苏州神秘老盘网签只有4套
近期，木渎老盘—— 上实海上都荟，拿地7年后，终于在今年5月份正式开卖。
| 项目实拍
有粉丝跟房观爆料，该项目 开盘后，网签仅个位数。
只卖了4 套
究竟是真“难产”，还是数据不实？抱着求证的态度， 房观先问了其销售项目去化情况，被告知卖了20套左右。
但从目前房观拉的网签数据来看，确实仅有 4套。
网签实况图如下，一片绿色中网签的4套分外明显。（截图时间2024年5月29日10:00）虽说网签稍有延迟，但差距还是挺大的。延伸阅读：备案均价28051元/㎡！
注意：数据来源于苏州商品房销售网上管理系统，网签存在一定滞后（限签、周期等），且为纯手工统计，如有误差可在评论区指出（绿色为可售、黄色为网签中，灰色为已网签）。
虽说当前市场行情一般，但作为一个纯新项目开局如此，在苏州还是不多见。
据项目的宣传，地处木渎成熟居住区，现房品质、升级的园林、改造好的立面、为数不多的会所配置，亮点颇多但结局不如人意，这其中有何缘由？
我们这一篇就深度来扒一扒上实海上都荟，为何买房人不买单？问题出在哪里？
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上实“海上”系高端改善住宅
市场却不买单，究其为何？
开扒之前，我们来回顾一下项目的拿地历史。
海上都荟这块地是上海上实2017年6月拿的，当时也是市场最为火热的时候，当时木渎土拍甚火，大牌房企云集，地王频出。
这块地上海上实以总价近22亿拿下， 成交楼面价24462元/㎡，妥妥的高价拿地，溢价率高达52%。
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一般房企拿完地半年到1年差不多就要上市了，而上实海上都荟却没有，而是搁置7年，直到今年5月项目才正式开卖。
整个项目打造 7幢13-25F小高层+高层，属于上实“海上”系高端改善住宅产品，户型打造建面约144-173㎡精装大平层。
作为上实“海上”系高端改善住宅产品，想必产品定位一定是很高端亮眼的，很大可能引起一波热销。
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然而事实并非如此。
上实海上都荟网签仅4套的背后，除了 行情下行，更多是其自身操盘及打造产品的原因。
01，开发节奏慢，错过市场销售黄金期
2017年，市场形势一片大好，但项目却没有及时开发，一口气拖到了24年，周期太长。
当年同时拿地的项目，已经清盘并交付，它却成功地错过了17、18、9年的楼市黄金期，随后市场逐渐走低，错过了销售的最佳时机，才导致现在卷不动，躺不赢的尴尬局面。
说实话如果当时早点开发的话，恐怕早已售罄。
02，产品力过时，在当下难有竞争力
拿地时间太久，也导致项目从产品力上，是停留在7年前的，产品力明显跟当下新房有差距。
尽管上实海上都荟做了多重升级，但放眼整个改善市场，产品力依旧无优势， 较为明显的是它的外立面和户型精装。
例如已经做了升级的外立面，由大面积干挂保温装饰一体板+部分金属铝板组成，但主要材质还停留在涂料真石漆，相比现在的公立化、铝板+玻璃幕墙的外立面，相差甚远。
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甚至与周边多年前的二手房差不多，不符合当下购房者的新房主流审美。
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还有 户型设计，已无法满足当今改善客户的需求。
改善时代，当所有房企都在努力卷户型功能性+舒适度，4房是标配的情况下，上实海上都荟的 建面约144㎡只做了3房，这属实让刚需客户买不起，改善客户又提不起兴趣。
要知道目前 建面约140+㎡功能性和尺寸感都非常强劲了，LDKB一体化，三卧朝南，大客厅，超级主卧配置等。
像上实海上都荟产品的约144㎡的格局（下图左），我们看到了市面上的103㎡（下图右）就能做到。这样一对比，貌似市面上的103㎡空间布局更合理。
建面约144㎡A2户型就不说了，竖厅采光、通透性都和现在的产品户型不能比。
建面约173㎡的户型（下图左）也依然如此，相比现在市面上的 169㎡（下图右），不管是尺度感，还是整个配置都比较降级。
像一些玄关的储存功能，整个大客厅的阔绰感，主卧的大尺度舒适感都没有，就连几个次卧的空间也都是很小的。
除了以上户型， 建面169㎡户型，4室2厅3卫设计，开间和144㎡差不多，虽然做了双套房设计，但南北进深太狭长，空间格局舒适度大打折扣。
通过对比以上户型，我们会发现， 项目主推的建面144/169/173㎡户型均存在功能性不全、通透性差等缺点，不管是144平做的3房，还是169平的狭长大竖厅，体验感和功能性不尽如人意，与当下改善产品户型失去了竞争力，难以打动客户。
再看样板间。
值得一提的是，项目装标情况还是不错的，用的都是一线大牌，但空间格局不足。
三大件采用 大金中央空调、兰舍新风系统、林内地暖国际一线品牌。
厨房：方太的油烟机、灶具，弗兰卡的水槽、龙头等。
卫浴：高仪、索菲亚台盆镜子等
其他：耶鲁的智能门锁、西门子面板等。
房观实拍了144㎡和173㎡样板实景，大家自行感受。
144㎡实拍，滑动查看更多：
173㎡实拍，滑动查看更多：
03 地价高，销售价格也被动
除了它的户型，还有 买房人在意的价格。
上实海上都荟备案均价2.8w/㎡，据销售介绍目前项目有折扣打9折，但对比周边新房、二手房依旧没有优势。
当前整个木渎的项目价格低至 2.2w起，均是近两年的新项目，产品设计更好，很多还是准现房、现房品质，所以作为7年老盘的上实海上都荟尽管均价2.8w/㎡，打9折，均价2.56万，在整个新房市场下，显得很被动。
从项目的取证价格来看，建面144㎡总价多在400万出头，建面169㎡总价多在500万出头，这样的价格买房人更愿意拔一拔预算买当下主流改善产品配置更高的产品。
而二手房方面，海上都荟就更没有优势。与它同一地段的天地源拾锦香都，部分精装房源挂牌仅1字头， 单价价差1w/平+。
所以对比新房、二手房，上实海上都荟都处于相对劣势的地位。
04 在苏州，品牌影响力不足
说了一些肉眼看到的硬伤，在房观与粉丝，同行深度交流后，还发现它的品牌影响力不够，在苏州没有成功操盘案例和代表作。
如今的市场，买房人除了认产品力，实力雄厚的大品牌一定是置业优选，毕竟大品牌有多个交付样本，成功案例，这对于买房人来说更有信服力。
其实，木渎上实海上都荟并非上实发展完全意义上的苏州首秀。
早在十余年前，上海国际集团有限公司在吴中经济开发区苏震桃公路西侧、北溪江路南侧拿地，并成立苏州上投置业有限公司，开发了由独栋、联排、叠加住宅相结合的现代园墅项目。
2014年6月，根据市委、市政府统一部署，上实集团以市场化方式，斥资61亿元人民币，收购了上海国际集团有限公司下属的六家类金融和房地产企业。
2016年，上海国际集团在苏州的项目公司全部划转到上实发展旗下。
所以从某种意义上说，现代园墅和上实海上都荟可以说是同根不同脉。而上实海上都荟则是上实集团以上实发展之名，第一次在苏州拿地，也是首个作品。
所以没有能够为其品牌和品质背书的项目，在市场和大众层面，对该房企的认知和认可度不高。
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地段、现房、带会所
亮点有，但不足以打动客户
说了这么多，很多人说难道就没有值得买房下手的点吗？
有的，例如它的区位，属于木渎核心， 地铁1、5号线，中环西线、木渎悠方、天虹商场、木渎南行实验小学、范仲淹实验小学等生活配套环绕，可以说是中心位置了，未来不管出行，还是购物均较为便捷。
其次是项目还是板块为数不多，带有下沉式会所的楼盘。健身房，恒温泳池均有空间宽阔，健身设备也比较齐全。
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但地库实景就很一般了，跟现在酒店式风格一对比，这个项目就不够看了。
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而且作为7年的老盘，上实海上都荟内部已经全部实景呈现， 现房品质，即买即住，园林景观也花了心思。
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客观来说，作为拿地多年的项目，海上都荟在产品细节做了诸多的努力，这份心思值得称赞，但产品力过时难以弥补。
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说了这么多，项目优势和缺点也都非常明了，综合来看， 上实海上都荟当前的惨淡现状，是多方面造成的。
有楼市行情的原因，但更多的是项目营销策略，产品设计本身的原因，尽管立面、园林、会所、装标等多方面做了升级，奈何其产品设计落伍、价格、品牌等没有优势，所以买房人不买单。
