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317平~570平 加推32套
在寸土寸金的上海，别墅产品本身就是购房者改善居住环境的“天花板”。
今年3月份以来，上海市场上别墅的成交量，比往年翻了近三倍。且往年最少半年的成交周期，最短已缩至一个月。
加上近年来“限墅令”的颁布，别墅中最稀缺级别的独栋甚至面临“绝版”。
近期，元老级别墅富人区的佘山核心，最后1个上市别墅项目亮相：
「佘山曼荼园」大师独墅首推7栋！
建面约316-667㎡
凯曼荼园售楼处热线：400-8787-554
花园1000-2000㎡
自带地面车库，可停2-3辆车。
单价仅约8-10万/㎡，总价2700-6000万！售楼热线： 400-8787-554【官方热线一对一热情服务
开发商：上海中凯置业有限公司
户数：81栋
类型：独栋别墅（住宅）
面积：316平-667平每栋，首推7栋
附加：地下室，精装庭院，泳池
物业公司：恒豪基业
物业费：11.8（产证面积全额）
配套：上海佘山4A旅游区、休闲、娱乐景区
交通：9号轨道交通佘山站，距离G50出入口仅8公里，25公里到达虹桥国际枢纽
商业：松江万达广场、麦德龙，山姆会员店， 奥特莱斯奢侈品购物中心等
交付：现房交付
样板房照片
中凯曼荼园出了32套新房源，1月18号认筹、2月14号开盘，每平方均价11万出头一点。这个消息白首是有点意料之外的——虽然一直知道这个项目还有后续房源，但是等了多少年了、早就“不指望了”，就跟不指望郑爽能太太平平交税一样。
➤ 上海顶级别墅之一，稀世藏品，恒贵资产
中凯曼荼园销售热线： 400-8787-554【官方热线一对一热情服务这块地容积率只有0.2，从容积率来说，肯定是上海容积率最低的10个项目之一，这就是最大的稀缺性。
2010年上海出台限墅令，1.0以下容积率的住宅地皮不再审批、高尔夫球场也全部不再新增，从此，独栋和双拼别墅成为绝对的稀缺品——联排勉强可以通过高低配在1.2~1.5容积率的小区内稍微配那么一点点出来，叠加假别墅就一点不稀缺了，哪怕是1.6的容积率，500套小高层配出个一百来套的叠加是没有任何问题的。
0.2的容积率在寸土寸金的上海就是相当相当低了，记忆中上一次看到0.5以下容积率的是浦江镇的融创上海桃花源，也是收来人家十几年前买的地皮的，再上一次应该就是绿城的玫瑰园。
就这一句话，覆盖了白首15年房地产工作阅历了。也就是说中凯曼荼园这新推32套房源是15年来上海第三次看到0.5以下容积率的房地产了，更何况，从0.5到0.2，每少个0.1不论是体验感还是稀缺性，都差很多很多的。
交通方面，距离轨交9号线洞泾站约3.2公里、佘山站约3.5公里；公交有嘉松线(佘山地铁站)、松江92路(佘山地铁站)；自驾有G50、G318、G60、G15、G1503、嘉松南路、沈砖公路、佘天昆路、沪青平高速公路、嘉松公路、沪杭高速等四通八达。
商业方面，有江秋休闲广场、佘山天地休闲广场、开元地中海、松江万达；还有艾美五星级酒店、天马高尔夫球场、佘山高尔夫球场、深坑酒店、月湖温泉酒店、艾美精品酒、月湖温泉酒店、索夫特大酒店等各种高端配套环伺。售楼热线： 400-8787-554【官方热线一对一热情服务】
➤ 不但容积率低，还占据了上海唯一的百米高山
容积率低的别墅不代表占据稀缺资源，比如说闵行的万源城御溪、杨浦的江湾尊堡、浦江镇的华侨城十号院，容积率也低、也有小溪流，但是不占据稀缺资源。
众所周知的，佘山是上海唯一能够像模像样被称为山的，毕竟放眼整个上海滩，超过100米的自然物体只有这一个，好在绿化植被什么也还好、顶上还有天文台和大教堂。虽然会被外地的朋友们耻笑，但是在我们上海人心中，这已经属于“一江一山”的顶级自然资源了，跟香港的太平山顶是一个level的。
香港太平山因为有五百多米高，所以讲究的是半山别墅，佘山上下、东西就那么一点儿，也没法倒腾半山、山顶了(山顶就那一小块地不是还有天文台和大教堂嘛)，所以其实所有的佘山别墅都是在山脚下，海拔能有20几米，已经算是占据高地了，能感觉面前是一座绿悠悠的山就算是极致山景了。
➤ 山比江更稀缺，尤其是超大尺度的资产
毫无疑问的，占据了一江一山稀缺资源的就是上海的顶级豪宅区。问题是能看到黄浦江的房子也不算太少，但是尺度大的极少极少，更何况黄浦江真正值钱的也就是内环线以内的这一段加一个内环线南端中环线以内的徐汇滨江，除此之外的黄浦江，其实并不怎么值钱。
看不着内环内的黄浦江，还可以看看内环外的嘛，黄浦江不行，还有苏州河嘛。
从稀缺程度上来说，上海的山可要比江更值钱。别说近距离依着山、抬头仰望山。
就连距离稍微远点、拿个八倍的望远镜，能看到远处灰呼呼、隐隐约约有一个山影的地方都不多，没办法，上海的山实在太矮了，上海第一高峰佘山的海拔高度100.8米，差不多也就是一栋33层的住宅楼，站在小区里，但凡前面有一栋稍微高那么一点儿点儿的楼就会挡住那座山。
中凯曼荼园销售热线： 400-8787-554【官方热线一对一热情服务就在佘山脚下，是能够让人仰望山景的，而且社区内是有大量的小河小溪小岛和园林景观的，能够让人体验到房子掩映在山水中的感觉。你说在上海滩，稀缺性到位了没？
而且，尺度还大，比大多数江景的要大很多，重资产，一张房票老值了。
➤ 社保系数0.24，偏向上海土豪，圈层有保障
虽然佘山确实不太像样，但是在上海的稀缺性，应该在上海居住过的人都知道。所以这一批中凯曼荼园肯定会吸引全国土豪的眼光，在上海有这样一栋楼，极其体面，而且每一栋楼都是独立设计的，产品上也具有稀缺性，但是这个不重要。
一共就32套，设置了一个0.24的社保积分，掐指一算，外地的土豪基本上没什么希望了，因为社保的权重那么高，外地土豪不太可能在十年八年前就准备好上海社保、每年交钱吧？所以基本上判定下来，最后能够买到的肯定是上海户籍的土豪，最多也就是在上海开公司给自己缴纳社保已经很久了的，怎么着也算是肥水不流外人田吧。
当然白首窃以为设计这样的社保系数是为了保证业主的一个圈层纯粹性，说的更直白一点，就是层次感。你真让一些做金融的、做国际贸易、做上市公司IPO法律咨询的高阶知识分子跟煤老板、开夜总会出身的土豪们住在一起这也不像样啊。
2024年上海全方面购房政策：
5月【新房 二手房 限购 贷款 摇号】
01 上海最新限购政策
02 上海最新购房贷款政策
03 上海一手/二手房交易流程
04上海买房各税费明细
05 上海新房摇号积分制政策
06 上海新房摇号积分制常见问题
07 上海直系更名/赠予/继承政策
08 公司名义购房相关政策及交易税费
买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
01. 5月1日上海最新限购政策
青浦、奉贤、临港新片区、金山区限购政策：
01.青浦人才购房政策：
按照区域发展和产业导向，凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
单位条件：
1.符合青浦区产业发展方向，且工商注册地和税收户管地均在青浦区的企业；
2.青浦区重点支持引进或为青浦区经济社会发展作出突出贡献的其他单位。
个人条件：
1.具有大学本科及以上学历或学士及以上学位；
2.具有中级及以上职称或职业资格；
3.取得国家三级职业资格（高级工）及以上证书的高技能人才，工种与证书相符，且符合单位主导产业或行业（单位提供证明）；
4.最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险基数大于等于本市上年度职工社会平均工资2倍；
5.入选“青峰”人才计划、市级及以上人才计划或具有相当层次的人才；
6.青浦区经济社会发展紧缺急需或为青浦区经济社会发展做出特殊贡献的其他人才。需由用人单位提出、行业主管部门推荐并经区委人才办审核认定。
其中，符合个人条件5-6的人才实行白名单制，不受单位条件以及工作年限、劳动（聘用）合同年限等前置条件的限制。
青浦人才购房补贴方案：
02.奉贤人才购房政策：
人才购房区域总面积约68.9平方公里。范围设定：北至大叶公路，东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至沪杭公路-南竹港；北至芝泽路，东至沪杭公路改线，南至八字桥路附近，西至地灵路。
按照奉贤新城区域发展和产业导向，与用工单位签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合以下单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
（一）单位条件
1、符合奉贤新城产业发展导向，工商注册地、税收户管地均在奉贤新城，一年内未出现重大违反法律法规等情形的企业；
2、奉贤新城范围内机关事业单位、科研院所、社会组织等对奉贤新城经济社会发展有重要支撑的机构；
3、符合奉贤新城产业发展导向，工商注册地、税收户管地均在奉贤新城产业协同区园区，一年内未出现重大违反法律法规等情形的企业。
符合上述条件的单位实行清单统一管理并定期更新。
（二）个人条件
1、具有大学本科及以上学历的人才；
2、具有中级及以上职称的人才；
3、取得国家三级及以上职业资格（高级工）证书，工作岗位与资格证书相符的高技能人才；
4、最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险费基数大于等于本市上年度职工社会平均工资2倍的人才；
5、入选奉贤区“滨海贤人”系列优秀人才计划的人才；
6、入选市级及以上人才计划或具有相当层次的并纳入区委人才办管理服务的人才。
符合个人条件5-6的人才实行清单制，不受单位以及新城工作年限、劳动（聘用）合同年限等前置条件限制。
03.临港新片区购房政策：
1、非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；
2、社保年限由原有的5年缩短至3年；
3、外地单身且在临港新片区工作满1年以上，在重点支持单位工作的人才仅需3个月，即有机会在细则划定范围内购房。(需申请购房资格确认函)
04.金山人才购房政策：
10月24日，金山区出台人才安居新政。
其中提到，结合城镇布局、产业规划和转型需求，划定重点转型区域人才购房政策实施范围。
经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
2023年12月14日，上海突发两条新政，涉及了商贷，所以商贷和公积金贷款不同情况匹配条件也不同，需要根据住宅类型、购房套数认定，可自行匹配下方表格：
02.5月 上海最新购房贷款政策
商业贷款如下：
4.1公积金贷款：
2024年1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。
本通知自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按本通知执行。
1、对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；
2、对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。
3.重点：公积金二套取消面积规定，以前是家庭人均37.5平米，相当于二套公积金贷款不再看面积。
3.上海一手/二手房交易流程：
04 上海买房各税费明细
12.14新政一是剔除价格标准，不再看总价；二是提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
▲普宅标准调整前后对比
这直接影响客户的增值税和个税，并且144平方米以内总高5层以上的多高层住宅，只要满5年都没有增值税，就算非唯一，个税也只有1%。具体案例如下：
5.1上海最新房产税标准
5.上海新房摇号积分制政策
6.上海新房摇号积分制常见问题:
7.上海直系更名/赠予/继承政策:
8.公司名义购房相关政策及交易税费:
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