尊敬的购房者深圳龙湖观萃项目于2026 年6月20日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益公示如下：
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一、项目介绍
龙湖观萃苑，位于深圳光明区公明街道核心地段，紧邻红花山公园（约27.3万㎡），步行可达红花山体育中心、光明区文化馆等市政设施。项目周边1.5公里范围内拥有光明区最大商业体大仟里购物中心（15万㎡）及天虹商场，2公里内可达百佳华商场，生活配套成熟。随着光明科学城建设推进，区域正逐步发展为深圳北部中心，未来将吸引更多高新技术企业和科研机构入驻，提升区域整体价值，整体区位兼具成熟生活氛围与未来发展潜力，是光明区不可多得的核心地段楼盘。
项目处于光明科学城产业转化区辐射范围内，周边聚集了光明区三大核心产业集群：超高清视频显示、高性能材料和生物医药，2024年光明区产业规模已突破2300亿元，拥有华星光电、贝特瑞、卫光生物等龙头企业。随着白花科创谷和新兴湖片区的加速建设，光明智造谷已形成"平方公里级"智能制造产业社区，未来将招引更多百亿级产业项目。
龙湖观萃苑，由龙湖集团打造，总占地面积约2.05万㎡，总建筑面积约9.21万㎡，计容建筑面积约7.72万㎡，容积率3.1，绿化率30.01%，共由5栋总高25层的住宅组成，分别是1/2/3/5/6栋，4栋是1所9班制幼儿园，另规划有菜市场、托育机构、长者服务站。
总规划564户（住宅面积56423㎡，按照平均100㎡/套计算），1栋/2栋是2梯4户、3/5/6栋2梯5户设计，地下室有1层，规划580个车位，其中充电车位175个，车位占比约1：1.03。
地块2km范围内集合了红山体育中心、光明区少年儿童图书馆、公明广场、红花山公园、楼村湿地公园、公明中学、公明中英文学校、光明高级中学、光明区第二中学、深圳理工大学明珠校区、大仟里购物中心、光明人民医院西院区等成熟生活及市政配套，教育资源尤为丰富。
△10-11地块就是本次的A627-0268宗地
地块周边目前有三个在售项目，还有一些成熟住宅区，居住氛围较好。但周边较多城中村和工业园区，片区环境仍需要较长时间改善。当前周边在售项目备案价格4.4-4.7万/㎡折后价格在3-3.8万左右，离得最近的新房是宏发悦见公园里，折后均价3.7万左右，二手项目均价约4-4.6万/㎡。
△以上为备案价
二、项目基础数据
【开发商】深圳市辰启房地产有限公司
【总占地面积】约2.05万㎡
【总建筑面积】约9.21万㎡
【总户数】564户
【户型面积】约89-103-116-137㎡3-4房
【停车位】580个（车位比：1:1.03）
【物业及物业费】龙湖物业，--元/㎡
【容积率】3.1
【绿化率】约30.01%
【梯户比】2梯4户/2梯5户
【层高】3米
【总楼栋及楼层】5栋，25F
【交楼时间】期房待定，精装交付
【产权年限】70年（2025.12-2095.12）
【项目位置】深圳光明马田街道兴发路与振明路交汇处东侧
三、项目户型图
01
项目平面图
02
项目户型图
89㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧270°无柱转角飘窗，分别做到了主卧17.32㎡/次卧9.62㎡/次卧6.2㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，超100%得房率（包含赠送），客厅连接次卧出5.7米长的大阳台，东南朝向。
103㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧270°无柱转角飘窗，分别做到了主卧18.63㎡/次卧10㎡/次卧8.48㎡/次卧7㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，超100%得房率（包含赠送），客厅连接次卧出6.15米长的大阳台，东南或西南朝向。
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116㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客餐厅分离设计，四开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗，分别做到了主卧18.3㎡/次卧11.55㎡/次卧11.16㎡/次卧8.99㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，超100%得房率（包含赠送），客厅连接次卧出6.45米长的大阳台，东南朝向。
137㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅分离设计，双阳台，四开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗，约29㎡奢阔套房，超16米巨幕面宽，百变X空间可以改5房，U型厨房，卫生间干湿分离，超100%得房率（包含赠送），客厅阳台3.9米长，东南朝向。
四、交通出行
★步行约300米就是6号线红花山站，一站可达公明广场换乘13号线（在建）。光明中心只此一站拥有双轨交汇。
近日13号线二期北延段也传来好消息：已通过工程验收，正进行空载试运行，预计今年中可通车。未来龙湖·观萃的业主们从家里出发，约30分钟抵达南山科技园、40分钟到宝安中心。
五、商业配套
★项目约1公里生活圈里，分布有光明体量最大的商场大仟里，以及天虹等街区商业，再远一点，到星河COCO CITY、蓝鲸世界、光明万达广场等，也不过是几站地铁的事情。
龙湖·观萃周边，正是一个无需等待的成熟生活圈。
六、周边学校
★龙湖·观萃旁边就是美域幼儿园，周边分布有明达小学、光明第二中学、光明区实验学校等，全龄段教育就在散步圈内，缓解家长们对孩子教育的焦虑。
（入学相关政策，以当年教育局和学校规定为准）
七、小区现状及品质
如果说低密规划是理性尺度，那么南法花园，便是龙湖深圳·观萃的情感叙事。
我们溯源全球顶奢度假酒店的美学范本——圣特罗佩白马庄园，将南法的松弛与浪漫，带到深圳。四位国际设计大师联袂执笔，以围合浮岛园林为核，以一轴五园为境，让身心在南法的光影里，收获纯粹的安宁与恬谧。
@效果图过程稿 具体以实际交付为准
【蔚蓝浮岛】区域惟一南法浮岛泳池 畅游蔚蓝梦境
以圣特罗佩四季酒店浮岛泳池为蓝本，取蒙德里安《海堤与海》的线条与光影，于约560㎡无界水面上，解构光与水的诗意。区别于常规方形泳池，圆润的曲线不仅带来更浓烈的度假感，更让水循环更高效、水质更清澈。无锐角设计，孩子玩耍也更安心。炎炎夏日，不必远赴地中海。
@效果图过程稿 具体以实际交付为准
【缪斯庄园】约280㎡南法庭院 艺术灵感浸润
灵感源自法国尼斯罗斯柴尔德别墅的九梦花园。特选油橄榄苍劲如雕塑，阳光穿叶、树影映石。当风吹过橄榄树，草木生香、喧嚣尽散，独处沉思、静享时光，在家即可拥有南法庄园式的松弛与浪漫。
@效果图过程稿 具体以实际交付为准
【榄影薰风】甄选南法原生植物 启幕自然疗愈之旅
紧邻健身房，臻选特级油橄榄、迷迭香、薰衣草打造专属庭院，层层叠叠。晨起运动后在此放松，或午后带孩子在花间漫步，让高速运转的大脑在此停歇。这里不是景观，是触手可及的自然疗愈。
@效果图过程稿 具体以实际交付为准
【香榭艺廊】约75m景观长廊 每步都为艺术巡礼
复刻法国香榭大道风情，以白马庄园秩序罗马柱为灵感，打造一方庄园会客厅。
约75米风雨连廊，让业主回家不必淋雨或暴晒，两侧搭配错落有致的南法树种。每一棵树、每一个摆放位置，都经过反复推敲——不惜成本与心血。廊下是无边界社交场，廊外是南法花园。
@效果图过程稿 具体以实际交付为准
【尼斯花房】中庭阳光花房 落入一场南法花海梦境
灵感源自法国尼斯老城与花市肌理，以轻盈纱幔与拱廊，模糊室内外边界。约4.8米奢阔挑高，通透敞亮。散步累了，随时坐下休息；邀闺蜜小聚，喝上一杯咖啡，心情自然愉悦。阳光洒落，手工插花，仿佛置身南法小镇的花房沙龙。
@效果图过程稿 具体以实际交付为准
一座真正的好宅，不仅要有好的风景，更要有好的圈层。
市场上很多项目追求会所的数量，但真实使用频次却很低。深圳龙湖·观萃走访数千组客户后发现，现代客户真正高频需要的，是商务会客、运动健身、阅读空间、亲子阅读四大场景。于是，我们在光明首开先河，打造超1000㎡立体泛会所，以实用功能，满足您真正的生活所需。
「萃见」雅致会客 | 约314㎡空间 待客从容
以玉兰花为设计元素，按顶奢酒店会客标准打造。局部层高约4m，搭配全景落地窗，南法园林尽收眼底。未来，可在此接待亲友、洽谈商务，无需预约酒店或茶室。很多沟通与合作，在这样的环境下水到渠成。这里是客厅，更是圈层的默契场。
@效果图仅示意 具体以实际交付为准
「萃氧」沐氧悦动 | 约180㎡阳光健身 能量满格
真正实用的健身房，配备进口运动器材。跑步机、椭圆机等有氧器械一应俱全，手、腿、肩、背、腹的无氧训练也全维度覆盖。不出小区，即可完成一站式全周期锻炼。在家楼下，也能拥有高品质运动体验。
@效果图仅示意 具体以实际交付为准
「萃时」宁静独处 | 约160㎡专属阅读空间 审阅自我
多独立空间设置，满足您的安静独处与私人会议需求。无需出门，即可在家楼下进行远程会议、创意构思、深度阅读。在热闹的家庭生活与专属独处时光中，自由切换。这里是书房，更是精神的栖息地。
@效果图仅示意 具体以实际交付为准
「萃阅」徜徉书海 | 区域首创社区图书馆 精神高地
汲取白马庄园旋转楼梯灵感，定制局部挑高超9m万卷书屋，打造区域首个社区图书馆，上千本书籍静待翻阅。
每天晚上或周末，带上孩子一起，让阅读成为孩子的课余日常。未来书籍将定期更换，自助借阅机同步引入，真正让阅读成为生活的一部分。抬级而上，遇见更大的世界。这里是图书馆，更是精神的高地。
@效果图仅示意 具体以实际交付为准
“观萃”是龙湖体系里一个相当高级的产品系列，每个观萃楼盘都做的很高端，位置也都挺好
北京观萃，中关村红盘，直接拿下国家住建部的“好房子”认证。
上海观萃，首开当天卖了15个亿，上千人抢房。
成都观萃，落在城市一环核心路段，三个月清盘。
重庆观萃，拿了“重庆好房子TOP1”，成了南重庆的成交三冠王。
龙湖观萃苑是在2025年12月8日才土拍成交地块，目前还在地基阶段，预计主体要在5月份左右才能出地面，按照工程进度来看，应该是高层住宅，总高只有25层，到时候合同约定的交付时间应该会在2028年中旬，带精装交付。
八、小区实景拍摄
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九、项目点评/分析
公明核心新规盘，纯商品房 + 高得房率值不值得冲？
🌟 核心速览
公明核心纯商品房新规盘，双地铁 + 公园 + 纯住区 + 得房率超 100%，生活便利、居住纯粹；短板是学校远、南侧城中村界面差、西南侧有商业空地噪音隐患，适合看重居住舒适度的刚需 / 刚改。
✅ 项目优点
区位核心，生活配套成熟
地处公明核心，市政配套集中；对面是红花山体育中心，旁有光明区少儿图书馆，西北 500 米即红花山公园，住家舒适度拉满。
双地铁 + 商业，通勤消费便利
双地铁口物业，距 6 号线红花山站约 300 米、13 号线新庄站约 1 公里；1 公里内有公明最大的大仟里购物中心，日常消费、跨区通勤都方便。
新规高得房，居住舒适度高
光明第二个、公明首个国标新规盘，得房率超 100%；容积率仅 3.1，总高 25 层，围合式大花园，2 梯 3/4 户，除 3 栋少量东北向外，其余全南向，采光通风好。
社区纯粹，车位充足
约 564 户纯商品房，无公寓、回迁、公租房，圈层纯粹；车位约 580 个，配比超 1:1，停车无忧。
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