观点地产网因筹划重大资产重组事项而于11月10日起停牌的深圳香江控股股份有限公司，12月14日披露了《重大现金购买暨关联交易报告书》。
公告显示，香江控股拟以支付现金的方式购买控股股东南方香江持有的森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业（合称“天津三公司”）各65%股权，支付交易对价合计约为25.02亿元。
根据报告书显示，天津三公司持有天津市宝坻区大白庄镇京津新城房地产3项目，坐落于天津市宝坻区大白庄镇潮白河与青龙湾交汇处，总面积约152.3万平方米，待开发建面约达215.41万平方米。开发完成后的房地产价值（包括已销售部分房地产开发总价值和未销售部分房地产开发总价值）达约131.19亿元。
香江控股认为，通过本次重组，公司将进一步夯实房地产业务相关的土地资源基础，有利于进一步完善和加强上市公司在房地产领域的竞争力，提高上市公司的资产质量，提升上市公司盈利能力，进一步规范上市公司治理。
股权转让完成后，南方香江实业持有5095万股，占香江控股总股本的28.97%，成为排名前列大股东。2003年至今，该公司实际控制人未发生变更。
天津215万平米待开发项目
观点地产新媒体翻查报告书内容了解，截至本报告书出具日，天津三公司均未有分公司及控股子公司，但各持有1宗位于天津市宝坻区大白庄镇京津新城房地产项目，坐落于天津市宝坻区大白庄镇潮白河与青龙湾交汇处，总面积约152.3万平方米，待开发建面约达215.41万平方米。
其中，森岛宝地拥有宝（挂）2006-5地块，证载面积约51.40万平方米，规划建筑面积约113.56万平方米，其中已建成建面40.01万平方米，待开发建面73.55万平方米，使用期限至2076年4月12日；
森岛鸿盈拥有宝（挂）2006-4地块，证载面积约44.71万平方米，规划建筑面积约104.15万平方米，其中已建成建面32.59万平方米，待开发建面71.56万平方米，使用期限至2076年4月12日；
森岛置业拥有宝（挂）2006-12地块，证载面积约56.19万平方米，规划建筑面积约110.96万平方米，其中已建成建面40.66万平方米，待开发建面70.30万平方米，使用期限至2076年6月7日。
与此同时，森岛置业的投资性房地产中尚有建筑面积合计6033.97平方米的自有房屋的产权证书正在办理之中，该部分投资性房地产的账面价值为1739.43万元，均隶属于康乃馨园，拟对外放租用于商业用途。
森岛置业的固定资产中尚有建筑面积合计3836.44平方米的自有房屋的产权证正在办理之中，该部分固定资产的账面价值为684.60万元，均隶属于玉兰园，该房屋建筑物用作天津三公司的办公场所。
此外，香江控股于报告书中指出，除上述项目外，天津三公司目前所有在建项目均已获得建筑工程施工许可证，包括森岛鸿盈在建项目“玫瑰园”，属于城镇住宅用地性质，规划建筑面积17.98万平方米，已取得预售证面积5.96万平方米，已预售面积为0，计划2019年竣工。
森岛置业、森岛鸿盈共同开发的芙蓉湾园A、B，属于居住/城镇住宅用地性质，规划建筑面积6.90万平方米，已取得预售证面积6.40万平方米，已预售面积为6.04万平方米，计划2017年竣工。
据此，香江控股预测了天津三公司开发完成后的房地产价值（包括已销售部分房地产开发总价值和未销售部分房地产开发总价值）共达约131.19亿元。当中，归属于森岛宝地开发完成后的房地产价值约53.91亿元，归属于森岛鸿盈开发完成后的房地产价值约42.37亿元，森岛置业开发完成后的房地产价值约34.91亿元。
时隔九年重提资产注入
将近十年前，香江控股就曾有过将天津三项资产注入上市平台的计划，但最终因为天津三公司存在销售困难，产品积压严重等问题而搁浅。
此次报告书介绍，上市公司大股东南方香江曾在2008年承诺，将以评估值为作价依据，将南方香江持有的森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业各98%股权注入香江控股。
但由于彼时天津三公司存在销售困难，产品积压严重等问题，且2012年末上市公司资产负债率为85.10%，若彼时上市公司收购天津三公司，不仅不能提高上市公司的盈利水平，而且会降低上市公司的资产使用效率和盈利能力，增加上市公司的负债水平和财务风险，不符合上市公司股东的利益。
因此，经2013年4月3日召开的第六届董事会第三十次会议，2013年4月23日召开的2013年第二次临时股东大会审议通过，上市公司决定不再收购天津三公司。
“目前，上市公司收购天津三公司的障碍已基本消除。”香江控股马不停蹄地进行了第二轮的资产重组计划。
但香江控股仍不忘在公告中提示：本次交易完成后，上市公司将成为全国化布局的房地产开发企业。公司短期内账面现金将减少，流动比率和速动比率下降，虽然通过本次收购将提升公司业务规模，并为公司持续发展提供助力，但公司的短期偿债风险将有所增大。
观点地产新媒体翻阅报告了解，本次交易完成后，2017年6月30日香江控股负债总额为140.37亿元，其中流动负债与非流动负债分别占比92.24%，7.76%，资产负债率为73.42%，较本次交易前6月30日的资产负债率55.84%上升。
事实上，撇开短期负债率上升之外，在未来还对天津三公司有净利润的相关承诺。
根据交易进度，本次重组的业绩补偿责任人南方香江承诺，本次重组实施完毕后连续四个会计年度2018年、2019年、2020年、2021年，天津三公司扣除非经常性损益后的净利润分别为：森岛宝地拟实现的累计净利润为35300万元；森岛鸿盈拟实现的累计净利润为44100万元；森岛置业拟实现的累计净利润为37600万元。
相比某些上市房企来说，上述净利润承诺的数字或许并不算大，但对于香江控股而言，却已是不小。
翻查其三季度报告，香江控股2017年前三季度营业收入26.84亿元，同比减少22.66%；归属于上市公司股东的净利润为4.53亿元，同比减少11.85%。
或许可以期待，尚处业绩下滑中的香江控股在获得如此大宗资产注入后，其业绩也将在明年有所提振。
