武汉能建青誉府🏆🏆🏆
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青誉府把整个项目的11栋楼分成了三个批次交付：
一期 2、3、5、6号楼2026年1月交付，共计637套房源。
二期 10、11、12号楼2026年9月交付，共计506套房源（其中12号楼为还建房楼栋，共计130套房源，不参与市场化销售）。
三期 1、7、8、9号楼2027年底交付，共计606套房源。
整个项目交付周期横跨两年，这样做的好处在销售端就是阶段性的控制供应。
利用交付时间打出差异化，让想观望的客群因为交付时间的问题不得不下手，有的因为孩子要读书，有的因为想节省租房成本青誉府不光是在交付时间上控制供应。
甚至在同一楼栋的销售中的不同户型和房号都分阶段推售。
最典型的就是在推24年10月推售6号楼的阶段，99平是先推3号房，卖完之后再推4号房，一条腿一条腿的拿出来卖，想尽一切办法把选择空间缩到最小，让想买的人不得不做选择。
02
产品特征：直指刚需，足够实用
产品端的亮点：
成规模的体量
青誉府是当下市场为数不多成体量大型社区。整盘共计11栋楼，共计1749户。
项目分为B、C两个地块，分布在吉林街两侧。因为地块相对规整，青誉府的整体强排方案做的也很规整，大小两个地楼栋之间都是由东到西的排布。
对比武汉当下大量只有四五栋体量的小区，青誉府有更大的公区面积，更像大家固有印象中的小区。
*注意：青誉府总容积率3.3，其中大地块C地块实际容积3.03，小地块B地块实际容积率3.37。
产品定位清晰，面积段分布合理
青誉府面积段主要分为3个，100、116、135平，其中135户型只有6号楼有，共计64套，整盘90%以上的户型主力户型以100、116两个户型为主。
起步面积100平，边户也只有116平，在保证各个功能分区尺度的前提下，两个主力面积段都控制在120平以下，整体的面积段对于青誉府这个项目以偏刚需的定位来说是相对友好的上手面积段。
建筑面积约100平户型：
建筑面积约116平户型：
建筑面积约135平户型：
三个户型属于经典的动静分区格局，100、116户型三开间朝南，135户型四开间朝南。
其中116、135户型为边户户型，100平户型为连廊中间户，层高3米，得房率88%，毛坯交付。
产品端的弱势：
公区的功能和质感不足
整个产品是按照传统三代宅定位，没有当下流行的纯公建化外立面、下沉式庭院、泳池会所等，除了每栋楼一楼的架空层以及未来售楼部会改造成邻里中心之外，整盘在公区方面没有其它的改善性配置。
当下武汉12000+的项目都已经开始标配下沉式庭院、会所、泳池等配套，对比下来，青誉府在公区配置的打造上稍显不足。
产品力竞争不足
88%的得房率，2梯4户、2梯6户的梯户比。
1、得房率对比4代宅市场竞争不足：
现在的新规四代宅起步得房率都在90%+，90平上下的面积段就能做3房2卫，110平上下就能做三房的横厅...
2、梯户比偏高
11栋楼中1、2、3、5、7、11为3梯6户，6、8、9、10号楼位2梯4户，全盘没有户型有独立电梯厅配置，且大部分楼栋为3梯6户配置，电梯使用体验对比当下主流3梯4户起步的小区相对较差。
对于想买135户型的改善客户来说，就算135已经卖完了，但估计这些业主买下手之后心里也会有遗憾，连小区最大的户型都没有独立电梯厅...
举个例子：对比同板块的松阅，在97平的面积尺度下，能做到95%的得房率，且带独立电梯厅（通过中间户电梯双开门的方式实现）。
二期小地块的问题
青誉府的B地块（10、11、12号楼）抛开是能建开发这个因素之外，可以算作是另一个楼盘了。
B地块总占地面积1.4万方，整个地块也只有3栋楼，沿吉林街一字排开，其中总高31层的12号楼共计130户为还建房，面积段分别为55、57、77、88平户型，均是小户型。
该地块未来可能会面临的问题是：
1、 缺公区活动面积；
2、 未来还建房住户改善置换之后，还建房源很大概率会大量对外出租，该地块会沦为租户区；
3、 因为地块缺陷和还建房的影响，二手房的流通性和流通价值会打折扣，尤其是在入手门门槛对比大地块没有很大差距的情况下，B地块二手房价值的折损大概率会比C地块大。
03
环线位置和配套资源无短板
能建青誉府位于青山区和平大道以南，建设二路与吉林街交汇处，它是整个青山区在售新盘中离内环线最近的楼盘之一，直线距离1.6公里到2环线，整个青山区最核心的医疗、教育、商业、交通资源也都分布在周边。
▍教育配套
大概率对口吉林街小学+任家路中学（任家路中学2025年普高率74%，示范率53%），小学步行距离400米左右，初中步行距离800米左右。（具体划片信息以交付之后教育局划片为准。）
▍交通配套
地铁：距离5号线建设二路站300米左右，一站路可以到科普公园站换乘12号线，往北去汉口，往南去武昌。
路网：出小区300米可以上和平大道，往北走直接到青山红钢城和武汉站；2.1公里上二环线，自驾去汉口、光谷、武昌都相对方便。
▍商业配套
自带2800平开放式商业街区，步行300米是武商城市奥莱。
▍医疗配套
武汉市第九医院在楼盘正东面，二甲医院，现在挂牌了武汉大学人民医院青山总院。
▍景观配套
紧邻青誉府、沿建港南路有一座市政公园，地铁一站路可以到和平公园，1.3公里可以到青山滨江。
学校、商业、地铁、医院等都在舒适的步行可达的范围内，拥有如此齐全且近距离配套的楼盘，在青山区在售新盘中少有，这也是能支撑青誉府能够稳定走量的最大卖点。
04
整个青山板块在售新盘共计8盘在售，1盘待售，以及还有9宗已成功出让待以项目入市的土地，并且还有与青山接壤的洪山板块的大量供应。
在售和未来待售的供应可以用“溢出”形容，尤其是针对青山这个相对封闭的地缘性较强的板块来说。
青山整体的产品都是三代宅为主，位置比青誉府好的学区没有它好、学区比它好的环线位置远、产品比它好的学区、位置都不如它，综合来看，没有哪个盘像青誉府这样均衡。
对比武昌、汉口、光谷这些板块，青山能让一个三代宅以板块最高的价格卖成区内销量前两名，对于当下这些在售楼盘只能说一句哀其不争（对于这些哀其不争的楼盘就不展开详细解读了...）
05
最后，跟大家一起回顾一下能建青誉府从开盘至今的价格走势。
24年6月1号首开，首推5号楼，总层高25层，共计143套房源。
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