楼市发展短期看政策，长期看人口。
政策是调节市场的利器，人口是支撑城市发展的根本。这两年楼市政策收紧和利好并举，尤其是今年，放开限购、放松落户等政策让人目不暇接，眼花缭乱，让买房人对未来市场也更加迷茫。
不管是站涨还是站跌的人都带着情绪，买了的希望涨，没买的盼望跌，但是从国家层面来说，维持房地产市场稳定才是利国利民的发展方向。
01 政策收紧VS放松
11月16日，央行再次重申，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
首先我们解读一下因城施策，说简单点就是在不违背中央房地产政策方针的前提下，各个城市可以根据自己的实际情况定制楼市政策。
从2016年至今，差不多三年的时间，各种调控政策无论从数量、时间、力度都是最重的一次。对天津来说，目前限购限贷依然是楼市紧箍咒，认房又认贷依然是很多买房人的过不去的关卡。
从表面上看，楼市依然在收紧，“住房不炒”还是政策的主要导向。我们透过现象看本质，就能发现，其实各个城市已经在放松的边缘试探。
在今年10月份，南京、天津、燕郊、三亚四个城市在人才落户方面都有不同的新政公布，除此之外，今年青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整，楼市因城施策越来越明显，各个城市也在积极的调整政策应对市场的低落状态。
就天津来说，在落户方面的放松已经全面开启。从去年开始，全是实行海河英才人才引进落户政策；10月17日对“天津市居住证积分指标及分值表”进行调整，申报指导分值从140降低到110分。
接着为了承接北京非首都功能疏解的项目，支持其在天津落户，对户籍迁入本市的职工按照本市户籍居民政策购房、对户籍暂未迁入本市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明，所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。
最近一次关于地产的政策是11月8日上午，天津住建委召开内部会议，会议明确建议新房中介佣金点位改回来，不得超过二手房的佣金点位（2.5%），10天内做调整。
最重磅的还是关于房贷利率的调整。11月20日，央行宣布较新5年期以上LPR（房贷基准利率）为4.80%，比上月下调了5个基点。
在政策层面，中央坚持以房地产稳定为导向同时又放宽房贷利率，各个城市也逐步开启了部分区域或者针对部分人群的限购放松。这意味着坚持让房子回顾居住属性和长效机制正在逐步实施。
有专家预测，2020年是房地产的调控放松年。但是小编认为，在年底中央特意强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，正说明明年的房地产依然会以调控为主，各个城市或许会出台有针对性的放松政策，但是大方针上对于居住需求的利好不会变。
02市场“冷”冰冰
政策对于市场的作用几乎是没有延迟的。高压的收紧政策带给楼市的就是低迷的市场成交和房价涨幅。
根据报告显示，10月全国有40个城市新房成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增长5%。从各线城市成交量情况来看，也均呈现环比下降态势；土地成交建筑面积达4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。其中，土地出让金、土地成交均价和土地成交溢价率等多项指标均呈现下滑态势。
天津11月二手房均价 21143 元/㎡，天津10月二手房均价 21376 元/m²环比上月下跌 1.09% ，同比去年同期下跌 6.41% 。
在这样的政策及市场表现的环境下，年底置业对于刚需和改善来说都是一个好机会。
03置业那些事
让房子回顾居住属性。在市场上，真的居住需求除了刚需就是改善。
从目前的市场情况上看，政策在大层面利好刚需是毋庸置疑的，然而改善需求却在一定程度上被压抑。一方面由于一刀切的限购政策，收窄了置业升级之路，另一方面是市场上吸引改善置业者的项目少。
在置业选择上，刚需更看重的是价格，改善更看重的是居住舒适度。居住舒适度包含很多，比如户型、地段、社区环境、配套等等。所以改善置业相对于刚需置业更难。
那么，天津年底置业怎么选?
先从刚需上来说，虽然买房人对刚需价格比较在意，但是并不是一味追求低价就可以的。买房需要涉及生活的很多方面，比如居住的地段决定出行的便捷度、周边的配套决定消费便捷度等等。
天津市场在刚需的价格需求基本在150万左右，主要集中的在环城四区，每个区域的特点和优势不同，面对选择买房人应该如何决定？我们逐一举例来看。
东丽区
东丽区今年强势崛起的板块有二，一是新立镇板块，另一个是军粮城板块。这两个板块的特点是都依靠轻轨9号线，便捷的交通优势和板块规划潜力不容小觑。而且土地储备和新盘供应方面，这两个板块都备货充足。
首先，新立镇板块的热，源自于土地出让。从金地、融信的进驻到万达广场的“实锤”，新立镇自然也在刚需置业板块中脱颖而出。
新立镇板块的澜悦，该项目是纯新盘，外展场已于8月17日开放，分别位于东丽恒星世界一楼、丽新业广场华润负一层。
澜悦的优势在于紧邻轻轨站，交通出行便捷，而且作为纯洋房社区，居住舒适度高，房企是融信、金地联合，品牌也有保障，现在价格还没有公布，周边二手房价差较大，15000-18000元/平米不等，大家仅作参考。
军粮城板块的新房新城悦隽公元和实地·天津蔷薇国际都是妥妥的刚需盘。邻近地铁不说，总价还不高，根据较新的板块规划，未来军粮城在交通、教育、商业等方面均会有所完善。
军粮城板块规划
目前新城悦隽公元洋房产品在售，主推94、110、127㎡户型，均价11000-13000元/㎡，11层到顶和6、7层到顶，预计2022年6月交房。新城悦隽公元社区主打洋房，宜居度比高层更好，而且周边中街商业广场、刘台小学、军粮城中学、畅享高铁军粮城北站、轻轨9号线、津滨高速、京津塘高速、津塘公路等配套也比较完善，属于性价比非常高的楼盘。
实地·天津蔷薇国际由19栋7层到顶洋房与5栋12-13层到顶小高组成，主力户型为100-128平米三居、四居，目前在进行会员招募，预计近期开盘。实地作为名企此次打造的项目是以科技智慧住宅为理念，和新城悦隽公元共享部分配套，是新城的有力竞争对手。虽然该项目价格还没有公布，但是参考上述新城悦隽公元楼盘价格，可以大概预测其总价应该在刚需预算范围内。
西青区
西青区的发展相对于其他三个区域较早，所以房价涨的也比较快。西青的三个热门板块张家窝、精武镇、中北镇的房价均价基本突破两万，这对纯刚需来说置业有点吃力，但是对于有一定经济实力或者西青、南开的部分刚需或刚改来说值得一看。
最近西青有个项目非常热，就是津门正荣府，目前项目洋房2、8-10、23号楼在售，其中2、10号楼9层到顶，8、9、23号楼7层到顶，均为一梯两户，在售户型面积为80、95、105、125平米，均价20500元/平米，预计2021年12月底交房。
据悉，项目预计11月中下旬加推，具体信息暂未公布，项目售楼处和样板间已正式开放。
津门正荣府引发买房人的关注和青睐，不止是因为低密的洋房社区，相对其他项目来说较低的价格，还有距高铁天津南站、地铁3号线天津南站仅约500米的交通优势。
好的东西人人都喜欢，既然在市场整体冷淡的情况下还能掀起置业热潮，足以说明进门正荣府项目的整体优势。
北辰区
和西青一样，对于北辰区来说有的项目不好卖，有的楼盘却能开售热销。市场是检验项目的重要标准，好项目，自然受关注。
北辰的未来城，由远洋地产和五矿地产强强联合开发，占地面积达到160万平米，大体量楼盘的好处是配套的完善速度更快。不顾该项目较大的优势是双地铁交汇，3号线和5号线在社区内设4个站点，出行简直太方便。交通优势一下子扩大了置业的覆盖面，只要不是在滨海上班，都可以选择未来城。
目前项目高层和洋房在售，其中高层1#、2#、9#、10#、12#号楼在售，洋房6#、7#号楼，和四期11#、17#在售，在售户型为88㎡、90㎡、105㎡、115㎡，其中高层均价19000元/㎡，洋房均价21000-24000元/㎡，目前购房享受98折优惠。
津南区
津南区域是环城四区中公认的刚需区域。区域内最热的刚需板块非咸水沽莫属。
去年津南咸水沽板块是全年成交套数最多的区域，达到7373套，刚需主导市场，津南又是刚需必看的区域，几乎撑起楼市半边天。
咸水沽为什么这么受欢迎？一是该板块2公里外的国家会展中心，这样的市政规划意味着区域价值的升值；而且咸水沽还有2条地铁线，地铁1号线东沿线和地铁6号线，虽然现在还没有通车，但是已经在建了，未来也是非常便捷的交通利好。
咸水沽板块的新房大家可以了解一下新城和兴府，产品有高层、小高层、洋房，覆盖多种置业需求，目前价格、户型等信息还待定，但是参考咸水沽11月二手房均价12978 元/m²，该项目满足刚需需求，是没问题的。
