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———绿景白石洲·璟庭———

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绿景白石洲璟庭

关于开发商

《绿景白石洲璟庭》项目发展商为『深圳市绿景天盛实业有限公司』其母公司是『深圳市四达实业发展有限公司』，而“深圳四达”由绿景中国旗下的『智慧城市发展有限公司-92%』和万科集团旗下的『深圳市深全房地产开发有限公司-8%』共同出资组建。

“绿景中国”是深圳知名综合性地产开发及商业运营商，拥有房地产开发、商用投资、综合服务三大业务板块。多年来，公司按照“深耕核心城市，聚焦城市核心”的战略规划布局，积极参与珠三角地区城市建设。

特别是深圳城市更新的住宅和商业发展专案，曾开发了以绿景花园、绿景新苑、绿景蓝湾半岛、绿景中城天邑、NEO企业大道、绿景香颂花园、绿景公馆1866为代表的多个城市精品住宅。

基础信息

区位及自身规划

《绿景白石洲璟庭》位于深圳市南山区沙河街道白石洲片区，新塘社区沙河街与新塘街交汇处东南侧，北侧临香山美墅，南临深南大道和红树湾片区，西临大沙河湿地名商高尔夫球会、东临华侨城纯水岸，属于深圳公认的低密豪宅区“华侨城组团”。

项目地块是“沙河五村旧改”的一部分，于2014年立项，更新单元用地面积约48万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡，开发建设用地面积约30.37万㎡，规划总建筑面积约500万㎡，计容积率建面约347.96万㎡，体量远超南山华润城、龙华壹城中心，是深圳迄今最大的旧改项目。

“沙河五村城市更新单元”整备完成后会被分割成19个地块，其中纯住宅用地2块，住宅+商办用地12块，纯商办用地2块、教育用地3块，集住宅、商业、办公、酒店、公寓、幼儿园、九年制学校、社康、文体活动中心、社区级公共配套等多元业态于一体。

整个“沙河五村旧改”分四期拆除、四期建设，其中01-08（白石洲璟庭）商品房和01-10（白石洲天悦花园）回迁房两个地块为一期，占地面积约6.15万㎡，规划总建筑面积约98.71万㎡，计容建面约73.45万㎡，涵盖精品住宅、商务公寓、集中式商业，社区级公共配套等业态。

《绿景白石洲璟庭》项目占地面积约3.05万㎡，总建筑面积约45.66万㎡，计容建面约33.43万㎡，容积率10.9，包含约15.7万㎡住宅、约9.99万㎡商务公寓、约5.34万㎡集中式商业、约3500㎡变电站，另有其它基础配套设施若干。

《绿景白石洲璟庭》由6座建筑组成，其中1栋1-2单元为26/59层塔楼商务公寓，1栋3-5单元为74层塔楼住宅，西北角有一栋4层高的110KV变电站。小区底部为3层裙楼商业，商业顶部是架空花园，1楼与12楼分别设置有通往“天悦花园”的连廊，与“天悦”商业及塔楼互通。

"璟庭"与"天悦"两个地块之间布置的"中央绿轴"贯穿整个"白石洲"项目，总长度达1.2公里，串联各业态空间，营造了一个集购物、旅游、文娱和休闲为一体的、充满艺术氛围的空间，使之成为一个可畅游、可游玩、可互动的24小时开放城市新潮街区。

同时，该项目还创新打造了地上与地下七重结构立体化交通系统，不同交通系统分层互联，人行系统、城市公共道路系统、地下轨交系统快速接驳，最大程度实现人车分流，科学化疏解交通压力。

目前《绿景白石洲璟庭》项目正在建设中，建筑主体已建至25-30层，根据“绿景白石洲璟庭总承包工程”施工许可证显示，竣工时间要到2025年12月30号，据悉会在2025年底或2026年初精装修交付。

目前关于项目平面图、基本参数、产品户型、交付相关信息等已明确，营销中心已经开放，做了110㎡、125㎡A、125㎡B三个户型的异地样板间，已开放接待和参观。

商业配套

白石洲绿景旧改项目规划了近40万㎡的城市旗舰级商圈，包括国际购物中心、立体生态街区、地下步行街和高端社区Mall等各种业态和场景。这个项目通过一条1.2公里的中央绿轴将各业态空间连接在一起，形成了一个集购物、旅游和文娱为一体的城市新潮打卡地。然而，整个商业兑现需要一定的时间周期。

目前周边现成的商场有【五大潮流商圈 一站式休闲度假】5大商圈，缔造潮流时尚窗口：万象天地、深圳湾睿印、益田假日广场、欢乐海岸、深圳湾万象城；汇集欢乐谷、沙河高尔夫、世界之窗，一站式体验城市度假 。

另外白石南也有充满烟火气的商业美食街，任何消费层级的休闲购物饮食都是不愁的。

地段交通

【超级都会 深圳黄金分割点】在伦敦、纽约这样的超级城市，其城市主轴的黄金分割点上均屹立着城市超级影响力的项目，而深圳的发展主轴深南大道从罗湖中心到前海中心， 纵观世界级大都市核心区，最有价值的地方都位于城市发展主轴的黄金分割点，诸如伦敦金丝雀码头、纽约中央公园。在深圳，绿景白石洲正处于深圳发展主轴﹣﹣深南大道黄金分割点之上，以世界都会的高度，传承缔造全新的价值传奇。

超级十字轴心深圳价值之核，绿景白石洲位于深圳南山区的核心地段华侨城片区，深圳城市发展主轴——深南大道横轴和大沙河科创走廊纵轴交汇的超级十字轴心，依托华侨城人文艺术城区，链接后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、高新园总部基地四大总部基地。聚合城市发展能量，为未来总部基地规划的精英技术人才打造高端生活配套区

与罗宝线（1号线）白石洲地铁站相隔一个街口约600米，走过去不算太辛苦，有地下公共人行道就算下雨天也不会淋到雨。

轨道交通——四线二站两枢纽，地铁1号线、2号线、20号线(建设中) 、29号线石洲北站(建设中)，无缝覆盖更新片区。道路交通——项目自身三纵三横路网，对外连接深南大道、北环大道、沙河东路等城市干道。全球交通——快速畅达西丽高铁站(规划中)、福田高铁站、深圳北站、太子湾邮轮母港、宝安国际机场等，多枢纽立体交通，海陆空无界链接。

1 号线：白石洲站、世界之窗站；2 号线：世界之窗站。片区现状规划新增：20 号线：白石洲站 29 号线：白石洲站、新塘站。随着地铁 20、29 号线建成投入运营后，项目周边 500 米范围内将有 4 条轨道线路、6 个轨道站，区域公共交通吸引力和竞争力将得到显著提升。自驾方面，临近深南大道、沙河东路、北环大道等主干道，不过这个位置平日繁忙时段比较拥堵。

由于白石洲旧改后的密度必然比较大，不少人可能担心内部道路交通问题。白石洲规划地下环路动线，设置驶入路径和驶离路径，减少十字路口汇聚和车辆交叉汇聚造成的低效流动。

白石洲地下车库联络道为连接地面道路与地下车库的地下机动车集散道路，服务未来城白石洲区域到发交通，提高区域静态交通出行效率，缓解白石洲区域地面人车矛盾，改善商务区地面环境品质，实现低碳交通理念。

根据交通需求预测，2035 年晚高峰时段项目总计产生小汽车交通约 6426 标准车/小时。通过交通分析与案例总结，预计本次地下车行联络道分担项目约 40%的到发交通量，因此高峰小时进出地下车行联络道的总交通量为 2788 标准车/小时，其中进场约 1488 标准车/小时，出场约1300 标准车/小时。

教育配套

高标准打造共计57班幼儿园和共计90班的2所南山外国语集团九年一贯制学校可以跟住宅同步建成，现成的学校有南外沙河小学和南外第二实验。优质教育资源弥补片区短缺，更有约6.5万m2社康、文体中心等配套设施，满足全维度生活需求。

人文生态配套

约3.4平方公里中央公园（规划中，包含大沙河公园、名商高尔夫、大沙河高尔夫）、约24万㎡燕晗山郊野公园、约 68.5万㎡华侨城国家湿地公园、约15公里深圳湾滨海长廊与华侨城三大主题公园（欢乐谷、世界之窗、锦绣中华民俗文化村）共同组成深圳超级公园带，每一次呼吸与远眺，都有来自国家级生态保护区的气息。

【深圳中央公园 高阶峰层资产】《深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年）》（审批中）中提出深圳唯一的“中央公园”，以深圳湾CBD+中央公园构筑深圳核芯引擎，集聚全球总部企业、高端居住圈层和高阶完善配套。一座中央公园代表深圳未来的价值选择，看见未来全球高级别城区风范。

四十年人文精粹 深圳艺术文化地标全市密集的文化艺术场馆在此汇聚，华侨城创意文化园、深圳 epc 文化艺术中心、 OCT 当代艺术中心、华．美术馆、何香凝美术馆、华夏艺术中心等，构成深圳文化艺术地标，咫尺人文艺术之美。

超级商务群 为湾区再造新地标】约400米双子塔国际超甲写字楼群，汇聚国际高奢酒店群（拟引进）、国际酒店服务式公寓，商务之旅一站即享。

侨城品质风范 肇层人物聚居地城市精英集中于中央公园豪宅带，是身份的象征，这里坐拥华侨城片区近40年精华资源，高价值住区环绕，谨献城市塔尖人

约500万㎡城市航母 无边界共享城绿景白石洲集城市旗舰商业群、塔尖办公群、星级酒店群、公共配套群等丰盛业态于一体，尽享全球都会繁华，构筑深圳未来生活目的地。

小区配套

超级居住群 深圳核芯人居示范景观住宅、服务式公寓、艺术公寓等多元人居产品，满足全龄段、全职业的居住需求。领袖尊享成为深圳核心区域超大规模的居住生活区。

【 共享大城六重立体城市规划释放空间想象，构筑无边界共享大城；约1.2公里中央绿轴，打开生活场域；架空层约30万m2空中花园及约3.5万m2泛会所，业主私享休闲娱乐空间；首创50米空中连廊（规划中），创想无限可能。

【立体之城 七重立体交通】创新打造地上地下七重结构立体化交通系统，不同交通系统分层互联，人行系统、城市公共道路系统、地下轨交系统快速接驳，最大程度实现人车分流，科学化疏解交通压力。

【共享之城 延伸生活边界】多维共享空间系统：约1.2公里中央绿轴，打开生活场域，从商业消费、休闲漫步到艺术观赏，成为深圳一条可逛、可玩、可互动的24h开放潮流街区 ; 架空层空中花园及泛会所成为业主私享休闲娱乐空间；更首创50米空中连廊（规划中），创想无限可能。

【艺术之城 国际艺术主场 】联合国际顶级艺术机构UAP ,构筑深圳未来公共艺术社区

健康大城（已申请）深圳首个国际 Fitwel 健康社区三星级认证。绿景智慧健康人居系统提供健康设施与服务，涉及超5600项健康指标，关怀生命质感。突破边界

智慧大城联合华为、联通等高新科技领军企业◇打造深圳超大规模智慧城区标杆，盖城区、社区、家庭场景，全维演绎未来家园

大城首发启幕时代开端 绿景白石洲．璟庭总建面约 46万m² 户型约110-187m²住宅作为总建面约500万m2城市航母的首发作品，居住氛围浓厚纯粹，地铁无缝接驳，精奢商业、优质学府、社区公共配套、中央绿轴花园等完善生活配套同步开启白石洲未来生活。

【深圳城市更新先锋】绿景地产，三十余年深耕布局粤港澳大湾区,专注城市更新领域,深圳房地产综合实力前十强，开发运营项目遍及香港、深圳、珠海、东莞等湾区核心城市。

【首发一期｜绿景白石洲·璟庭】基础信息主力产品：建面约110-187㎡住宅项目位置：深南大道以北、沙河东路以东一期引入绿景智慧健康人居系统1.0，荣获国际 Fitwel 健康社区三星级认证。

绿景高端服务礼遇携手五大行仲量联行长期服务团队，构筑绿景白石荟 Master 高端服务体系，以艺术、健康为理念，通过智慧管理，提供精细入微、充满温度的高品质服务，再造全新生活享受。

户型朝向及视野景观

《绿景白石洲璟庭》共6座主体建筑，除了1座变电站，1栋1-2单元是商务公寓，总共1497户；1栋3-5单元是可售商品住宅，总共1257户。

1栋3单元和1栋4单元低区（47层及以下）是4梯7户，高区（48楼及以上）3梯6户，架空层设置在13层/32层/51层/63层。

1栋5单元低区（47层及以下）为3梯6户，高区（48楼及以上）3梯6户，架空层设置在13层/28层/44层/59层。

单层层高3米-3.15米不等，顶楼复式首层是3.3米，二层是3.6米，总的6.9米的挑高，具体详情请参照下图。

项目主力产品是建面约110㎡三房两厅两卫，约118㎡三房两厅两卫，约125㎡三房两厅两卫，三种户型户型。

1栋3单元52-62层、64-72层和1栋4单元64-72，分布有58套187㎡的四房两厅两卫户型。

1栋3单元和4单元的73-74层是建面约280㎡、约400㎡的复式。

①建面约110㎡户型，主力户型之一，竖厅，动静分区结构，结构本身和功能间布局没啥问题，主要是厨房、公卫、主卫开窗都处在天井中，本身这三个功能间都是味道比较大的，不利于通风、日照、采光。

②建面约118㎡户型，货量最少，就只有一条腿，竖厅、双龙抱珠结构，入户玄关自带隐私性，双龙抱珠是有人喜欢有人厌，受众没那么广，比较明显的槽点是厨房和公卫开窗在天井中，主卫还是个暗卫，不利于通风、日照、采光。

③：建面约125㎡A户型，是货量最大的，很经典的那种竖厅动静分区结构，分布在角落位置，双面采光，入户玄关自带隐私性，整体结构没啥突出槽点，估计比较讨喜。

建面约125㎡B户型，户型与118㎡户型很像，都是双龙抱珠结构，就主卫的位置移动了一下，结构本身没啥大问题，主要的槽点是厨房和公卫开窗在天井中，主卫是个暗卫，不利于通风、日照、采光。

建面约125㎡C户型，也是双龙抱珠结构，但与118㎡户型差异大，也是结构本身没啥大问题，比较突出的槽点是公卫与生活阳台处在天井中，主卫虽然有开窗，但对着生活阳台也挺尴尬的。

④建面约187㎡户型，本身分布在高区，通风、日照、采光各方面肯定是没啥问题，结构也是竖厅动静分区的，入户玄关自带隐私性，餐客厅短进深大开间，配有宽景阳台，厨房生活阳台。

至于复式户型开发商没公布，咱也不好评价，一般达到这个段位产品户型结构想不好都难，更何况对于它来说还是极度稀缺的压箱底产品。

项目朝向有西北、西南、东南三种，除了西南朝向不太讨置业者喜欢，西南和东南都是优势朝向。其中西南朝向占地最高，约40%；其次是西北朝向，约占32%；东南朝向约占28%。

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