来一二手房市场仍处于深度调整过程中。
据麟评居住大数据研究院今日公布的监测数据，广州6月份二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下跌局势，6月广州二手房价格环比下降0.7%，同比跌4.9%。
一位房地产分析师介绍，近期广州市场成交出现转弱的迹象，近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉长。
“一些成交数据并不理想，但也应看到，广州次中心区位及外围区域，近期交易量出现较为明显的增长，这几个区域近几年以来房价调整较为充分，其成交占比也在提升。这显示出，房价经过调整达到一定的水平后，新市民等刚需‘上车’的入市积极性，被激发出来。”李宇嘉补充道。
事实上，公布“商转公贷款”实施办法前，广州在取消限购性政策方面，迈出了重要一步。
今年6月，广州发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，关于房地产方面提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。
中指院华南分院研究主管陈雪强认为，广州提出将取消限制性政策范围扩展至限售和限价，并强调降低首付比例和利率，是对已实施政策的全面确认，向市场传递了强烈的宽松信号，将对提振市场起到重要作用。
在张波看来，今年是房地产市场深度调整的“过渡期”，为进一步稳定市场，部分城市可能会进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。
“不同城市以及同一城市的不同区域市场之间，虽然表现会不同，但市场会在分化中逐步形成新的平衡，在调整中孕育新动能。”张波如是说。
