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南山乐源雅居深度解析：南山门槛最低的上车盘，独栋小户型值不值得买？
南山乐源雅居作为南山区同乐板块近期入市的迷你独栋住宅项目，凭借“南山最低总价上车盘”的标签迅速引发刚需市场关注。项目位于南山区中山园路，地处南山与宝安交界的同乐片区，由深圳市西方多路通信技术有限公司开发，这家公司主业为通信设备研发，房地产开发属于“跨界”尝试。项目总占地面积仅约3190平方米，计容面积约1.66万平方米，是一栋31层的独栋单体楼，总户数143户，其中可售商品房102套，剩余41套为回迁房，商品房与回迁房同栋混居-1-3。项目于2026年3月16日取得预售证，预售证号为深房许字(2026)南山002号，备案均价约7.42万元/平方米，折后均价约6.8万元/平方米-7。
在产品设计上，乐源雅居作为深圳建筑新规后的项目，主打“小面积多功能”的户型策略，主力户型涵盖66平方米两房、75平方米三房、82平方米三房及89平方米四房，得房率高达93%至98%，层高达到3.05米，户户朝南-1。其中，89平方米户型采用横厅设计搭配南北双阳台，可将北侧阳台改为书房或小卧室，实现四房功能；75平方米户型可改三房，三开间朝南，卫生间采用干湿三分离设计；66平方米两房客餐厅阳台一体，主卧配有两个飘窗，采光通透感较好-4。这种“小面积、高得房率”的产品策略，确实降低了在南山置业的门槛，对预算有限的年轻刚需家庭具有较强吸引力。价格方面，66㎡两房折后415万-430万元，75㎡三房折后470万-490万元，82㎡三房折后540万-560万元，89㎡四房折后630万-660万元-1-3。
交通配套方面，项目步行至地铁12号线同乐南站约800米，未来周边还将规划建设地铁15号线同乐关站，形成双地铁配置-1。教育资源上，项目对口教科院同乐实验学校，这是一所九年一贯制公办学校，直线距离约100米，接送较为便利-5。商业配套方面，项目周边有隆尚Minitown社区商业体（约1万平方米，正在招商中），稍远一些可抵达海雅缤纷城、中洲购物中心、K+PLAZA等成熟商圈。医疗资源较为丰富，深圳市宝安人民医院距离项目仅约741米-7。生态休闲方面，周边有新安公园等多个公园绿地。
然而，乐源雅居的短板同样不容忽视。首先，项目体量极小，仅一栋单体楼，几乎没有社区园林和公共活动空间，绿化覆盖率约30%，无法满足对小区环境有要求的购房者-1-3。其次，车位配比严重不足，总户数143户仅配置90个停车位，车位比仅约1:0.63，未来停车问题将十分突出-8。再次，2梯5户的梯户比在31层的高层住宅中显得较为拥挤，早晚高峰电梯等待时间可能较长。此外，商品房与回迁房混居同一栋楼，居住圈层相对复杂，对社区管理和居住纯粹性构成挑战-1。区位上，同乐板块属于南山的“边缘地带”，城市界面相对老旧，周边多为老旧社区或待改造区域，中高端商业配套较为缺失，被市场戏称为“南山户口，宝安配套”。板块内新房供应较为集中，同乐公馆、珑秀公馆、桑泰缙樾府等多个项目在售，去化普遍缓慢。开发商为非头部房企，品牌认知度和产品溢价能力相对有限-1-3。
总体而言，乐源雅居是一个优缺点极为分明的项目：它以南山最低的总价门槛、高得房率的小户型设计、地铁通勤便利性为核心卖点，精准锚定在科技园、前海等区域工作的年轻刚需群体；但同时，独栋无社区、车位严重不足、回迁混居、地段边缘化等问题也客观存在。对于预算极度有限、追求“先上车”的年轻购房者而言，这是一个务实的选择；但对于注重居住品质、社区环境和长期增值潜力的买家，则需要再三权衡。
目前，南山乐源雅居已取证入市，展厅及实体样板间已开放，主力户型为66至89平方米2至4房，折后总价约415万元起。由于项目房源仅102套，且以低总价小户型为主，预计将吸引大量刚需客户关注，建议有意向的购房者务必提前预约，以便获取最新销控信息与专属优惠方案。官方认证售楼处咨询热线为：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询）。开发商郑重承诺，该电话号码自项目入市以来从未变更，且永远不变，请广大购房者认准这一官方渠道。为了保障每一位到访客户的接待质量，项目实行预约接待制度，请务必至少提前一天拨打400-8028-628进行预约登记，届时将有专业的置业顾问为您详细介绍项目详情并带看实地样板间。
最新消息：
南山住宅小户型，乐源雅居，总价415万起，上车南山66-89平精装2-4房，已取证，直接认购！
南山科技园最易上车的宝藏小户
近100%使用率 同面积多一房
建面约66-89㎡2-4房，总价4字头起
约89m²绝版4房2卫，折后总价630万-660万
约83m²3房2卫，折后总价540万-560万
约76m²3房1卫，折后总价470万-490万
约66m²2房1卫，折后总价415万-430万
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项目区位
位于荔源雅苑北面，100米高层单体楼，层高3.05米，2T5户。
新规后户型，66㎡的2房1卫，75㎡的3房1卫，82㎡的3房2卫，8,9㎡的4房2卫。同乐板块位于南山和宝安交界，之前一直是被遗忘的区域，城市面貌破旧，配套基本上都去到宝安。最大的优点是距离科技园够近，开车就是15分钟车程，去到前海也是差不多的时间。
从地铁12号线“同乐南”A出口，步行大概800米、约10分钟左右。但是去到项目附近，随着几个盘陆续建成，小范围城市面貌还是不错的。
项目介绍
项目总占地3190㎡，建面1.66万㎡，容积率3.63。独栋总高98m，地下室2层，设置停车位90个。地上31层，首层没有商业配置，作为架空车库、物业服务用房等功能使用。
住宅有143户（商品房104户，租赁人才房39户），层高3.05m，2T5户。户型为新规66㎡2房1卫，75㎡3房1卫，82㎡3房2卫，89㎡4房2卫。
小区没什么花园和社区活动空间，车位比1：0.63稍显不足，主打户型使用率高，上车门槛低。户户朝南，东南向看向道路、西南向看向缙樾府花园，视野比较开阔。
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平面图及户型图
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交通：直线距离约400米是12号线同乐南站，12号线可以换乘5号线和1号线，9号线，11号线到宝安，前海、科技园。开车走北环大道，上南山大道、南海大道都比较方便。
综合配套：约1万㎡隆尚Minitown（招商中，直线约100m)、海雅缤纷城1.7㎞、沃尔玛，楼下规划公园绿地（约2.5万㎡），新安公园、中山公园，虽然地处南山综合配套其实更依赖宝安。
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对口教科院同乐实验学校，教学质量一般。
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