20年地产风云，教你看懂中国房地产市场变换
中华五千年文明，亘古不变的是房子，有房才有家的观念在每一个人脑海里根深蒂固。
开端
1978年国内理论界提出了住房商品化、土地产权等观点，1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕，1990年国务院颁布的55号令，是中国房地产业开始的标志。随后亚洲金融危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂，国内落实紧缩性的调控政策，经济过热的势头放缓，经济处在通货紧缩的通道中。
1998年，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向，央行出台《个人住房贷款管理办法》，鼓励贷款买房。
黄金十年
1999年，正式结束福利分房，房地产迈入商品房时代，中国房地产正式进入"黄金十年"。一直持续到2002年，商品房制度的确立，房贷成为了热门。在2001年北京申奥成功、成功加入WTO两大热门事件的刺激下，我国房地产市场快速发展，出现了排名前列批温州炒房团，同时也助推了房地产发展的热潮，与此同时，土地招拍挂正式登上历史舞台。
2003年，中央整治近两年的房地产过热现象，央行出台了121号文件，规定开发商申请贷款其自有资金不得低于开发项目总投资的30%，商业银行只能给购买已封顶住房的个人贷款，强制抑制贷款，震动了整个房地产业，后建设部公布了国务院18号文件，要继续加大力度支持信贷才算安抚了市场，但是还是成功的抑制了房价上涨，同年SARS爆发，重创了整个房地产，短暂"寒冬"来临。
2004年，国家在2002年开始实行的旧城改造，其形成的住房购置需求也在这一年集中爆发，供需矛盾凸显。虽然中央颁布了"71号令"正式规定土地拍卖和9年来首次加息措施，但是供需矛盾已经不可抑制，全国房价一片大涨。
2005年是我国房地产业历史上排名前列个大举"宏观调控"年，中央相继出台"国八条""新国八条"等多项调控措施，但房价依旧坚挺，旨在打击投机行为的交易税非但没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的需求。这一年北京的房价6776元/平，上涨了20%。
2006年是房地产业的"多事之秋"，全国范围内宏观调控的力度更大，温家宝总理在政府工作报告里明确提出"要解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题"，"国六条"、"国十五条"、"70/90政策"、加息等等措施，旨在重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，但是如此密集的调控政策依然挡不住房价的快速上涨。这一年北京房价达8050元/平，上涨了20%，房价问题已经成为了民生问题。
2007年是"政策年"，同年9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高贷款利率和贷款门槛，年内4次加息，在多重措施之下，"疯长"的房价逐渐被安抚。这一年北京的房价破万，达到了12436.2元/平。
2008年，全球金融危机爆发，进而致使房地产市场转淡，中天置业、长河地产、创辉租售等一批中介出现了倒闭潮，恒大在港IPO失败，深圳、杭州等地房价大跌，房地产行业一片惨淡。同年12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的"国13条"，明确扶持房地产行业，各地纷纷出台救市措施，各种信贷宽松、税收减免和财政扶持政策纷纷出台。
2009年，在2008年一连贯的政策刺激之下，一线城市房地产市场开始出现复苏迹象，三级市场呈现出少有的大调整，房价成倍上涨。
白银年代
2010年，房价大涨，中央势必要调控。果不其然，同年1月10日，国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%；4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%；4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；4月30日，北京版国十条实施细则出台，宣布一个家庭只能购买一套商品住房。这一年不仅调控政策频出，限购令也排名前列次出现。至此，市场又开始进入低迷期。
2011年到2013年，是连续调控年，目的是遏制房价上涨。在全国范围内限购、限贷、金融收紧、"新国八条"、"新国五条"、提高二套房贷款比例和门槛、打击小产权房和投机性购房、坚持调控不放松等等一系列措施调控下，房地产持续低迷。
2014年到2015年，受经济下行影响，各城市逐渐取消限购令，央行"国五条"、"930新政"等政策刺激下，房地产市场复苏，这一阶段，"去库存"成为经常听到的名词，"330新政"、央行6次降息迅速释放需求，楼市快速回暖。
2016年是不寻常的一年，是经历过"冰火两重天"的一年。上半年降准、降息、降税、降首付、去库存；下半年限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆，房价迅速飙升，多地上演抢房戏码，在房价"疯长"之下，是"930"政策等升级版的调控政策接踵而至。
2017年，246条调控政策，加码调控。随一线及热点城市调控加码，需求外溢，三四线城市超预期回暖，调控政策不断跟进蔓延，限购/限贷/限价/限售/限商/信贷收紧等组合，致整体楼市降温显著。到年底，中央各部门对明年楼市定调：坚持房住不炒，加快建立租购并举住房制度及长效机制，满足首套刚需，支持改善需求，首提县域去库存政策。
2018年，450次密集调控。政策前紧后松，经历了三个阶段的变化：3月两会重申"房住不炒"，加快建立租购并举的住房制度及长效机制，各地城市调控加码。6-8月"坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期"，治理房地产市场乱象，多方面稳控楼市。到年底，调控政策略有松动迹象，菏泽打响2018年调控放松的排名前列枪，广州、珠海、杭州等多地进行政策微调。但是房住不炒、因城施策的主基调不变。
2019年，全国房地产市场持续稳定，44字定调房地产市场：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
房地产调控的规律
纵观我国房地产发展历程，共经历了三次集中调控期：
排名前列次集中调控期：2003年-2007年，历时5年。
第二次集中调控期：2010年-2013年，历时4年。
第三次集中调控期：2016年下半年-至今，已经历时3年3个月。
可以预见，本轮调控可能将在未来1-2年内结束，但是调控之后的结果会是房地产市场的更加健康和稳定的发展。任何投机的行为将不会有太多的生存空间，房价暴涨或者暴跌的情况相信不会出现。
作者：赟乔说
