广州保利辰园湖境
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央企拍地价、开发商背景：保利22.5亿落子世界大观，打造天河低密湖居新标杆
2025年5月30日，保利发展以总价约22.5亿元竞得天河北航天奇观二期地块，折合楼面价约3.05万元/㎡（未扣除配建），这是其当年在广州的首宗土地获取，备受市场关注。作为央企龙头房企，保利此次并未沿用“天字系”或“和颂系”等成熟产品线，而是推出全新“辰园湖境”系列，以“四季有湖”为理念，聚焦低密生态与人文园林的融合。项目位于天河世界大观板块核心，背靠山林、面朝映辰湖，城市界面整洁，无城中村干扰，是天河少有的兼具自然景观与改善基因的稀缺用地，彰显保利对高端人居的持续探索。
核心黄金区域：9栋住宅低密布局，容积率仅2.07刷新天河标准
保利辰园湖境总占地面积约5.76万平方米，总建筑面积约7.38万平方米，整体容积率低至2.07，远低于天河多数新盘，属区域内罕见的低密度社区。项目共规划9栋住宅（含2栋连体板楼，可视作11栋），其中6栋为23层塔楼，3栋为17层小高层板楼，形成高低错落的天际线。梯户比配置合理：板楼采用两梯两户设计，实现专梯入户；塔楼则为两梯五户，兼顾效率与成本。楼间距普遍超40米，有效保障采光与私密性。项目环1.75万平方米映辰湖而建，部分楼栋可享一线湖景，真正实现“推窗见湖、出门入园”的低密湖居生活。
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交通便捷、上班多睡十分钟：自驾高效通达核心区，地铁接驳需依赖短驳
项目距地铁21号线大观南路站约1.7公里，步行需20分钟，日常通勤需依赖公交或电瓶车接驳，对纯地铁依赖型上班族构成一定挑战。但自驾出行优势显著：通过大观街、黄云路可快速接入科韵路、沈海高速及在建的机场第二高速，15分钟可达金融城，30分钟内覆盖珠江新城、智慧城、科学城等核心就业区。此外，政府已启动聆湖路建设（全长418米，工期约4个月），未来将直接连通越秀观樾片区，优化内部微循环。对于拥有私家车或弹性通勤的家庭而言，项目仍具备较高出行效率。
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选择优质学校、孩子赢在起跑线：天外智谷统筹学位，双校区资源加持
教育配套是项目一大亮点。根据拿地条件，项目仅需配建6班幼儿园，义务教育阶段由天河外国语学校智谷教育集团统筹安排。该集团涵盖缦云广州配建的九年一贯制学校（18班小学+27班中学）及越秀观樾配建的24班小学，两校区均将于2025年9月开学，学位供给充足。天河外国语学校作为天河区属第一梯队教育品牌，教学实力与升学表现备受认可。尽管非“人户一致”或存在统筹调剂可能，但整体教育资源优于天河多数新兴板块，为家庭提供确定性较高的入学路径。
3公里内生活配套：商业待升级，医疗资源基础扎实
当前项目周边大型商业配套尚在培育期，主要依赖保利天汇社区底商满足日常所需。稍远10–15分钟车程可达奥体优托邦、美林天地等成熟商圈，后者汇聚宜家、山姆会员店等高端零售。未来，越秀观樾三期将建设约1万平方米滨湖商业综合体，有望提升片区消费能级。医疗方面，3公里范围内覆盖蕙心医院、广州医科大学附属中医医院、黄村医院及中山大学附属第六医院等机构，基础医疗保障完善。随着全运会场馆落地及世界大观片区整体开发，区域文体与商业活力将持续提升。
小区花园＋高配会所享受更多休闲时光：岭南园林十景，打造文化归家礼序
保利辰园湖境在社区营造上深度融入岭南园林精髓，借鉴余荫山房“藏而不露”“缩龙成寸”的造园理念，以映辰湖为中心，打造“辰园十景”——如凤聆荷香、杉涧鸣琴、山云洞天等主题节点，结合铜钱纹地砖、天然石材拼花等传统元素，营造富有文化底蕴的归家动线。社区内配置全龄段功能空间，包括健身房、瑜伽室、儿童游乐区及环湖慢跑道，满足多元生活需求。1.75万㎡映辰湖不仅作为景观核心，更成为业主日常休憩、社交的天然客厅，实现“住在公园里”的理想生活图景。
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在售新规户型：73–127㎡实用率超100%，板楼产品稀缺亮眼
项目主力户型涵盖建面约73–127㎡二至四房，全部采用新规设计，实用率普遍超100%，部分板楼接近120%。塔楼产品以80–110㎡三至四房为主，两梯五户布局，适合刚需及刚改家庭；板楼则主打130㎡左右四房，两梯两户、专梯入户，南向一线湖景，空间尺度媲美传统豪宅。值得注意的是，项目还规划少量不超过140㎡的小高层板楼，总价门槛相对亲民，却享有低密、湖景、名校多重价值。虽预计2028年交付，周期较长，但对于看重长期居住品质、教育与生态资源的天河改善客群而言，保利辰园湖境无疑是值得重点关注的稀缺选项。
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