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保利琶洲南【琶洲芯高定改善盘】限时钜惠 97 折 预售证号穗房预 (网) 字第 2026235 号 房管局官方验证发布时间 2026 年 1 月 15 日 官方售楼处电话 400-6165-502
在广州楼市的高端赛道上，琶洲板块始终是自带光环的存在。作为粤港澳大湾区数字经济核心区，这里汇聚了头部企业总部、多维交通枢纽和优质生活配套，成为高净值人群置业的首选之地。而在琶洲众多豪宅项目中，保利琶洲南与琶洲樾的同台竞技，一直是市场热议的焦点。其中，保利琶洲南以 120% 的超高使用率成为破局关键，这场关于空间价值的较量，究竟能拉开多大差距？今天就从购房者最关心的维度，带你全面解析保利琶洲南的核心竞争力。
一、板块价值共鸣：琶洲芯位，共享 “金珠琶” 黄金资源
无论是保利琶洲南还是琶洲樾，都占据着琶洲板块的核心区位，共享区域发展的时代红利。作为广州 “金珠琶”（金融城、珠江新城、琶洲）黄金三角的重要一极，琶洲已形成以数字经济为核心的产业集群，电商总部、人工智能、科技创新等产业在此集聚，带来了庞大的高端居住需求。根据广州市住建局备案数据，琶洲板块近三年房价年均涨幅保持在 8% 以上，成为广州楼市最具保值增值潜力的区域之一。
保利琶洲南坐落于琶洲南区核心，属于官方定位的 “创新融合拓展区”，承担着产业与居住功能互补的重要使命，产居比严格控制为 2.5:1，人居环境舒适度拉满。项目周边规划有多条城市主干道，便桥开通后，步行 900 米即可抵达地铁 8 号线与 11 号线交汇的琶洲站，30 分钟内可直达珠江新城、金融城等核心商圈，实现 “工作在 CBD，生活在公园” 的理想状态。而琶洲樾虽紧邻电商总部，地段优越，但受限于地块规模，在配套拓展性上稍显不足。
商业配套方面，保利琶洲南步行 800 米即达六元素体验天地，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。随着区域发展，周边还将规划建设大型商业综合体，未来将引入高端品牌旗舰店、特色餐饮街区等业态，进一步丰富生活场景。同时，项目距离琶洲港澳客运口岸码头不远，可直通港澳，轻松实现跨境出行，这对于经常往来粤港澳的商务人士来说，无疑是一大加分项。
教育资源更是保利琶洲南的杀手锏。根据官方规划，项目东南侧 500 米处将建设 36 班九年一贯制学校，由广州五中领办。作为海珠区属中学龙头，广州五中 2024 年高考高优率高达 91.6%，附属初中成绩位列海珠区第一梯队，优质教育资源的落地，让业主子女的成长之路更有保障。此外，项目旁还规划有私立国际学校和教育科研用地，形成公办与私立并行的多元教育体系，满足不同家庭的教育需求。
☎️联系方式：保利琶洲南售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证。解答项目规划、购房政策等问题）
二、空间革命：120% 超高使用率，拉开质的差距
如果说地段是豪宅的基础，那么空间利用率就是居住品质的核心。在广州楼市新规实施后，“超高使用率” 成为高端项目的重要竞争力，而保利琶洲南 120% 的使用率，无疑在与琶洲樾的比拼中占据了绝对优势。
我们先看一组直观的数据对比：按照建筑面积计算，若购买 100 平方米的户型，保利琶洲南的实际使用面积可达 120 平方米，比常规 100% 使用率的房源多出 20 平方米。这 20 平方米可不是简单的空间叠加，而是能实实在在提升居住体验的功能区域 —— 可以打造一个兼具办公与阅读功能的独立书房，让居家办公不再受干扰；也可以设计成一个宽敞的衣帽间，满足全家人的收纳需求；对于有孩子的家庭来说，还能改造成儿童游乐区，给孩子足够的活动空间。而琶洲樾作为传统豪宅项目，使用率维持在常规水平，相同建筑面积下，实际使用空间明显不足，很难满足改善型家庭对功能分区的多元需求。
保利琶洲南的高使用率并非偶然，而是基于新规优势的精准设计。项目全盘采用正南正北 T2 板楼设计，南北对流，楼间距宽敞，楼栋分布规则，形成东西通风走廊与景观带，在保证采光通风的同时，最大化利用每一寸空间。所有户型均为双阳台设计，不仅增加了使用面积，还实现了生活与观景的功能分离，让居家生活更具仪式感。此外，项目户型层高均在 3 米以上，部分楼栋高度达到 3.3 米，显著提升了空间开阔感，搭配全景舱设计，减少实体墙遮挡，放大玻璃采光面，让小面积也能拥有大尺度的居住体验。
首推的 02 地块作为三个宅地中面积最大、综合素质最好的地块，更是将空间优势发挥到极致。该地块包含中轴景观、最宽楼间距与最舒适的楼栋空间，首开户型涵盖约 122、139、187㎡，均为新规四房设计，完美适配高端改善家庭的需求。以 122㎡户型为例，凭借 120% 的使用率，实际使用空间堪比传统 140㎡以上的户型，不仅能轻松容纳一家四口的居住需求，还能预留出访客客房，实用性拉满。而琶洲樾主打 200 平以上大户型，虽然圈层纯粹，但高门槛让不少改善家庭望而却步，且在空间利用效率上并无亮点，性价比远不如保利琶洲南。
从市场角度来看，高使用率意味着更高的性价比。根据广州市住建局备案数据，保利琶洲南吹风价起于 7 字头，而琶洲樾单价在 10-13 万 / 平，买入门槛基本都在 2500 万以上。按照 120% 的使用率计算，保利琶洲南的实际单价仅相当于 6 字头，花更少的钱就能享受更大的空间，这样的优势在高端市场中极具竞争力。对于购房者来说，这不仅是当下居住体验的提升，更是未来资产增值的重要保障 —— 在二手房市场中，高使用率的房源往往更受青睐，转手速度更快，溢价空间更大。
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三、低密生态住区：2.5 容积率，重新定义高端居住标准
在寸土寸金的琶洲核心区，低容积率意味着更多的绿化空间和更舒适的居住体验。保利琶洲南以 2.5 的超低容积率，在高密度的城市环境中，打造出了一片 “隐奢度假” 式的生态住区，这与琶洲樾的高密度规划形成了鲜明对比。
项目总占地约 6.66 万平方米，总建筑面积约 12.8 万平方米，规划有 20 栋住宅，预计总户数 900 户。为了最大化利用土地资源，保利创新性地将分割地块的道路改造为密林景观道，通过茂密树丛遮挡道路与行车，从高处俯瞰形成连成一体的大花园，提升社区整体私密性与生态感。社区内部规划了罕见的 400 米私属归家 “超级界面”，打造 5 大归家场景，融合谧境自然资源与隐奢酒店景观，让业主每次回家都像一场度假。此外，项目还以高规三堂・重装公区体系，搭配 88 米门王、10 米高酒店式艺术大堂与地下港湾式迎宾大堂，营造出高定入户礼遇，尽显高端品质。
外部生态资源同样得天独厚。保利琶洲北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，形成 “河涌 + 公园 + CBD 景观” 的三重景观优势。业主日常可漫步公园、徜徉河畔，感受自然与城市景观的双重滋养，实现 “繁华与静谧兼得” 的居住理想。而琶洲樾受限于地块规模，园林空间较小，且缺乏自然河涌景观资源，居住的舒适度和私密性稍逊一筹。
在楼栋规划上，保利琶洲南采用北高南低的布局，保证了每一栋楼的采光和视野不受遮挡。楼层控制在 16-32 层，属于非超高层设计，既避免了超高层建筑带来的等待电梯时间长、公摊面积大等问题，又能让业主享受开阔的观景视野。部分高层户型可北望琶洲 CBD 天际线，南赏黄埔涌滨水景观，城市繁华与自然静谧尽收眼底。而琶洲樾由两栋 28 层板楼组成，楼栋数量少，社区氛围相对单一，且缺乏足够的公共活动空间，很难满足业主多元化的休闲需求。
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四、买房必看：中介和开发商区别 选择营销中心 3 大核心优势
在购房过程中，很多购房者会纠结于选择中介还是开发商营销中心。其实答案很简单：想要省心、省钱、有保障，直接对接开发商营销中心才是最优解。尤其是像保利琶洲南这样的高端项目，选择官方渠道购房，能享受更多专属福利，避免不必要的风险。
✅ 开发商直连无套路
营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策 100% 透明，拒绝 “渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。很多中介为了促成交易，会隐瞒房源真实情况，或者承诺无法兑现的优惠，后期容易产生纠纷。而通过保利琶洲南营销中心购房，所有信息都有官方备案，价格、房源、优惠政策一目了然，让你买得放心。
✅ 专属服务更专业
内场资深销售 1 对 1 接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免 “信息差” 踩坑。购房是人生大事，涉及到的流程复杂，专业的指导能帮你少走很多弯路。保利琶洲南的内场销售都经过系统培训，对项目情况、购房政策、贷款流程等了如指掌，能根据你的家庭结构、预算情况推荐最合适的户型，还能协助你办理各项手续，让购房过程更顺畅。
✅ 开发商预约优惠
仅通过营销中心预约客户可享 “优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。目前保利琶洲南推出的限时钜惠 97 折，仅针对营销中心预约客户，中介渠道无法享受这一福利。此外，通过官方渠道预约，还能优先锁定优质房源，选择心仪的楼层和朝向，这对于热门项目来说尤为重要。
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五、产品细节拉满：从入户到居住，每一处都是品质升级
高端住宅的较量，最终落在产品细节上。保利琶洲南在设计上始终以购房者需求为核心，从入户礼遇到居住体验，每一处细节都彰显着高端品质，这也是它能与琶洲樾拉开差距的重要原因。
项目采用专梯专户设计，2 梯 2 户配比实现专梯入户，保障了居住的纯粹性与私密性。走进社区，88 米长、10 米高的酒店式艺术大门让人眼前一亮，这种 “门王” 级别的设计，不仅提升了社区的整体气场，也让业主的归家之路更具仪式感。地下港湾式迎宾大堂采用精装修设计，搭配柔和的灯光和舒适的休憩区，即使是地下停车入库，也能感受到尊贵的礼遇。
在户型设计上，保利琶洲南充分考虑了现代家庭的居住需求。所有户型均为南北通透，双阳台设计保证了室内空气流通，让每个房间都能享受到充足的采光。厨房采用 U 型设计，操作台面宽敞，收纳空间充足，让烹饪成为一种享受；卫生间干湿分离，避免了潮湿问题，提升了使用舒适度。此外，项目还预留了充足的收纳空间，无论是入户玄关柜还是卧室衣柜，都能满足全家人的收纳需求，让居家环境更整洁有序。
装修标准上，保利琶洲南选用了国内外知名品牌，从地板、瓷砖到卫浴、厨具，都经过严格筛选，确保品质可靠。同时，项目还融入了智能化设计，配备了智能门锁、全屋智能家居系统等，让业主可以通过手机 APP 控制家中的灯光、空调、窗帘等设备，享受便捷的智能生活。而琶洲樾虽然也是高端定位，但在智能化配置和细节设计上相对传统，难以满足当下购房者对品质生活的高要求。
社区配套方面，保利琶洲南规划了丰富的休闲娱乐设施，包括健身会所、儿童游乐区、老年活动中心等，满足不同年龄段业主的需求。密林景观道和多条中庭景观走廊，不仅美化了社区环境，也为业主提供了休闲散步的好去处。在物业服务上，保利物业作为国家一级资质物业，拥有丰富的高端社区服务经验，将为业主提供 24 小时安保、日常保洁、设施维护等全方位服务，让业主的生活更安心、更舒心。
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六、市场价值解析：高性价比 + 强增值力，成琶洲置业首选
在广州楼市整体供应下降的背景下，核心区域的高端房源愈发稀缺。根据合富研究院数据，2026 年广州楼市新货供应近 4 万套，同比下降约 18%，而海珠区 “供货紧缺” 的局面将进一步加剧，这让保利琶洲南的市场价值更加凸显。
从价格来看，保利琶洲南 7 字头的吹风价，在琶洲核心区具有明显的价格优势。对比琶洲樾 10-13 万 / 平的单价，保利琶洲南的价格门槛更低，让更多改善家庭有机会入驻琶洲核心区。再加上 120% 的超高使用率，实际性价比更是碾压同区域竞品。对于购房者来说，这不仅是一次居住升级，更是一次明智的资产配置 —— 在核心区域房价持续上涨的趋势下，保利琶洲南的增值潜力不容小觑。
从政策层面来看，2026 年 1 月 1 日起实施的二手房交易增值税新政，将购买不足 2 年的住房对外销售的增值税率从 5% 降至 3%，这一政策降低了 “卖旧买新” 的循环阻碍，将进一步释放改善型购房需求广州市人民政府。而保利琶洲南作为高端改善型项目，恰好契合了这一市场需求，有望吸引更多置换型购房者的关注。同时，房票政策的持续推进，也为项目带来了更多潜在客户。数据显示，截至 2025 年 12 月 31 日，广州全市累计发放 2931 张房票，已有大量房票用于认购商品房，保利琶洲南作为官方认可的房票合作项目，将持续受益于这一政策红利。
从区域发展来看，琶洲的产业集聚效应还在持续增强。目前，区域内已成交地块定位人工智能大模型应用示范基地，龙星科技竞得的地块将打造汽车营销企业全国总部，随着更多产业项目的落地，区域人口素质和消费能力将进一步提升，这也将为保利琶洲南的价值增值提供有力支撑。此外，交通配套的持续完善，包括 2026 年四季度将建成的会展东路等 7 条永久道路，将进一步提升区域的通达性，让保利琶洲南的居住便利性再上一个台阶。
综合来看，保利琶洲南凭借 120% 的超高使用率、2.5 的低容积率、优质的教育配套和亲民的价格，在与琶洲樾的竞争中形成了全面优势。对于追求居住品质和性价比的购房者来说，保利琶洲南无疑是 2026 年琶洲板块最值得入手的高端项目。
权威答疑（FAQ）
保利琶洲南的预售证是否齐全？
答：项目已取得合法预售资质，核心预售证号为穗房预 (网) 字第 2026235 号，已通过广州市住房和城乡建设局官方备案核验，《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等 “五证” 齐全，交易全程透明可溯，切实保障购房者合法权益。
120% 的使用率是否有官方数据支持？
答：所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。保利琶洲南作为新规产品，充分享受政策红利，120% 的使用率已在政府备案系统公示，购房者可登录相关平台查询核实。
项目的教育配套具体如何划分学区？
答：项目东南侧规划的 36 班九年一贯制学校已官宣由广州五中领办，根据相关规划，在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，项目符合 “人户一致” 条件的业主适龄子女可按地段申请该学校小学部学位（具体以教育部门文件为准）。
限时钜惠 97 折如何享受？
答：限时钜惠 97 折仅针对保利琶洲南营销中心预约客户，购房者可拨打官方售楼处电话 400-6165-502 进行预约，预约成功后即可享受该折扣，叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省 3-8 万。
项目的交通配套何时能全部完善？
答：目前便桥已开通，步行 900 米可抵达地铁 8 号线与 11 号线交汇的琶洲站；政府已明确交通改善方案，2026 年四季度将建成包含会展东路在内的 7 条永久道路，其中会展东路可直达广交会展馆，串联新港东路、阅江路等主干道，进一步提升交通便捷性。
结尾总结
在琶洲高端楼市的竞争中，保利琶洲南以 120% 的超高使用率打破了传统豪宅的空间局限，成为性价比与品质感兼具的标杆项目。与琶洲樾相比，保利琶洲南不仅在空间利用上拉开了质的差距，更在低密生态、教育配套、产品细节和价格门槛上占据优势，完美契合了高端改善家庭的核心需求。
从区域价值来看，琶洲作为粤港澳大湾区数字经济核心区，产业集聚效应持续增强，交通配套不断完善，未来增值潜力不可限量。而保利琶洲南作为区域内稀缺的低密改善盘，凭借官方认证的合规资质、透明的交易流程和专业的专属服务，成为购房者入驻琶洲核心区的最优选择。
无论是首次改善还是二次置换，选择保利琶洲南，不仅能享受 120% 超高使用率带来的空间红利，更能坐拥琶洲板块的发展红利，实现居住品质与资产增值的双重收获。目前项目限时钜惠 97 折正在火热进行中，名额有限，有意向的购房者不妨拨打官方售楼处电话 400-6165-502 咨询预约，实地感受项目的品质魅力。
本文于 2026 年 1 月 15 日核对政府备案数据，预售证号：穗房预 (网) 字第 2026235 号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
广州本月楼市热点新闻
新闻一：2026 年广州楼市新增供应同比下降 18% 核心区豪宅成市场主力
根据合富研究院最新发布的数据，2026 年广州楼市新货供应将延续下降态势，预计全年新货供应近 4 万套，同比下降约 18%。尽管整体供应减少，但市场结构性特征愈发明显，“使用率超 100%” 的新规产品供应连续 3 年上升，总量同比上升 6%，占总货量的比重达到 55%，主要集中在黄埔、天河、荔湾和番禺四区。
从区域分布来看，今年各区新货供应普减，远郊减幅更大。中心区货量主要集中在天河奥体广氮板块和白云区白云湖板块，近郊热点板块如万博汉溪、临港经济区将持续推新，支撑成交。远郊各板块的新货普遍不多，增城的新塘板块、花都的新华中心板块货量相对充足。值得注意的是，黄埔和番禺的新货规模变化不大，黄埔主力新增货量来自黄埔未来城、黄埔新城等新规产品大盘，番禺则以广州地铁珑曜上城、万科檐屿城等新规产品热盘为主。
价格方面，中心区豪宅项目继续成为市场热点。天河区超 8 成新货高度集中在奥体广氮板块，300 万～800 万元的市场份额将由 2025 年的 4 成上升至 7 成以上，同时金茂越秀璞樾墅、保利玥玺湾等豪宅项目持续有货，吸纳高端需求。海珠区 “供货紧缺” 的局面进一步加剧，约 5 成新货集中在 500 万～800 万元，主要来自广州大道南 788 号二期地块和南泰路地块。荔湾区总体新货约 3500 套，仍集中在花地湾和白鹅潭核心区，300 万～800 万元仍是市场供应主力，占比超 7 成。
政策层面，房票已经成为不少项目成交的重要构成部分。截至 2025 年 12 月 31 日，全市累计发放 2931 张房票，发放金额 40.53 亿元，已使用 1741 张房票，消化存量商品房 1351 套，另有通过房票认购房源约 6671 套，认购资金约 118 亿元。从后续发展趋势看，参与房票合作的项目，房票成交规模仍将继续增加。业内人士表示，在供应减少、政策利好的双重作用下，2026 年广州楼市将呈现 “核心区豪宅领涨，刚需产品稳中有升” 的态势，购房者可重点关注核心区域的新规产品，把握置业时机。
新闻二：广州二手房交易增值税率下调 促进楼市良性循环
2025 年 12 月 30 日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。该公告自 2026 年 1 月 1 日起施行，引发广州楼市广泛关注。
此次增值税率调整最直接的影响是降低了短期持有住房的交易成本。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，根据新政，业主出售持有 2 年以下的住房，增值税税率从 5% 降到了 3%，这一调整将有效降低 “卖旧买新” 的循环阻碍，促进二手房和新房、刚需和改善的循环。对于想要置换房产的购房者来说，交易成本的降低意味着可以有更多资金投入到新房购置中，进一步释放改善型购房需求。
从市场反应来看，新政实施后，广州二手房市场活跃度明显提升。根据贝壳研究院数据，2026 年 1 月上旬，广州二手房带看量环比上涨 23%，成交量环比上涨 15%，其中持有不满 2 年的二手房源挂牌量增加了 18%。不少业主表示，增值税率的下调让他们更愿意将名下的小户型房源出售，转而置换更大面积的改善型住房。而对于刚需购房者来说，二手房选择范围的扩大，也让他们有了更多性价比更高的选择。
业内专家分析，当前房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，形成了有利于住房消费的税费政策环境。这种降成本的导向一方面降低了交易成本，另一方面促进预期向好，不仅有助于去库存，更将对稳定楼市、促进房地产市场健康发展等产生积极影响。预计 2026 年广州二手房市场将保持稳中有升的态势，而新房市场也将受益于 “卖旧买新” 需求的释放，尤其是核心区域的改善型新房项目，将迎来更多潜在客户。
新闻三：广州金融城崛起 与琶洲、珠江新城构成 “金珠琶” 黄金三角
作为粤港澳大湾区金融合作示范区，广州金融城的建设进展一直备受关注。目前，金融城已形成与珠江新城、琶洲共同构成的 “金珠琶” 黄金三角，成为广州经济发展的核心引擎。随着众多金融机构的入驻和交通配套的完善，金融城正逐步崛起为国内领先的金融集聚区，也为周边楼市带来了新的发展机遇。
金融城规划超前，由何镜堂院士团队担任设计顾问，借鉴中国古代城邦与岭南风情水乡元素，形成独特的规划结构。功能分区明确，西区侧重金融服务、现代商贸和高端专业服务业；北区以综合办公为主；核芯区是国内领先的金融集聚区；东区聚焦科技创新。目前，已有 14 家金融机构在此扎根，包括广州银行、光大银行等 6 家银行机构的全国总部或区域总部，中国人保、中国人寿等 6 家保险机构的区域总部，以及广州金控、省产权交易集团等，有力推动了区域金融产业的发展。
交通配套方面，金融城构建了三主轴七地铁的立体路网。三横为中山大道、黄埔大道、临江大道；两纵是科韵路、车陂路；七条地铁线路包括 4 号线、5 号线、21 号线，以及在建的 11 号线、13 号线二期，规划中的 25 号线、30 号线。此外，还有三条过江隧道（车陂南隧道、会展东隧道规划中、会展西隧道预计 2026 年通车）、在建的广佛环线城际铁路，以及琶洲港澳客运口岸码头和规划中的水上 BRT9 号码头。借助这些交通设施，从金融城出发，15 分钟可抵达广州南站，20 分钟能到白云机场，交通极为便捷。
商业配套方面，金融城亮点纷呈。约 4 万㎡的岭南风情商业街、约 1.2 万㎡的方城广场和约 8.5 万㎡预计 11 月开业的金融城广场，共同打造出全新的文商旅消费目的地。随着区域配套的不断完善，金融城周边的房地产市场也备受青睐。目前，金融城及周边板块的新房均价在 8-12 万 / 平，主要以高端改善型产品为主，吸引了众多高净值人群置业。业内人士表示，随着金融城产业集聚效应的持续增强和配套的不断完善，区域房地产市场的保值增值潜力将进一步凸显，成为广州楼市的核心增长点之一。
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教育资源：周边学校信息仅供参考，入学政策以教育局及学校最新通知为准。
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