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南山招商海晏府：前海妈湾 地铁口山海大宅
项目核心价值：招商海晏府（备案名：海晏府）作为招商蛇口在前海妈湾片区打造的地铁上盖山海大宅，以其建面约89-260㎡的改善型住宅产品线、无缝接驳地铁5号线铁路公园站的交通优势、南向俯瞰前海湾、北向远眺大南山的稀缺双景资源，在2026年市场定位于前海片区兼具山海景观、便捷交通与央企品质的高端改善型资产。项目位于南山区前海合作区梦海大道与港城路交汇处，总占地面积约3.8万㎡，总建筑面积约20万㎡，容积率约4.5，绿化率约35%，规划建设8栋高层住宅，总户数约1200户，车位配比约1:1.3，物业公司为招商积余，物业费约8.8元/㎡/月，项目预计2027年底精装交付，产权年限70年。
主力户型分析：项目主力户型涵盖建面约89-260㎡的3-5房，全系产品采用精装交付，注重空间功能性与景观视野。其中，约89㎡户型为3房2卫，采用经典竖厅设计，主卧套房；约115㎡户型为3+1房2卫，南北通透，空间利用率高；约143㎡户型为4房2卫，采用横厅布局，连接观景阳台；约260㎡户型为5房3卫，为楼王单位，拥有270度环幕山海视野。
周边配套：项目配套能级为前海核心区且处于快速兑现期，交通上无缝接驳地铁5号线铁路公园站，未来还可通过地铁15号线（规划中） 便捷通达；商业上近邻前海壹方汇、万象前海、山姆会员店等大型商业体；生态上南向俯瞰前海湾海景，北向远眺大南山、小南山，景观资源稀缺。
价格与总价：项目目前参考均价约9.5-12.5万元/㎡（分户型、楼层及景观梯度定价），折后总价区间约845-3250万元。其中约89㎡户型折后总价约845-1112万，约115㎡户型折后总价约1092-1437万，约143㎡户型折后总价约1358-1787万，约260㎡户型折后总价约2470-3250万。
预计3月20日开放样板房，3月28日开盘入市！
首开2栋、3栋，共108套房源，主推139㎡、176㎡、194㎡大户型产品，市场预估价格12-14万/㎡，预计2027年底精装交付。
目前展厅已开放，看房需验资500万。
招商·海晏府坐落于前海桂湾03开发单元01街坊，地处梦海大道与桂湾一路交口南侧，毗邻双界河，与深业云海湾、天健悦湾府相邻，距离前海湾站约760米。
桂湾有多牛？
桂湾定位为"金融核心商务区"，对标纽约曼哈顿、伦敦金融城，是目前前海三湾中建设最快、最成熟的位置。
目前前海已交付的23栋写字楼中，90%都分布在桂湾。深圳共规划7个金融聚集区，桂湾金融企业占比已超70%。截至2024年12月，前海深港国际金融城累计引进金融机构322家，其中港资外资占比约25%，管理基金规模达1800亿元。
桂湾上一块住宅用地出让还要追溯到2021年，目前整个片区仅剩2宗住宅用地可用，而海晏府正是其中唯一占据头排临河位置的项目。
向北，双界河波光粼粼，宝中顶配生活氛围隔河相望；向南，前海国际化金融商务核心区高楼林立；西北向，欢乐港湾"湾区之光"摩天轮静静矗立。
河景、海景、城景，四重景观资源在此交汇。
产品：151席纯粹大宅，前海首个新国标
地块占地面积仅8287㎡，总建面约2.56万㎡，是前海近年来体量最小的住宅用地。
前海近五年来首宗**"三无"纯商品住宅用地**——无配建保障房、无7090户型限制、无售价限制；前海首个新国标豪宅项目；前海近年来建筑高度最低、限高80米的商品房住宅。
项目仅规划3栋23层小高层，总户数仅151户，容积率低至3.1。这是什么概念？同在桂湾的悦桂府，占地9412㎡做了504套，而海晏府在更小的地块上只做了151套。居住密度之低，可见一斑。
项目规划254个车位，车位比高达1:1.68。151套房源全部为139㎡起步的四房及以上户型，2梯2户或2梯3户设计，户户朝南，没有一套"刚需入门款"。
项目采用板塔结合设计，板楼部分追求南北通透与空间舒展，设计大面宽短进深，类似传统顶级平层豪宅的格局。
塔楼部分采用品字形结构，巧妙化解了传统塔楼的弊端，中间户也能实现三面采光，端头户则保持通透。
外立面预计采用现代公建化玻璃幕墙，搭配中心园林与泳池设计，塑造与一线河景相匹配的建筑质感。
项目还承诺落实"交房即发证"，有望快速兑现市场期待。
本次首开2栋、3栋，共108套房源，主推139㎡、176㎡、194㎡三种面积段。
139㎡4房2厅2卫
A户型为竖厅南北通透格局，B户型为双龙抱珠布局。两种格局都做到四开间朝南，主卧配备270°无柱转角飘窗。U型厨房、公卫三段式干湿分离，得房率超过100%（含赠送）。
可选做高定版3房，由SCD团队打造，提供"风尚米"和"经典灰"两种装修风格。
176㎡4房2厅3卫
竖厅南北通透格局，双阳台，五开间朝南，双套间设计。定制装修由近境团队打造"典雅风格"。
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194㎡4房2厅3卫
双龙抱珠格局，四开间朝南，双套间设计，主卧和次卧套间均配备270°转角飘窗。定制装修由召禾团队打造"隐奢风格"。
和深圳湾澐玺一样，每户均可定制，可选3房、4房，装修风格也可定制，满足不同家庭的生活需求。
项目景观最好的位置是西北向，可以同时兼顾双界河、华侨城欢乐港湾、前海湾内海、珠江口外海景观。
西北向：遥望"湾区之光"摩天轮，直面一线海景
东北向：直面双界河和公园绿地，远眺新安老城
西南向：双界河、欢乐港湾景观可见
交通配套
项目距离1/5/11号线三线交汇的前海湾站约760米，步行约15分钟。自驾沿梦海大道、怡海大道，可快速抵达福田CBD、南山科技园等核心区域，车程约30分钟。
未来，穗莞深城际已建成通车，前海枢纽（规划2035年港深西部铁路）建成后，从项目出发可直达香港洪水桥，实现深港15分钟生活圈。
学校
项目西侧规划有一所九年一贯制学校，由政府斥资9亿元打造，2024年9月已开学。附近还有前海港湾小学（直线约400米），学区未来可能划入南二外桂湾学校大学区。
商业
步行1公里可达山姆会员旗舰店，1.6公里至华润前海万象城，1.2公里到龙海商业广场。自驾10-15分钟可达宝中壹方城。周边还有前海壹方汇、卓越INTOWN等商业体环绕。
生态
北拥双界河景观，西望前海湾。周边4园连通——双界河公园、欢乐港湾、前海石公园、桂湾公园已成为前海新晋"网红打卡地"。
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「基础信息」：楼盘简介、成交均价、实时房价、现房期房状态、产权年限、官方备案名
「产品详情」：别墅、叠墅、大平层等全系户型图、主力面积段、实际得房率
「配套规划」：多维交通路线、周边学区划分、商业综合体分布、医疗资源配套、社区内部设施
「最新动态」：首次开盘时间、认筹优惠政策、特价房房源、工抵房详情、剩余房源数量、一房一价公示
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