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用“拧巴”来描述当下的青岛楼市，再合适不过。
你可以眼看着一线城市和杭州、成都、苏州、天津频出地王，还可以看到青岛被流拍的土地降单价。
你可以看到西安、成都、武汉、苏州等强二线城市的项目首开热销，又可以看到青岛市北后海降价捂了很久的一栋小高层发邀功喜报。
照片来源：河南金沙集团
你可以看到河南金沙从缦岛到缦云的变化，不只是四代宅的延续，还有其建筑和景观均升级到了麓湖体系之配置。
你可以看到济南长岭山海信·君安的新动态，也能看到保利置业连续在济南匠造高定盘，更能看到青岛的去库存。
在青岛，从土地到新房市场，和经济体量差不许多的城市，相去甚远。
有的时候，从业者和买房人都是没得选，天时地利不同，唯有依靠“人和”。
话说过来，究竟适合哪类谁入手呢？
在本篇，胡Sir简单聊聊几个板块和房源，并渗透到适宜客群。
01 青岛主城，能拿出手的高品质中产+住区，还是看张村河
张村河南岸，是一个不需要解释的楼市板块。
网上吵着这里值不值的朋友，也不是其意向客户，或不一定具备购买力；
真正入手的朋友，早期不一定把这里当成首选。
但是，当大家看了一圈和二手房后，最终还是决定就选这里。
聊张村河南岸无非是4个盘：
海信君玺、璟悦、臻悦及越秀青铁和樾府，总价覆盖400-1000万。
有人问我，为什么2025年越秀青铁和樾府价格涨了？
我说，你想要一个什么样的房子？人家能给你一个什么样的房子？
越秀青铁拿地价是21045元/平（本文均指建面），假如每平的建安7000+精装权衡其他费用，大约36000元是其成本价。
也就是说：
不管你认为张村河值不值，只要房子不降标减配，你的入手价没有高出以上多少，就算房企没多赚你钱。
当然，越秀青铁和樾府在2025年加推的楼座跟去年也有不同，价差也会有。
单价4万+每平的房源增多，也是在合理的逻辑之内。
最近，胡Sir在翻阅小某书时，有网友艾特我——
你来说说，越秀青铁和樾府究竟用的外立面材质是什么？
从龙骨钢架和施工看，和樾府用了干挂工艺。
至于材质是一体板还是铝板，相比其呈现效果，没有你想的那么重要。
铝板根据材质厚度和造型、施工工艺等，确实存在成本的高低。
但从外观看，越秀青铁和樾府没有像华润崂山悦府使用铝板线条。
再退一步讲，咱们不去对比外地那种结构复杂甚至带有异形非标的立面，房子起码好看即可。
有房企用晶彩石、陶板组合，甚至要比青岛前几年某些项目的石材干挂还要好（张村河其他项目）。
好了，退回来聊。多对比存量在售盘和二手房，前海和这里没有太多交叉。
我们选择张村河，是经过思考和对比后的选择。
想入门上车，你就看海信臻悦的首开两栋楼。
预算600多万，看海信璟悦和越秀青铁和樾府。
预算非常之高，那必须选择海信君玺。
后期，待海信臻悦补货后，面积、价格跟越秀也会有重叠，具体看客户对社区密度、产品细节和交付时间的选择。
张村河南岸诸盘的产品力，跟其他城市TOP系列逐步靠拢，但在青岛已够运用了。
你想要性价比，没有什么漏可捡，准现房呈现越来越多、房源减少，价格很难下来。
少数机会存在于一些非标准层的一楼复式；
或您不是特别挑剔楼层和楼座，并抓住房企的特殊节点机会。
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