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最新消息：
【京基宸悦府】目前在售产品：
面积段：约30-156㎡
层高：约5.4米
总套数：45套
商业属性：单层铺+复式铺，通燃气
均价9-13万/㎡
双地铁口 · 70年产权准现铺
38平米单间：折后132-170万
43平米单间：折后170-190万
40年产权，民水民电，可积分上学，有阳台，燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
45㎡ 小两房：折后169-190万
48㎡ 小两房：折后180-230万
70年产权，民水民电，可积分上学，70平米以下燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
114平米3+1房，低楼层高楼层多一些，中间楼层少，折后856～870万左右
2026年4月30日精装交楼
京基宸悦府
民水民电，有阳台有燃气，可积分入学
建筑面积：约17580㎡
总套数：319套
主力户型：约38-43㎡
物业费：5.5元/㎡/月
层高：3m
梯户比：3梯14户
层高：32F
物业公司：京基物业
开发商：深圳市京基房地产股份有限公司
项目地址：福田区4号线上梅林地铁站300m
首善福田，占位深港双城都市圈头排，在2025年国土空间规划中，定位行政、文化、金融商务和国际交往四大中心。2024年福田区GDP突破约5800亿元，地均GDP、税收连续15年居深圳首位。
项目落子福田CBD北延科创走廊，毗邻香蜜湖新金融中心与河套深港科技创新合作区，坐享“金融+科创”双轮驱动，锁定湾区资源交汇的战略门户。
福田梅林-彩田片区定位为深圳智谷，福田八大重点规划片区之一，规划投资约500亿，打造高科技总部基地，集聚发展以5G、AI等人工智能前沿技术应用为核芯的创新型产业，未来将持续导入超20万高菁英人才。
目前招商局金融科技、正大、中科院、大疆、荣耀、西门子等科创巨头与项目已落户，逐渐形成“技术研发-产业孵化-资本对接”全链条生态。
直距约700米新一代产业园，为深港合作区“1+N”模式首个卫星园区。是全市单位人才密度、单位经济效益、单位社会效益最高的产业园之一。
交通与商业共繁荣
四轨汇聚：紧邻地铁4/9/10/22（在建中）号线，直距约300米4/9号线上梅林站/梅村站，3站市民中心，直距约600米22号线北环中学站（在建中），2站香蜜湖。
商圈环伺：直距约300米卓悦汇，周边汇聚卓悦中心、COCOPARK等超百万方旗舰商业，CBD繁华尽享。
人文与生态相辉
文化地标：深圳图书馆/少年宫/音乐厅/书城等7大市政人文地标环伺，科创沙龙与艺术展览浸润日常。
绿肺资源：直距约1.6公里内莲花山、梅林山、笔架山三山环畔，尽揽极致城山盛景，惬意舒展诗意人生。
烟火梅林：片区沉淀数百年历史底蕴，滋养广府、客家两脉岭南文化，老字号美食与新式网红餐饮比邻而居，既保留市井人文烟火，又焕发澎湃新活力，诠释在快节奏都市中，难能珍藏的舒惬生活样本、理想心灵归处。
供应断档：福田资产臻稀性显著。近五年无新增商品房土地出让，五年推售面积占比不足全市5%，福田重点板块长期价值备受市场瞩目。
租金标杆：2024年福田单间月均租金约101.1元/月/㎡，同比涨幅约8.5%，位居全市第二。其中梅林整体租金水平约140-150元/月/㎡，领先全市租金回报均值。
空置无忧：福田核芯板块公寓年均空置率仅约6.2%，远低于全市空置均值（约12.7%）。福田CBD超50万白领租住需求，梅林深圳智谷2025年新增3万租住客群，高密度租住人流保障。
京基实力背书：30余载实力房企京基地产，国家房地产开发一级资质企业，2021-2024年连获深圳房地产开发企业十强。配置国家一级资质京基物业，满足高净值人才对品质生活的需求。
轻压置业资产：总价1字头起低门槛置业机遇，福田臻稀双地铁口公寓，不限购、不限贷，轻松锁定自住舒适与稳健资产的双重价值。
灵活创新产品：建面约38-43㎡福田芯资产，户户臻配阳台，支持自由分割与场景定制，满足自住、出租、商务等多元场域。
尊崇人文礼序：主入口围绕139年古榕树打造无边界人文花园，配建挑高约5.5米星级酒店入户大堂，重构非凡归家体验
户户精装，阳台通燃气，带阳台
格局方正，臻配瞰景阳台
通透全明，采光通风俱佳
民水民电，不限购、不限贷
京基宸悦府公寓是福田上梅林的70 年产权真公寓，核心优势是低总价、民水民电、通燃气、可积分入学、地铁近；主要劣势是超高密度、梯户比差、车位紧张、回迁占比高、学区一般、周边界面旧
1. 产品属性稀缺（最核心亮点）
70 年产权
（2023-2093），民水民电、通燃气、带阳台，居住成本接近住宅。
可落户、可积分入学
（对口梅丽小学、翰林学校初中部），规避普通商业公寓的政策限制。
不限购不限贷
，首付 4.5 成、贷款 10 年，适合投资与过渡自住。
2. 价格门槛友好（福田核心区最低上车盘）
建面38-70㎡小户型，折后单价 3.7-5 万 /㎡，总价 140-345 万。
租金回报率约4.2%-4.5%，投资属性强。
3. 地段与交通便利
位于福田上梅林，近 CBD，是福田近 12 年稀缺新盘。
步行约300-600 米到4/9 号线上梅林站，3 站到福田 CBD，未来 22 号线直达深圳湾超总。
临近北环大道、彩田路，自驾通勤高效。
4. 配套成熟
商业：步行可达卓悦汇购物中心，生活便利。
生态：近梅林公园、梅林水库，休闲资源丰富。
医疗：周边有北大深圳医院、市二医院等三甲医院。
物业：京基物业，管理费 5.5 元 /㎡/ 月。
1. 居住密度极高（最大硬伤）
容积率 8.63
，公寓45-48 层超高层，8 梯 26 户，早高峰电梯等待时间长。
车位比仅 1:0.5
，晚归停车难问题突出。
楼间距窄，低楼层采光、通风较差。
2. 社区与圈层问题
回迁房占比超 60%
，与商品房同栋混居，社区管理统一性、圈层纯度低，或影响二手流通与溢价。
周边被老旧小区、城中村包围，城市界面杂乱，更新慢。
3. 户型与空间局限
小户型得房率仅 73%-75%，层高2.8 米，空间略显局促。
部分户型临北环大道，夜间有车流噪音。
4. 学区竞争力弱
对口梅丽小学、福田实验教育集团翰林学校，在福田区排名中下游，难以满足优质教育需求。
适合人群
投资客
：看重福田核心区、低总价、高租金回报、不限购。
单身 / 年轻情侣
：预算有限、追求福田核心区、短期过渡自住。
刚需过渡
：暂时无法承担福田住宅，先上车占位，未来置换。
不适合人群
重视居住舒适度、低密环境
的家庭。
对学区有高要求、希望一步到位
的家庭。
有车家庭
最新消息：
【京基宸悦府】目前在售产品：
面积段：约30-156㎡
层高：约5.4米
总套数：45套
商业属性：单层铺+复式铺，通燃气
均价9-13万/㎡
双地铁口 · 70年产权准现铺
38平米单间：折后132-170万
43平米单间：折后170-190万
40年产权，民水民电，可积分上学，有阳台，燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
45㎡ 小两房：折后169-190万
48㎡ 小两房：折后180-230万
70年产权，民水民电，可积分上学，70平米以下燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
114平米3+1房，低楼层高楼层多一些，中间楼层少，折后856～870万左右
2026年4月30日精装交楼
京基宸悦府
民水民电，有阳台有燃气，可积分入学
建筑面积：约17580㎡
总套数：319套
主力户型：约38-43㎡
物业费：5.5元/㎡/月
层高：3m
梯户比：3梯14户
层高：32F
物业公司：京基物业
开发商：深圳市京基房地产股份有限公司
项目地址：福田区4号线上梅林地铁站300m
首善福田，占位深港双城都市圈头排，在2025年国土空间规划中，定位行政、文化、金融商务和国际交往四大中心。2024年福田区GDP突破约5800亿元，地均GDP、税收连续15年居深圳首位。
项目落子福田CBD北延科创走廊，毗邻香蜜湖新金融中心与河套深港科技创新合作区，坐享“金融+科创”双轮驱动，锁定湾区资源交汇的战略门户。
福田梅林-彩田片区定位为深圳智谷，福田八大重点规划片区之一，规划投资约500亿，打造高科技总部基地，集聚发展以5G、AI等人工智能前沿技术应用为核芯的创新型产业，未来将持续导入超20万高菁英人才。
目前招商局金融科技、正大、中科院、大疆、荣耀、西门子等科创巨头与项目已落户，逐渐形成“技术研发-产业孵化-资本对接”全链条生态。
直距约700米新一代产业园，为深港合作区“1+N”模式首个卫星园区。是全市单位人才密度、单位经济效益、单位社会效益最高的产业园之一。
交通与商业共繁荣
四轨汇聚：紧邻地铁4/9/10/22（在建中）号线，直距约300米4/9号线上梅林站/梅村站，3站市民中心，直距约600米22号线北环中学站（在建中），2站香蜜湖。
商圈环伺：直距约300米卓悦汇，周边汇聚卓悦中心、COCOPARK等超百万方旗舰商业，CBD繁华尽享。
人文与生态相辉
文化地标：深圳图书馆/少年宫/音乐厅/书城等7大市政人文地标环伺，科创沙龙与艺术展览浸润日常。
绿肺资源：直距约1.6公里内莲花山、梅林山、笔架山三山环畔，尽揽极致城山盛景，惬意舒展诗意人生。
烟火梅林：片区沉淀数百年历史底蕴，滋养广府、客家两脉岭南文化，老字号美食与新式网红餐饮比邻而居，既保留市井人文烟火，又焕发澎湃新活力，诠释在快节奏都市中，难能珍藏的舒惬生活样本、理想心灵归处。
供应断档：福田资产臻稀性显著。近五年无新增商品房土地出让，五年推售面积占比不足全市5%，福田重点板块长期价值备受市场瞩目。
租金标杆：2024年福田单间月均租金约101.1元/月/㎡，同比涨幅约8.5%，位居全市第二。其中梅林整体租金水平约140-150元/月/㎡，领先全市租金回报均值。
空置无忧：福田核芯板块公寓年均空置率仅约6.2%，远低于全市空置均值（约12.7%）。福田CBD超50万白领租住需求，梅林深圳智谷2025年新增3万租住客群，高密度租住人流保障。
京基实力背书：30余载实力房企京基地产，国家房地产开发一级资质企业，2021-2024年连获深圳房地产开发企业十强。配置国家一级资质京基物业，满足高净值人才对品质生活的需求。
轻压置业资产：总价1字头起低门槛置业机遇，福田臻稀双地铁口公寓，不限购、不限贷，轻松锁定自住舒适与稳健资产的双重价值。
灵活创新产品：建面约38-43㎡福田芯资产，户户臻配阳台，支持自由分割与场景定制，满足自住、出租、商务等多元场域。
尊崇人文礼序：主入口围绕139年古榕树打造无边界人文花园，配建挑高约5.5米星级酒店入户大堂，重构非凡归家体验
户户精装，阳台通燃气，带阳台
格局方正，臻配瞰景阳台
通透全明，采光通风俱佳
民水民电，不限购、不限贷
京基宸悦府公寓是福田上梅林的70 年产权真公寓，核心优势是低总价、民水民电、通燃气、可积分入学、地铁近；主要劣势是超高密度、梯户比差、车位紧张、回迁占比高、学区一般、周边界面旧
1. 产品属性稀缺（最核心亮点）
70 年产权
（2023-2093），民水民电、通燃气、带阳台，居住成本接近住宅。
可落户、可积分入学
（对口梅丽小学、翰林学校初中部），规避普通商业公寓的政策限制。
不限购不限贷
，首付 4.5 成、贷款 10 年，适合投资与过渡自住。
2. 价格门槛友好（福田核心区最低上车盘）
建面38-70㎡小户型，折后单价 3.7-5 万 /㎡，总价 140-345 万。
租金回报率约4.2%-4.5%，投资属性强。
3. 地段与交通便利
位于福田上梅林，近 CBD，是福田近 12 年稀缺新盘。
步行约300-600 米到4/9 号线上梅林站，3 站到福田 CBD，未来 22 号线直达深圳湾超总。
临近北环大道、彩田路，自驾通勤高效。
4. 配套成熟
商业：步行可达卓悦汇购物中心，生活便利。
生态：近梅林公园、梅林水库，休闲资源丰富。
医疗：周边有北大深圳医院、市二医院等三甲医院。
物业：京基物业，管理费 5.5 元 /㎡/ 月。
1. 居住密度极高（最大硬伤）
容积率 8.63
，公寓45-48 层超高层，8 梯 26 户，早高峰电梯等待时间长。
车位比仅 1:0.5
，晚归停车难问题突出。
楼间距窄，低楼层采光、通风较差。
2. 社区与圈层问题
回迁房占比超 60%
，与商品房同栋混居，社区管理统一性、圈层纯度低，或影响二手流通与溢价。
周边被老旧小区、城中村包围，城市界面杂乱，更新慢。
3. 户型与空间局限
小户型得房率仅 73%-75%，层高2.8 米，空间略显局促。
部分户型临北环大道，夜间有车流噪音。
4. 学区竞争力弱
对口梅丽小学、福田实验教育集团翰林学校，在福田区排名中下游，难以满足优质教育需求。
适合人群
投资客
：看重福田核心区、低总价、高租金回报、不限购。
单身 / 年轻情侣
：预算有限、追求福田核心区、短期过渡自住。
刚需过渡
：暂时无法承担福田住宅，先上车占位，未来置换。
不适合人群
重视居住舒适度、低密环境
的家庭。
对学区有高要求、希望一步到位
的家庭。
有车家庭
最新消息：
【京基宸悦府】目前在售产品：
面积段：约30-156㎡
层高：约5.4米
总套数：45套
商业属性：单层铺+复式铺，通燃气
均价9-13万/㎡
双地铁口 · 70年产权准现铺
38平米单间：折后132-170万
43平米单间：折后170-190万
40年产权，民水民电，可积分上学，有阳台，燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
45㎡ 小两房：折后169-190万
48㎡ 小两房：折后180-230万
70年产权，民水民电，可积分上学，70平米以下燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
114平米3+1房，低楼层高楼层多一些，中间楼层少，折后856～870万左右
2026年4月30日精装交楼
京基宸悦府
民水民电，有阳台有燃气，可积分入学
建筑面积：约17580㎡
总套数：319套
主力户型：约38-43㎡
物业费：5.5元/㎡/月
层高：3m
梯户比：3梯14户
层高：32F
物业公司：京基物业
开发商：深圳市京基房地产股份有限公司
项目地址：福田区4号线上梅林地铁站300m
首善福田，占位深港双城都市圈头排，在2025年国土空间规划中，定位行政、文化、金融商务和国际交往四大中心。2024年福田区GDP突破约5800亿元，地均GDP、税收连续15年居深圳首位。
项目落子福田CBD北延科创走廊，毗邻香蜜湖新金融中心与河套深港科技创新合作区，坐享“金融+科创”双轮驱动，锁定湾区资源交汇的战略门户。
福田梅林-彩田片区定位为深圳智谷，福田八大重点规划片区之一，规划投资约500亿，打造高科技总部基地，集聚发展以5G、AI等人工智能前沿技术应用为核芯的创新型产业，未来将持续导入超20万高菁英人才。
目前招商局金融科技、正大、中科院、大疆、荣耀、西门子等科创巨头与项目已落户，逐渐形成“技术研发-产业孵化-资本对接”全链条生态。
直距约700米新一代产业园，为深港合作区“1+N”模式首个卫星园区。是全市单位人才密度、单位经济效益、单位社会效益最高的产业园之一。
交通与商业共繁荣
四轨汇聚：紧邻地铁4/9/10/22（在建中）号线，直距约300米4/9号线上梅林站/梅村站，3站市民中心，直距约600米22号线北环中学站（在建中），2站香蜜湖。
商圈环伺：直距约300米卓悦汇，周边汇聚卓悦中心、COCOPARK等超百万方旗舰商业，CBD繁华尽享。
人文与生态相辉
文化地标：深圳图书馆/少年宫/音乐厅/书城等7大市政人文地标环伺，科创沙龙与艺术展览浸润日常。
绿肺资源：直距约1.6公里内莲花山、梅林山、笔架山三山环畔，尽揽极致城山盛景，惬意舒展诗意人生。
烟火梅林：片区沉淀数百年历史底蕴，滋养广府、客家两脉岭南文化，老字号美食与新式网红餐饮比邻而居，既保留市井人文烟火，又焕发澎湃新活力，诠释在快节奏都市中，难能珍藏的舒惬生活样本、理想心灵归处。
供应断档：福田资产臻稀性显著。近五年无新增商品房土地出让，五年推售面积占比不足全市5%，福田重点板块长期价值备受市场瞩目。
租金标杆：2024年福田单间月均租金约101.1元/月/㎡，同比涨幅约8.5%，位居全市第二。其中梅林整体租金水平约140-150元/月/㎡，领先全市租金回报均值。
空置无忧：福田核芯板块公寓年均空置率仅约6.2%，远低于全市空置均值（约12.7%）。福田CBD超50万白领租住需求，梅林深圳智谷2025年新增3万租住客群，高密度租住人流保障。
京基实力背书：30余载实力房企京基地产，国家房地产开发一级资质企业，2021-2024年连获深圳房地产开发企业十强。配置国家一级资质京基物业，满足高净值人才对品质生活的需求。
轻压置业资产：总价1字头起低门槛置业机遇，福田臻稀双地铁口公寓，不限购、不限贷，轻松锁定自住舒适与稳健资产的双重价值。
灵活创新产品：建面约38-43㎡福田芯资产，户户臻配阳台，支持自由分割与场景定制，满足自住、出租、商务等多元场域。
尊崇人文礼序：主入口围绕139年古榕树打造无边界人文花园，配建挑高约5.5米星级酒店入户大堂，重构非凡归家体验
户户精装，阳台通燃气，带阳台
格局方正，臻配瞰景阳台
通透全明，采光通风俱佳
民水民电，不限购、不限贷
京基宸悦府公寓是福田上梅林的70 年产权真公寓，核心优势是低总价、民水民电、通燃气、可积分入学、地铁近；主要劣势是超高密度、梯户比差、车位紧张、回迁占比高、学区一般、周边界面旧
1. 产品属性稀缺（最核心亮点）
70 年产权
（2023-2093），民水民电、通燃气、带阳台，居住成本接近住宅。
可落户、可积分入学
（对口梅丽小学、翰林学校初中部），规避普通商业公寓的政策限制。
不限购不限贷
，首付 4.5 成、贷款 10 年，适合投资与过渡自住。
2. 价格门槛友好（福田核心区最低上车盘）
建面38-70㎡小户型，折后单价 3.7-5 万 /㎡，总价 140-345 万。
租金回报率约4.2%-4.5%，投资属性强。
3. 地段与交通便利
位于福田上梅林，近 CBD，是福田近 12 年稀缺新盘。
步行约300-600 米到4/9 号线上梅林站，3 站到福田 CBD，未来 22 号线直达深圳湾超总。
临近北环大道、彩田路，自驾通勤高效。
4. 配套成熟
商业：步行可达卓悦汇购物中心，生活便利。
生态：近梅林公园、梅林水库，休闲资源丰富。
医疗：周边有北大深圳医院、市二医院等三甲医院。
物业：京基物业，管理费 5.5 元 /㎡/ 月。
1. 居住密度极高（最大硬伤）
容积率 8.63
，公寓45-48 层超高层，8 梯 26 户，早高峰电梯等待时间长。
车位比仅 1:0.5
，晚归停车难问题突出。
楼间距窄，低楼层采光、通风较差。
2. 社区与圈层问题
回迁房占比超 60%
，与商品房同栋混居，社区管理统一性、圈层纯度低，或影响二手流通与溢价。
周边被老旧小区、城中村包围，城市界面杂乱，更新慢。
3. 户型与空间局限
小户型得房率仅 73%-75%，层高2.8 米，空间略显局促。
部分户型临北环大道，夜间有车流噪音。
4. 学区竞争力弱
对口梅丽小学、福田实验教育集团翰林学校，在福田区排名中下游，难以满足优质教育需求。
适合人群
投资客
：看重福田核心区、低总价、高租金回报、不限购。
单身 / 年轻情侣
：预算有限、追求福田核心区、短期过渡自住。
刚需过渡
：暂时无法承担福田住宅，先上车占位，未来置换。
不适合人群
重视居住舒适度、低密环境
的家庭。
对学区有高要求、希望一步到位
的家庭。
有车家庭
最新消息：
【京基宸悦府】目前在售产品：
面积段：约30-156㎡
层高：约5.4米
总套数：45套
商业属性：单层铺+复式铺，通燃气
均价9-13万/㎡
双地铁口 · 70年产权准现铺
38平米单间：折后132-170万
43平米单间：折后170-190万
40年产权，民水民电，可积分上学，有阳台，燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
45㎡ 小两房：折后169-190万
48㎡ 小两房：折后180-230万
70年产权，民水民电，可积分上学，70平米以下燃气到阳台不到厨房，2026年6月30日精装交楼
114平米3+1房，低楼层高楼层多一些，中间楼层少，折后856～870万左右
2026年4月30日精装交楼
京基宸悦府
民水民电，有阳台有燃气，可积分入学
建筑面积：约17580㎡
总套数：319套
主力户型：约38-43㎡
物业费：5.5元/㎡/月
层高：3m
梯户比：3梯14户
层高：32F
物业公司：京基物业
开发商：深圳市京基房地产股份有限公司
项目地址：福田区4号线上梅林地铁站300m
首善福田，占位深港双城都市圈头排，在2025年国土空间规划中，定位行政、文化、金融商务和国际交往四大中心。2024年福田区GDP突破约5800亿元，地均GDP、税收连续15年居深圳首位。
项目落子福田CBD北延科创走廊，毗邻香蜜湖新金融中心与河套深港科技创新合作区，坐享“金融+科创”双轮驱动，锁定湾区资源交汇的战略门户。
福田梅林-彩田片区定位为深圳智谷，福田八大重点规划片区之一，规划投资约500亿，打造高科技总部基地，集聚发展以5G、AI等人工智能前沿技术应用为核芯的创新型产业，未来将持续导入超20万高菁英人才。
目前招商局金融科技、正大、中科院、大疆、荣耀、西门子等科创巨头与项目已落户，逐渐形成“技术研发-产业孵化-资本对接”全链条生态。
直距约700米新一代产业园，为深港合作区“1+N”模式首个卫星园区。是全市单位人才密度、单位经济效益、单位社会效益最高的产业园之一。
交通与商业共繁荣
四轨汇聚：紧邻地铁4/9/10/22（在建中）号线，直距约300米4/9号线上梅林站/梅村站，3站市民中心，直距约600米22号线北环中学站（在建中），2站香蜜湖。
商圈环伺：直距约300米卓悦汇，周边汇聚卓悦中心、COCOPARK等超百万方旗舰商业，CBD繁华尽享。
人文与生态相辉
文化地标：深圳图书馆/少年宫/音乐厅/书城等7大市政人文地标环伺，科创沙龙与艺术展览浸润日常。
绿肺资源：直距约1.6公里内莲花山、梅林山、笔架山三山环畔，尽揽极致城山盛景，惬意舒展诗意人生。
烟火梅林：片区沉淀数百年历史底蕴，滋养广府、客家两脉岭南文化，老字号美食与新式网红餐饮比邻而居，既保留市井人文烟火，又焕发澎湃新活力，诠释在快节奏都市中，难能珍藏的舒惬生活样本、理想心灵归处。
供应断档：福田资产臻稀性显著。近五年无新增商品房土地出让，五年推售面积占比不足全市5%，福田重点板块长期价值备受市场瞩目。
租金标杆：2024年福田单间月均租金约101.1元/月/㎡，同比涨幅约8.5%，位居全市第二。其中梅林整体租金水平约140-150元/月/㎡，领先全市租金回报均值。
空置无忧：福田核芯板块公寓年均空置率仅约6.2%，远低于全市空置均值（约12.7%）。福田CBD超50万白领租住需求，梅林深圳智谷2025年新增3万租住客群，高密度租住人流保障。
京基实力背书：30余载实力房企京基地产，国家房地产开发一级资质企业，2021-2024年连获深圳房地产开发企业十强。配置国家一级资质京基物业，满足高净值人才对品质生活的需求。
轻压置业资产：总价1字头起低门槛置业机遇，福田臻稀双地铁口公寓，不限购、不限贷，轻松锁定自住舒适与稳健资产的双重价值。
灵活创新产品：建面约38-43㎡福田芯资产，户户臻配阳台，支持自由分割与场景定制，满足自住、出租、商务等多元场域。
尊崇人文礼序：主入口围绕139年古榕树打造无边界人文花园，配建挑高约5.5米星级酒店入户大堂，重构非凡归家体验
户户精装，阳台通燃气，带阳台
格局方正，臻配瞰景阳台
通透全明，采光通风俱佳
民水民电，不限购、不限贷
京基宸悦府公寓是福田上梅林的70 年产权真公寓，核心优势是低总价、民水民电、通燃气、可积分入学、地铁近；主要劣势是超高密度、梯户比差、车位紧张、回迁占比高、学区一般、周边界面旧
1. 产品属性稀缺（最核心亮点）
70 年产权
（2023-2093），民水民电、通燃气、带阳台，居住成本接近住宅。
可落户、可积分入学
（对口梅丽小学、翰林学校初中部），规避普通商业公寓的政策限制。
不限购不限贷
，首付 4.5 成、贷款 10 年，适合投资与过渡自住。
2. 价格门槛友好（福田核心区最低上车盘）
建面38-70㎡小户型，折后单价 3.7-5 万 /㎡，总价 140-345 万。
租金回报率约4.2%-4.5%，投资属性强。
3. 地段与交通便利
位于福田上梅林，近 CBD，是福田近 12 年稀缺新盘。
步行约300-600 米到4/9 号线上梅林站，3 站到福田 CBD，未来 22 号线直达深圳湾超总。
临近北环大道、彩田路，自驾通勤高效。
4. 配套成熟
商业：步行可达卓悦汇购物中心，生活便利。
生态：近梅林公园、梅林水库，休闲资源丰富。
医疗：周边有北大深圳医院、市二医院等三甲医院。
物业：京基物业，管理费 5.5 元 /㎡/ 月。
1. 居住密度极高（最大硬伤）
容积率 8.63
，公寓45-48 层超高层，8 梯 26 户，早高峰电梯等待时间长。
车位比仅 1:0.5
，晚归停车难问题突出。
楼间距窄，低楼层采光、通风较差。
2. 社区与圈层问题
回迁房占比超 60%
，与商品房同栋混居，社区管理统一性、圈层纯度低，或影响二手流通与溢价。
周边被老旧小区、城中村包围，城市界面杂乱，更新慢。
3. 户型与空间局限
小户型得房率仅 73%-75%，层高2.8 米，空间略显局促。
部分户型临北环大道，夜间有车流噪音。
4. 学区竞争力弱
对口梅丽小学、福田实验教育集团翰林学校，在福田区排名中下游，难以满足优质教育需求。
适合人群
投资客
：看重福田核心区、低总价、高租金回报、不限购。
单身 / 年轻情侣
：预算有限、追求福田核心区、短期过渡自住。
刚需过渡
：暂时无法承担福田住宅，先上车占位，未来置换。
不适合人群
重视居住舒适度、低密环境
的家庭。
对学区有高要求、希望一步到位
的家庭。
有车家庭
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�� 常见疑问 · 一问一答
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�� 深穗购房政策参考
【深圳】
商贷利率：首套/二套 3.05% 首付比例：首套最低15%，二套最低30% 限购：核心区域限购，外围宽松 限售：已全面取消
【广州】
商贷利率：首套2.95%-3.05%，二套3.9%-4.0% 首付比例：首套最低15%，二套最低25% 限购：全面取消 限售：全面取消
（政策仅供参考，具体以银行及官方最新规定为准）
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