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一、
2023年，位于前滩滨江的11/12/15单元开始招标。
借助于前两年绿城中国和华润置地相继在这里拿地和后续的热销，这里剩下的整体打包地块受到了全上海购房者的关注。
在这片成片开发的风貌组团中，12单元西侧距离黄浦江仅仅只有大约500米，高区可以看到完整的黄浦江景观，北侧则能看到前滩与徐汇滨江的城景。
对上海而言，整个黄浦江沿线的核心范围里，这样的江景好地块都是屈指可数。
没有人能拒绝在黄浦江边开发顶级项目。
所以这次的招标也吸引到了数家顶级开发商的关注，其中不乏有方案做得极其深入，希望能在前滩滨江留下印记的选手。
当然，最后的结果大家今天应该都知道了。
2023年4月13日，陆家嘴集团发布公告，正式官宣拿下这个打包了住宅、商业、办公的整体地块，总计14块土地。
为什么最终是陆家嘴集团？
时至今日，你一定会发现，当购房者提到这家地方国企的时候，一定和几年前的感受很不一样了。
相比于其他地方性国企，陆家嘴集团已经稳稳的拉开了好几个身位。
他们非常市场化，过去几年在新房市场里不断迭代自己。
而最重要的，是因为这次打包的14个地块里，有不少的商业和办公，并且又是非常成片的地块。
陆家嘴集团最厉害的，恰恰就是它的造城能力。
从陆家嘴到前滩，从张江到御桥。
他们一次都没失手过。
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二、
2012年，那时候的前滩还被人称之为「三林东体板块」。
我当时居住的小区，就距离东方体育中心不到3公里，地铁只差1站。
对于这个片区，我唯一的概念就是坐11号线地铁去徐家汇逛街的时候，会路过一个东方体育中心站。
而如果那时候，你恰好走进一个挂着前滩建设指挥部牌子的地方，会发现里面除了一些人在办公，指挥部里居然还有2个鱼塘。
整个片区除了体育中心，一望无际都是芦苇地。
从下面这张图上的芦苇地，到今天才仅仅过去了12年。
陆家嘴用不到一年的时间，就在片区内造出了28条道路，按照规划分割出了前滩未来的完整模样雏形。
对于这块地，他们结合了陆家嘴片区自己开发的经验，不想只做一个单纯的中央活动区，只有冷冰冰的住宅，而是要把配套，居住都做出来，形成一个真正的「新型城市」
他们最初的构想就是这句话：「一个板块要做成，必须宜居宜业，配套先行，要把人留下来」
于是伴随着铁狮门，惠灵顿等入驻，后来引入的太古，华二，冰厂田等各类配套。
才有了现在的前滩。
有一个朋友在后来的2017年认筹了晶耀名邸，据她说，当时这里连外卖都不太好叫，但她在金融公司工作，眼看着陆家嘴板块一点一点变成现在这样，所以她非常坚信这个公司的落地能力。
她没赌错。
截止到现在，前滩已入市的办公项目有大约170万平方米，其中可租赁面积超98万平方米，成熟物业的出租率超过92%，许多办公楼满租，与之搭配的租赁房几乎都要排队。
前滩太古里也是太古集团在国内增速最快的商业。
前滩公园巷商圈最近也成为浦东最火的网红打卡地。
华尔道夫酒店业即将在前滩开业，从外滩到前滩，也见证了前滩板块的进一步升级。
总计有350+企业入驻前滩，其中世界500强企业入驻也超过了23家。
现在人人都知道前滩的好。
但前滩的好是如何做到的？
最近我听到2个点，我觉得非常有趣。
第一是陆家嘴集团在整个前滩，从始至终都是统一规划的
对于这样大片土地来说，没有统一的规划，如果各做各的，只能是一盘散沙，不管是商业办公的定位，还是居住和租赁的配置，都需要有一个单独的操盘手来总体管理。
陆家嘴集团从始至终在做的事情，就是找到合适的合作方，一起把板块做好。
第二是因为其开发商主体本身定位的特殊，它从来不是一个做单盘的开发商，而是一个综合城市的建造者。
所以前滩逐渐成为了一个「城市更新的超级范本」
对于整个前滩的界面，陆家嘴集团都会要求标识的统一性，形象的完整性，甚至还会管理路面停车，绿化的丰富程度，场地空置率和后续提升等等一系列的综合治理。
之前听到一个故事，有前滩业主在小红书吐槽了一些问题，后来没多久就发现有人开始管理了。
这些是为什么前滩能变成现在的很重要的因素。
这也是为什么只有「陆家嘴」能做成的原因。
把房子，把商业，把办公造起来很容易。
把它变得有生命力，可太难了。
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三、
现在，前滩滨江道来了。
对于陆家嘴集团而言，前滩的开发并没有随着中央商务区的结束而结束。
现在进入了第二阶段。
在他们的心里，一直有一个非常大的执念，就是当时随着前滩的开发，是没有足够多高品质房子来匹配这里不断提升的高水平生活的。
10万个顶级就业人群的居住生活需求，远远没有被满足。
陆家嘴集团为这个前滩滨江最后的看江住宅用地找来了GAD，HWCD等设计大师。
为商办更是找来了福斯特、大卫·奇普菲尔德，福克萨斯这样的世界最顶级建筑设计事务所。
说是群星璀璨一点都不过分。
为什么会如此的用力？
如果你看到2024年10月的《黄浦江空间提升专项规划里》，前滩国际居住区和中央活动区会在划在一起，成为一个完整的前滩组团的时候，你就不会觉得奇怪了。
从前滩公馆的购买数据里，我找到了2个很有意思的数据：
1）前滩老业主的回购率，高达20+%，也就是说在这一千多套业主里，有两百多户都是曾经买在前滩的老业主。
2）户籍为上海的客户里，有近60%的客群，居然来源地是浦西，其中还有相当比例的徐汇业主。
对于第一点，说实话很正常。
前滩已经成为了我认为上海最好的板块之一，有着几乎一切你需要的功能，从顶奢商业，到街区漫步，从体育公园，到产业公司，从优质公办教育，到国际学校。
几乎所有人都能在前滩过的非常开心。
这样的片区，复购是自然而然的事情。
对于第二点，我就非常惊讶了。
也只能说明这样的区域开发对于哪怕浦西人民也非常有吸引力，特别是在浦西地价飞升之后，整个浦东沿江，特别是前滩滨江这里的价格性价比又进一步提高了。
在购房群里，最近很多人都在讨论，前滩滨江道这里的商业到底行不行。
「行不行」这个话题，最终就是看到底是如何规划，和谁来落地这件事儿。
据我所知，最终11/12单元的商办都会由现在的前滩商业团队来负责，并且根据整个前滩的分模块功能来定义与规划。
它最终一定不是只靠前滩滨江居住区的3000多户业主，而是要把周围的公园资源，办公资源，甚至是「引水入湾资源」都结合起来，创造一个街区的小型综合体。
别忘了，这里不仅仅是一个居住社区，未来也会是引真正的黄浦江水入湾，把黄浦江的水经过过滤之后引入进来，成为一个亲水的区域。
对于前滩滨江道的业主来说，下楼就是滨水商业，一切都会在接下来3年逐步落地。
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四、
到目前为止，前滩滨江道总共释放了3个户型图。
第一个是陆家嘴的传统优势户型：飞机户型99㎡产品。
这个户型你可以看成是原来前滩公馆87㎡的放大版，客厅面宽更大，每个房间尺度也更大。
一个非常标准的飞机户型，而且也延续了之前很好的一个传统：
没有任何的浪费空间
比起其他的飞机户型，这个大家可以看到除了开门的地方有一些预留之外，其余每个空间都可以利用，是一个非常正气的三房，没有各种奇怪的转角和浪费。
这个户型在现在这个市场里依然从地段到产品都非常能打。
第二个则是我非常偏爱的129㎡ 4房2厅2卫产品。
大家看到这个户型会不会也觉得非常熟悉，很像之前前滩公馆的137㎡的感觉。
四个房间分布在房屋的四周，各自的私密性都非常出色，互不打扰。
这个户型的南侧次卧是个很大的亮点，大家注意户型图上，南次卧居然做了一个步入式的衣帽间空间。
很多4房刚需家庭的诉求是老人一起居住帮忙带娃之类的，对于老人常住的家庭，这样的空间设计就有了更多收纳可能性。
而我喜欢这个户型的原因也很简单：
120+㎡做到四房，面积效率太高了。
在前滩大板块来说又是一个户型的迭代和碾压。
面积利用率非常舒适，它不是属于那种为了舒适度改善的客户，而非常适合属于四房刚需上车的客户。
未来这个单一户型产生的溢价应该非常多。
最后一个户型，应该这篇文章是全网首发。
237㎡的 4房3卫 大平层产品。
这个户型强悍的地方在于客厅的布局，三面都是玻璃和景观，由于朝向的先天优势，高区能看到四重景观
分别是「黄浦江景观」，「中央绿地景观」，「前滩/徐滨城景与江景」还有还有上海独一无二在家门口就可以看到的「湾景」。
这样三面都是顶级资源的产品也属实不多见了。
而在景观之外，这个户型还有这非常出色的户型底子，进门之后动静分离，主卧的部分也能看到江景，且卫生间都朝南。
通过类一梯一户的体验入户，隐私性和居住体验都做到了很高的水平。
这就是目前释放的3个户型。
从现在看到的情况来说，陆家嘴集团这次的户型依然延续了之前前滩公馆的户型设计思路：
1）户型底子都要足够好，减少浪费空间
2）景观资源最大化
但在面积上进一步的做了差异化，随着景观资源的加强，大面积产品比例也在提高，中间部分的改善面积也有所增加。
除去已经开盘结束的绿城、华润和前滩公馆项目。
前滩滨江道也几乎就是大板块里，供应的最后商品房了。
五、
这篇文章的标题叫：
《再给三年时间，把前滩完整的造完》
其实前滩滨江这个概念出现的时候，很多人还在纠结，说前滩是前滩，前滩南是前滩南。
和10年前，大家纠结前滩是不是三林的时候其实都是一样的。
一个片区成与不成，看的就是片区统筹者是不是当成一个完整来开发，看的就是这个片区是否能在这里站得住脚。
前滩滨江的CLD中央居住区从来不是想要抢核心商务区的风头，也从来不是要标榜自己做的多好。
从诞生的第一天起，他的定位就是和前滩商务区互补。
对于前滩滨江而言，我觉得做的可能最正确的一件事就是引入了陆家嘴集团。
从前滩商务区的开发，再到这里的联动。
陆家嘴集团才是对前滩最了解，也最能让片区融合的开发商。
再给这里三年的时间，随着公园，商办，住宅全部都交付落地之后。
随后这里就有陆家嘴的统筹运营。
我相信，前滩会真正完整起来，这里也不会再有质疑的声音了。
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1、房地产
是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
11、商品房分类
按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
12、低层建筑
指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。
13、住宅的耐久年限
即住宅的使用寿命一般为50年。
14、会所
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
15、塔楼
以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。
16、板楼
由多个单元排列组成的住宅。
17、跃层
一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。
18、复式
在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。
19、错层
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）
20、进深
一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、开间
住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。
22、标准层
平面布置相同的楼层。
23、层高
房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。
24、净高
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。
25、建筑间距
是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。
26、日照间距包括正面间距和侧面间距
27、日照间距系数
按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。
28、户型
每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。
29、房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。
30、建筑面积
套内建筑面积分摊的公用建筑面积。
31、建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。
32、套内建筑面积
套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
33、公摊面积
公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。
34、封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积
35、使用面积
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。
36、使用率
使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积）
37、实用率
也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。
38、分摊的公用建筑面积
套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
39、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。
40、容积率
总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积）
41、建筑覆盖率
又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积）
42、人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）
43、绿地率
是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积）
44、五证及发证机关
（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》（规委）、（3）《建设工程规划许可证》（规委）、（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）、（5）《商品房预售许可证》（住建委）
