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浦发东望丨准售房源公告&一房一价表
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户型图如下：
▼ 建面约92㎡3房2厅2卫
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▼建面约101㎡3房2厅2卫
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▼建面约127㎡4房2厅2卫
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浦发东望装修标准曝光
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唐镇和川沙，最近几乎每个批次都会有，比如最近期第九批次的融创未来金融城和陆家嘴锦绣云澜。
每次摆在大家面前的问题本质都一样，地铁两、三站路，同样预算情况下，是买地段还是买更舒适的户型。而且这个情况也其实是个共性：越往市区户型似乎就收到限制，开始逐渐失去活力。是买地段还是买户型？
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下面我们就来从这两个角度，综合看看【安高•申宸院】与【浦发东望】。
下面我们就来综合分析，先看安高申宸院所在的唐镇和浦发东望所在的川沙镇这两者的板块对比。火爆消息来袭，95折！送15万车位券+软装+半年置换（置换无忧，周期长）！2号线地铁房「浦发东望」火爆热销中！
【先天位置】与【后天规划】
要讲板块的位置好不好，首先要看它先天所处的位置，处于城市核心位置是当前炙手可热的。当然，也要看城市后期的规划，凡是后期规划为重要发展地段的，都会有很好的前景。
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地段概况——【先天的位置】于【规划定位】
版块所处的【行政区】是决定其是否抢手的关键，行政区之间的资源实力差距决定了房子的价值。【所处环线位置】是上海对于地段的最简单直观的划分。此外，【规划定位】给了地段个官方的身份，决定了今后城市建设会不会得到更多公共资源的倾斜照顾。
唐镇和川沙新镇都处于外环至郊环的位置。
唐镇主体位于外环外，但是这个位置距离中环是最近的。上海最高能级的2号地铁横穿版块。它的邻居有：张江总部经济园和集成电路产业园。周边产业：关系国运的【芯片、集成电路】、【创新药】产业以及【5G】、进出口加工等的金桥南区，加上唐镇本身也有【卡园】这种高收入的金融信息产业，附近还有【迪士尼】这样级别的大文旅产业，集齐了高大上的标签。涉及中远期的上海东站枢纽成型后也会带来利好。作为张江最近的居住定位片区、后花园，唐镇必然会不断承接高收入人群购买力。火爆消息来袭，95折！送15万车位券+软装+半年置换（置换无忧，周期长）！2号线地铁房「浦发东望」火爆热销中！
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川沙是上海市2035规划中的9大城市副中心之一，其中一部分被划入了城市主城区。著名的迪士尼就位于川沙范围内。川沙有多么牛？——1992年，浦东新区将原有川沙县改名浦东新区，浦东之前的名字就是川沙，所以川沙也被成为浦东新区发源地。有人猜川沙是未来上海申请奥运会的预留地。相对于宏伟的规划定位，当前川沙的发展缓慢，川沙的当下的定位是：以当地居民为主、吸收了少量张江、陆家嘴客群的大型居民区。现在川沙发展的重心，是川沙镇以东临空路地铁站附近。
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二手房价是地段的【市场标尺】
9月唐镇二手房均价及最高价
9月川沙新镇二手房均价及最高价
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二手房价-供需双方评出来的【地段排名】
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二手房是买卖双方”用脚投票“来证明版块的受欢迎程度。【二手房价格】决定了版块的整体能级。【二手房上涨比例】可以看出最近变化的趋势。
其中唐镇二手房价TOP10如下
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其中川沙新镇二手房价TOP10如下
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由此可以看出川沙新镇二手房价低于唐镇。
由于巨大的供应量，唐镇是一个非常适合有自住需求的购房者购买的板块，想要靠倒挂赚差价的机会不大了。
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从【租售比】
看看房价是否虚高了？
售价租金比——越低越有【增值潜力】
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【售租比】是国际上通用的一个概念，主要是用来评价房价是否虚高的一个标准。国外一般在300左右算是比较健康，从这个角度说，上海的售价租金比普遍都偏高太多了。简单来理解售租比就是代表着，房子的总价可以用多少年的租金收回来在这个概念中，售价越低，租金越高，回收的时间才会越短从买房人角度来说，售租比越低的房子，未来才有更大的增值潜力。因为，脱离了租金支撑的高房价就是巨大的泡沫隐患。
由此发现唐镇更有潜力。
官方是怎么看待这个地段的？
近期新房数据——【官方认定】的地段价值
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上海新房的价格是由政府审批确定的，不能高也不能低，并非由市场供需决定，不像其他城市是限低不限高。这也是产生【房价倒挂】的主要原因，当政府认为的价格低于市场认为的价格的时候，就出现了一手房低于二手房的状况，这就产生了倒挂，买到即赚到。政府在确定价格的时候，地段因素是最主要的因素，因此多关注该地段近期已经开盘楼盘的官定价格你就可以判断出政府对于这个地段价值的一个定位。
官方对这两个板块的理解：两个差不多。
唐镇积分
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川沙新镇积分
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交通谁家强？
交通条件——【轨交站点】越密集越好
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当前在上海的交通出行，最快捷的就是轨道交通，用【轨交】的便利性来评价交通是最合适的方法。由于轨交可以换乘，只要附近有足够的的轨交站点密度，就意味着，轨交的便利程度高。因此，这里采用，同样面积内的轨交站点的数量，也就是【轨交密度】做为客观评价轨交便利程度的标准。
交通方面两个差不多。
唐镇的硬伤就是地铁不足：唐镇2035年规划也就只有2号线了，并没有其他地铁分流，众所周知2号线高峰期十分拥挤，买唐镇的很多人依赖2号线通勤。但是未来大量新房供应，2号线会更加拥挤，8组列车已经没法再扩了，川沙作为2035主城区，未来凌空路+川沙站+华夏东路站会有大量人员坐地铁，但是创新中路+唐镇站是没啥产业的，不会有多少人在这两站下地铁的。地铁是只进不出的状态，意味着这两站高峰期坐地铁将更加困难，在未来，站外排队分流可能是常态。
驾车去主城区方向，龙东高架路可以快速进入内环。南边唐黄路直走就很快到达迪士尼。
对于川沙新镇来说，2号线横穿川沙，在境内有三个站点，除了华夏东路和川沙站之外还有一个凌空路站。
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幼儿园哪里好？
学区——【幼儿园】量化评价
幼儿园的质量分为示范园、1级园、2级园，通过给与不同级别打分的方法，将板块内的幼儿园资源进行汇总。此外，板块范围大小也对于评价有影响，范围太大的板块，会拉低每平方公里幼儿园的数量。
幼儿园：唐镇优于川沙新镇。
唐镇街道幼儿园分布
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唐镇幼儿园列表
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川沙新镇幼儿园分布
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川沙新镇幼儿园列表
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目前唐镇有福山唐城外国语小学，唐镇小学，唐镇中学，王港小学，建平培德实验中学，王港中学，民办有东方启能外国语学校和民办更新学校，公办的优质初中是最大的关键点，也是唐镇业主的一个痛点。
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再看两个户型的对比。
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2024年上海全方面购房政策：
5月【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
01. 5月1日上海最新限购政策
青浦、奉贤、临港新片区、金山区限购政策：
01.青浦人才购房政策：
按照区域发展和产业导向，凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
单位条件：
1.符合青浦区产业发展方向，且工商注册地和税收户管地均在青浦区的企业；
2.青浦区重点支持引进或为青浦区经济社会发展作出突出贡献的其他单位。
个人条件：
1.具有大学本科及以上学历或学士及以上学位；
2.具有中级及以上职称或职业资格；
3.取得国家三级职业资格（高级工）及以上证书的高技能人才，工种与证书相符，且符合单位主导产业或行业（单位提供证明）；
4.最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险基数大于等于本市上年度职工社会平均工资2倍；
5.入选“青峰”人才计划、市级及以上人才计划或具有相当层次的人才；
6.青浦区经济社会发展紧缺急需或为青浦区经济社会发展做出特殊贡献的其他人才。需由用人单位提出、行业主管部门推荐并经区委人才办审核认定。
其中，符合个人条件5-6的人才实行白名单制，不受单位条件以及工作年限、劳动（聘用）合同年限等前置条件的限制。
青浦人才购房补贴方案：
02.奉贤人才购房政策：
人才购房区域总面积约68.9平方公里。范围设定：北至大叶公路，东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至沪杭公路-南竹港；北至芝泽路，东至沪杭公路改线，南至八字桥路附近，西至地灵路。
按照奉贤新城区域发展和产业导向，与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合以下单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
（一）单位条件
1、符合奉贤新城产业发展导向，工商注册地、税收户管地均在奉贤新城，一年内未出现重大违反法律法规等情形的企业；
2、奉贤新城范围内机关事业单位、科研院所、社会组织等对奉贤新城经济社会发展有重要支撑的机构；
3、符合奉贤新城产业发展导向，工商注册地、税收户管地均在奉贤新城产业协同区园区，一年内未出现重大违反法律法规等情形的企业。
符合上述条件的单位实行清单统一管理并定期更新。
（二）个人条件
1、具有大学本科及以上学历的人才；
2、具有中级及以上职称的人才；
3、取得国家三级及以上职业资格（高级工）证书，工作岗位与资格证书相符的高技能人才；
4、最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险费基数大于等于本市上年度职工社会平均工资2倍的人才；
5、入选奉贤区“滨海贤人”系列优秀人才计划的人才；
6、入选市级及以上人才计划或具有相当层次的并纳入区委人才办管理服务的人才。
符合个人条件5-6的人才实行清单制，不受单位以及新城工作年限、劳动（聘用）合同年限等前置条件限制。
03.临港新片区购房政策：
1、非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；
2、社保年限由原有的5年缩短至3年；
3、外地单身且在临港新片区工作满1年以上，在重点支持单位工作的人才仅需3个月，即有机会在细则划定范围内购房。(需申请购房资格确认函)
04.金山人才购房政策：
10月24日，金山区出台人才安居新政。
其中提到，结合城镇布局、产业规划和转型需求，划定重点转型区域人才购房政策实施范围。
经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
2023年12月14日，上海突发两条新政，涉及了商贷，所以商贷和公积金贷款不同情况匹配条件也不同，需要根据住宅类型、购房套数认定，可自行匹配下方表格：
02.5月 上海最新购房贷款政策
商业贷款如下：
4.1公积金贷款：
2024年1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。
本通知自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按本通知执行。
1、对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；
2、对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。
3.重点：公积金二套取消面积规定，以前是家庭人均37.5平米，相当于二套公积金贷款不再看面积。
3.上海一手/二手房交易流程：
04 上海买房各税费明细
12.14新政一是剔除价格标准，不再看总价；二是提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
▲普宅标准调整前后对比
这直接影响客户的增值税和个税，并且144平方米以内总高5层以上的多高层住宅，只要满5年都没有增值税，就算非唯一，个税也只有1%。具体案例如下：
5.1上海最新房产税标准
5.上海新房摇号积分制政策
6.上海新房摇号积分制常见问题:
7.上海直系更名/赠予/继承政策:
8.公司名义购房相关政策及交易税费:
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