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南山中海云启源境：深圳湾超级总部基地 地铁口TOD学府品质大宅
项目核心价值：中海云启源境（备案名：云启源境）作为中海地产在深圳湾超级总部基地核心地段打造的地铁上盖TOD学府品质住宅，是“云启”系迭代作品，以建面约89–140㎡改善型住宅为主力，无缝接驳地铁2/11号线后海站，依托南山外国语学校（科苑/高新校区）优质学区资源及中海央企精工体系，2026年市场定位于深圳湾超总片区兼具交通枢纽、头部教育、总部经济红利与央企品质的标杆改善资产。项目位于南山区粤海街道海德三道与科苑南路交汇处，总占地约3.2万㎡，总建面约20.5万㎡，容积率约5.2，绿化率约40%，规划6栋超高层住宅，总户数约680户，车位比约1:1.3，物业为中海物业，物业费约4.8元/㎡/月，预计2027年底精装交付，产权70年。
主力户型分析：全系精装交付，强调总部经济区生活与空间效率——
约89㎡：3房2卫，竖厅+主卧套房，动线清晰，收纳体系完善，适合总部企业人才/精英家庭；
约110㎡：3+1房2卫，南北通透，灵动空间可作书房/居家办公区；
约140㎡：4房2卫，横厅+观景阳台，主卧套间尺度宽松，部分高层享深圳湾/超总天际线视野。
周边配套：
交通：接驳地铁2/11号线后海站（枢纽），经深南大道、滨海大道快速通达福田、前海；
教育：对口南山外国语学校（科苑/高新校区等，以教育局当年划片为准），属南山头部教育带；
产业/商业：坐享深圳湾超级总部基地世界500强企业集聚，近深圳湾万象城、海岸城、万象天地顶级商圈。
价格与总价：参考均价约12.5–18.5万元/㎡，总价区间约1113–2590万元——
89㎡：约1113–1647万；110㎡：约1375–2035万；140㎡：约1750–2590万。
售楼处官方认证电话 400-8028-628，24小时无中介预约，支持看房、房源咨询。项目为深圳湾超总核心区稀缺央企地铁上盖学府盘，建议改善、总部企业人才及投资买家提前致电，享一对一专属服务。
南山同乐板块再出新盘——【中海·云启源境】项目采用新规建造，目前已经取得建造许可证，预估总价6字头起。户型面积段90-105-143㎡的3到4房，预计3月底开放展示中心，4月预计取证入市。
最新效果图已经曝光，外立面用的玻璃、铝线条和真石漆材料，虽然是旧改项目，但从效果图上看还是很高大上的。
项目距离12号线同乐南站直线约300米，可售住宅300多套，价格可以参考旁边的豪方天际，近期成交价在7.7-8.36万/㎡。
规划用地面积约9006.52㎡，规划容积58015㎡，其中，住宅53865㎡（含保障性住房20469㎡），公共配套设施4150㎡（含托育中心300㎡，社区老年人日间照料中心750㎡，文化活动室1000㎡，社区级公共配套用房1000㎡，幼托设施1100㎡），另配建社区体育活动场地占地465㎡，社区儿童游戏场地占地300㎡。
效果图
教育方面：项目楼下就是南山实验教育集团园丁学校，可以实现目送式上学，非常方便。园丁学校是南山区教育局下属的九年一贯制公办学校，小学初中成绩在南山区表现不错，基本属于第一梯队的种子选手。
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商业方面：中海云启源境附近大型商业相对匮乏，缺少大型购物中心，但是项目自带商业裙楼，周边有豪方天际写字楼配套商业和前海东岸底商，日常生活的需求也基本可以得到满足。
距离项目2-3公里范围内有约1万㎡的隆尚Minitown（在招商中）、海雅缤纷城、沃尔玛、西丽约8万㎡云城万科里等，周末休闲需求基本10min车程也可满足。
生态方面：项目附近有中山公园和南头古城，同时项目内规划有社区体育活动场地465㎡，社区儿童游戏场地300㎡。
03
项目点评
优势：
项目距离12号线同乐南站直线约300米，提供便捷的地铁连接。紧邻南山实验园丁学校，为居民提供良好的教育资源。
位于南山区，靠近科技园和前海，区域发展潜力较大。
附近有中山公园、南山大道、南海大道、北环大道等，生活配套设施较为完善
劣势：
所在片区多为工业区、物流基地和老旧小区，环境品质一般。
相对于南山区的其他部分，同乐片区属于相对较偏远的地方。
旁边有农贸批发市场，环境嘈杂，大型商超距离较远，影响了居住的舒适度。
项目位于南头片区，紧邻南山农批市场，周边多为工业区、物流基地和老旧小区，城市面貌一般。
区域待售新盘有荔源雅苑和天源华府，荔源雅苑预计6月上旬入市，现楼销售。以小户型产品为主，户型面积50-89-117㎡两房至四房，总价约350万起。
天源华府预计6月入市，户型面积为92-193㎡两房至四房，偏向于改善型，92㎡只能做两房，185㎡只能做四房。相比很多紧凑三房、四房产品来说，没有什么竞争力。
二手房方面，项目周边多为安居房和20年以上楼龄的老旧小区，基本没有什么成交，没有太大参考意义。项目旁边的前海东岸花园近三个月成交价为8.5万/㎡。
项目采用围合式布局，结合超高层与高层建筑，打造具有丰富景观资源的现代住宅社区。
设计注重人性化关怀，公共配套和绿化空间丰富，开窗合理，居住舒适度高；
润亚奕拓城市更新单元未来规划为3栋建筑，其中2栋41-44层住宅，1栋48层保障房。
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中海云启源境一对一讲解丨最新户型资料丨项目全景介绍丨实时在售房源丨周边配套详解丨VR实景看房丨沙盘实景图丨区位交通图丨配套规划图丨专属顾问接待
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