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近三年，青岛西海岸核心的唐岛湾君汇、萧山路88号等高端项目流速受阻，其背后原因还是前期定位过高！
以萧山路88号为例，从2023年开盘至今已逾三年，这93套房源中仍有一半以上未签约。（数据来源：青岛网上房地产）
项目规划建面约173-180平洋房和211-231平叠加别墅，其别墅装修完得1000多万。
萧山路的定位和户型配比若放在2021年，房子根本不愁卖——那年中联和府连售楼处都没盖好，两个月近乎清盘。
但此一时，彼一时。
项目没能把握住地缘有钱人，便不得不与瑞源名嘉荷府的大户型“抢客”。瑞源是当时黄岛的地缘性强势品牌，萧山路88号要想“掐尖”名嘉荷府的客户，凭什么？而且，项目前期兑现慢、本身错失了存量市场的那点机会。
据胡Sir分析，房企老板前期可能进行了大量考察，但萧山路88号的核心症结在于定位与户型配比与市场脱节。
萧山路88号兑现晚、园区紧凑、没有出奇的户型优势，其锁定的500~800万价位地缘客群规模本身有限，导致项目被市场冷落。
萧山路88号的定位失误，与其说是市场误判，不如说是民企决策机制中智囊劝谏的缺失或逢迎。
当然，即便是以专业著称的央企房企，也难免会犯下类似的错误。中信泰富和保利发展，这两家房企在青岛后海的项目，亦是如此。
中信泰富滨海国际中心九著，从客研定位到营销操盘，均出现了「大忌」！胡Sir之前写过不少，篇幅原因不再展开。
据胡Sir了解，该大盘在其云璟地块中提高了小户型占比，但其17号地块也是盲目乐观。
无独有偶，另一个央企项目——保利青铁天珺瑞海地也是好大喜功，规划建面约127平、150平、156平、177平和183平的中大户型。
「天字系」是保利发展的高端产品系，青岛本身想套娃宁波海晏天珺（成都花照天珺套娃成功），但青岛项目的会所和架空层加起来不足700平，立面材质也非全铝板，导致高端定位不高配！
此外，两梯两户不易优化交通核，封窗后测算建筑面积，导致“公摊”显得很大！本身有具备流速、首开能回款的两个户型，都没有得到市场的认可！
其实，我们思考一下——假如瑞海地老老实实多做点两梯四户的小户型，大家还能埋怨项目产品力不足吗？
「君之恶」之首——定位过高和户配不科学，产品设计无法与其定位匹配，甚至超出区域内购买阈值。最终结果，无非是老板或企业受损！
后方不稳，盲目开发豪宅
楼市下半场，很多专家鼓励房企开发豪宅，但多数不是很顺利。
据胡Sir在近两年观察，除了北上广深行这五个城市，其他中心城市、强二线城市的豪宅热销的制胜点还是「超值」！这意味着产品价值要远大于溢价！
而且，还有关键一点——房企不能存在过多烂摊子。
青岛有数的几个民营房企，前期扩张带来不少烂摊子，后方存量盘延期交付、减配和物业问题明显。
如此一来，这种房企开发豪宅的支撑何在？
以“天一仁和吾疆”为例，项目前期曾面临客户对按时交付、精细化兑现的疑虑，进入后期又需应对新产品迭代的挑战。
虽然其在产品层面相较于海信海德山庄的平层（收购海德堡，调整空间受限）具备一定优势，但由于两家开发商背景和实力差异显著，导致目标客群严重分流，项目去化速度较为缓慢。
开发高端豪宅本身就是一场持久战，加之又会受到住建规范调整的影响，吾疆原有的竞争优势可能进一步减弱。
若竞争对手如海业柏悦府适当调整原规划，或君一项目实现突破性创新，吾疆将很可能陷入被动，只能通过降价清盘。这两家对手均资金实力雄厚，只要敢于自我革命、舍得投入并打破市场陈旧印象，分点吾疆的客户也不难。
像吾疆这种项目，其流速和利润完全要靠「外因」来决定，实属被动！出现这种情况的核心原因，就是后方不稳、急着做豪宅！
攀比崂山，做精装修
豪宅为了入住同频、绿色环保，还必须精装，甚至定制化精装！整个青岛，除了崂山和市南前海，并没有几个项目敢叫豪宅，切勿做精装修！
精装之目的，说到底就是房企想通过「溢价」来多获取点利润。但是，精装修本质上是一个“高成本、低溢价、弱管理、高投诉”的不智之举。
曾经的荣泰唐岛湾君汇，精装改毛坯，才稍微有点市场机会；连以豪华装修著称的星河湾为了去库存，都只能“卸甲”去装修来断臂求生；城阳的银丰御玺，绿建三星不得不精装修，结果流速远小于周围项目……
就连以控成本、打造高品质出名的金沙和新东升，其主流项目都选择毛坯交付。
如果房企为了增加差异化竞争的卖点，可以通过增加隔音降噪的性能、提升工艺工法打造“可入住的毛坯房”，而不是做精装修。
具体案例就不展开了，胡Sir只能奉劝房企老板们在崂山以外的区域尽可能不碰精装修、避免得不偿失的后果。
结语
在本篇中，胡Sir借孟子“逢君之恶”一词，剖析了青岛楼盘开发过程中房企老板或城市总常犯的三类问题：定位过高、盲目开发豪宅、以及精装修执行失当。
其目的在于警醒决策者，从过往教训中有所领悟，避免重蹈覆辙。
当决策层萌生这类念头时，身边人应尽力劝谏，而非一味附和。归根结底，这些决策偏差往往源于企业前期发展过于顺利，或是对市场容量与自身组织能力的高估。
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