“限购”五年后， 马来西亚服软了。
10月11日，马来西亚宣布，将外国人购房门槛从100万马币降至60万马币。
直降40%！
活生生把中国人的入场资金，从170万人民币拉低到了100万啊！
姐看到这条新闻的时候，排名前列反应是：有大事发生。
政策调整幅度这么大，马哈蒂尔这个老头子，打的是什么算盘呢？对于我们来说，到底有什么影响？
94岁高龄的老马，每走一步，都是算好了的。
这60万的马币的优惠入场券，也不是谁都有资格拿的。
首先，只适用于公寓，而且是未出售的一手现房。至于新开发的项目和带土地的房子，您就别想了，老老实实看那一百万马币以上的房子吧。
其次，新政策从2020年1月1日开始，到2020年12月31日截止，政策暂定只实施一年。
哦对了，马来西亚首相马哈蒂尔不忘在记者会上再强调一次：就算降低购房门槛，外国买家也不会因此获得公民权。
姐再帮老马重复一次：
在马来西亚买房和移民不挂钩！！！
2
为什么马来西亚选在这个时间点放松政策？
马哈蒂尔在向外国买家求助攻了。
这还得从100万马币这个门槛的来源说起。
亚洲金融危机之后，马来西亚成为了东南亚经济恢复较快的国家，房地产市场也随之回暖。
但房价回暖速度太快，性质就变了。连涨十二年后，2012年马来西亚房价一年的涨幅超过14%。
(马来西亚房价涨幅在2012年冲高，数据来源：马来西亚央行）
2013年，马来西亚为了抑制房价过快上涨，打击炒房，推出了多项调控措施，例如收紧贷款、增加交易和出售环节的税收等等。
到2014年，政府继续加码，将外国投资者的门槛调整到了100万马币（约170万人民币），雪兰莪州的较低门槛甚至提高到了200万马币（约340万人民币）。
100万马币的购房门槛一出，天然地在本地普通居民、有钱人和外国投资者之间架起了一道屏障，大家在属于自己的市场里各自安好。
低端房产交给刚需客来守护，一部分中端房产交给有置换需求的本地人，还有一部分中高端房产留给有钱人和外国投资者去折腾吧。
低端房产：30万马币以下，即50万人民币以下
中端房产：30-70万马币，即50-120万人民币左右
中高端房产：70万马币以上，即120万人民币以上
而在吉隆坡，目前房价中位数约为80万马币，是全国房价中位数的2.5倍。所以在吉隆坡，100万马币以上的房产，市场占有率会比马来西亚其他地区高很多。
自从对内对外双重调控之后，马来西亚的市场并没有像柬埔寨、越南、泰国这样出现短期大幅上涨的势头，而是慢悠悠上涨，就像马来西亚人的生活节奏一样，一片岁月静好。
（马来西亚房价涨幅，数据来源：马来西亚 ）
不过，调控力度太大、时间太长，问题也来了。
长达五年的调控，一方面上车的刚需客少了，而开发商也很难摸清楚市场需求，不能及时地调整项目的开发数量。
例如，光是2017年和2018年，在依斯干达特区新推出的公寓，就将近5万套，主要分布在新山市中心（柔佛州的首府城市）和伊斯干达公主城。
嗯……这个新山，就是上过央视广告的“新加坡旁……”的那个超大楼盘所在地，当年这个超大楼盘的雄心，是建立一个20万人居住的社区。
（刚到吉隆坡机场，就是巨幅“森林城市”的广告牌）
这明显就是开发商用力过猛了啊。步子迈得太大，就把腰闪了。
最后的结果，就是这些地方的房子卖不动了。
最严重的州就是柔佛和槟城，去年8月份，马来西亚当地的统计，这两个州40%以上新推出的组屋和公寓都出现了滞销。
（马来西亚政府对“滞销”的定义是：完工的住房，从拿到住用证Certificate of Fitness For Occupation起9个月还没卖出的房子）
而且，这些滞销的房产，超过60%都是50万马币以下（85万人民币以下）的，另外25%是售价在50-100万马币（85万-170万人民币）之间的房屋。100万马币以上（170万人民币以上）的房子受到的影响反而最小。
（来源：国家产业资讯中心NAPIC）
你看，全球那么多天天喊房价太高的国家和地区，要是都有马来西亚这样的调控决心，还怕房价压不住？
房子卖不出去，不仅开发商着急，马哈蒂尔也急了。这才提出了降低外国人购房门槛，以提高销量，提振国家经济。
哦，忘了说，滞销最严重的柔佛州，在8月份就在讨论要降低外国人购房门槛了，让大家帮忙来“去库存”了。
3
时隔五年，马来西亚突然降低购房门槛，对我们有什么影响？
咱就直接上结论吧。
排名前列，对于想来马来西亚定居的，入场门槛低了不少。估计第二家园会在明年迎来一个小爆发期。
新政策只针对拿到“住用证”9个月后还没售出的公寓，过去要凑够100万马币，可能得买个大两居，现在降到60万马币，就不需要买大户型了。而且本身马来西亚按套内面积算，对于想在马来西亚养老的老两口来说，完全够用了。
很多人就是因为马来西亚的购房门槛，而转向了东南亚其他的养老城市。一旦明年政策生效，预计会有更多办理第二家园，来马来西亚买房定居。
第二，再一次确认了我们投资只认准吉隆坡的判断。
自马来西亚开始打压楼市后，出现滞销的城市，超过60%都集中在柔佛和槟城，尤其是曾经被许多媒体大肆宣扬的新山，以及依斯干达经济特区。
大浪过后，谁在裸泳，一清二楚。
在这种情况下，能够坚挺度过调整期的，一定是有人口和经济支撑的区域。
吉隆坡在整个东南亚的城市发展水平，仅次于新加坡。目前首都大吉隆坡地区是马来西亚人口最密集的地区，约占全国总人口的26%，预计可在未来十年达到1000万人。
2017年吉隆坡人均GDP为111321马币（当年汇率换算成人民币约17.8万），是马来西亚人均GDP较高的城市，和天津（楼盘）的水平相当。
无论是追求租金收益还是房价涨幅，吉隆坡的潜力都高于其他地区。
从1990年到2018年，吉隆坡房价年均涨幅为6.9%，远远高于其他地区，如果算上每年大约4.5%的租金回报率，即便是租金不涨的情况下，每年也有接近12%的收益。
（数据来源：马来西亚国家房产信息中心）
第三，新政策可能会在情绪上刺激外国购房者，进而抬高房价。
马来西亚的产权分99年产权和永久产权，而吉隆坡和雪兰莪所在的区域基本都是永久产权。
从市场情绪上来说，这一次政策的放松力度非常大，虽然落脚点只是还未卖出去的一手房，但随着更多的外国投资者入场，推高60万马币以上公寓的价格是大概率事件。
中国已经超越新加坡，成为马来西亚房产较大的海外买家。
据排名前列财经的报道，2018年，中国买家在马来西亚购买了95亿马币的住宅和商业地方，其中80%都是住宅。
由于政策的限制，中国人只能待在100万马币以上的房地产市场。但马来西亚滞销严重的公寓，都在50万马币以下。
外国人购房政策的限制反而是大大降低了咱们摊上滞销项目的概率，“限购”政策反而变成了保护伞。
马来西亚房地产市场在东南亚来说已经非常成熟，走在了许多国家之前。它的房地产调控政策也更加多样化。
在亚洲金融危机前后都经历过了几轮大涨周期，目前房地产市场慢慢稳定下来，想要在这里获得和金边、西港、胡志明一样的房价涨幅？还是洗洗睡吧。这里不适合追求刺激型选手。
但这座在东南亚仅次于新加坡的城市，唯独胜在稳扎稳打和高性价比。同样的地段，吉隆坡房价3-4万，而曼谷和胡志明则已经升到5万人民币以上。
未来投资，稳字，压倒一切。
（来源：海外掘金微信号 ）
