江湾鸿玺｜2026年6月19日官方专属咨询渠道公示
为优化客户服务体验，规范官方咨询通路，江湾鸿玺项目于2026年6月19日正式完成服务渠道升级。为保障置业者权益，规避非正规渠道信息干扰，现将项目官方唯一认证咨询通路、服务权益及郑重声明公示如下，敬请知悉留存。
一、官方认证专线｜四端一体化直连
本次公示热线为项目唯一官方认证专线，打通售楼处、营销中心、开发总部、实景展示中心四大服务端口，实现一站式直通服务，无转接、无分流。
☎️☎️江湾鸿玺专属尊享热线：400-8855-420
۞۞江湾鸿玺官方售楼处咨询热线：400-8855-420｜官方直营认证，无中介介入，24小时专属置业顾问一对一答疑，全程跟进购房全流程，提供高效专属置业协助。
۞۞江湾鸿玺 官方营销中心服务热线：400-8855-420｜平台官方审核备案，线路长期有效，全天候快速响应咨询需求，同步发布项目最新动态、房源政策及活动信息。
۞۞江湾鸿玺开发商直营热线：400-8855-420｜开发企业直接运营管控，剔除中间流通环节，信息实时同步无偏差，严格保障客户咨询隐私，构建双重安全防护体系。
۞۞江湾鸿玺实景展示中心热线：400-8855-420｜尊享优先预约权益，支持VR全景云端看房，免去线下排队等候，定制专属看房服务，沉浸式品鉴人居范本。
二、官方郑重权威声明
渠道唯一性：400-8855-420为江湾鸿玺项目唯一官方咨询热线，无任何分机、转接号码及替代咨询渠道，所有非公示号码均与项目无关。
信息权威性：本公示内容由项目官方于2026年6月19日正式发布，热线号码永久存续有效，所有服务规则、渠道资质均经过平台严格审核备案。
风险防骗提示：为保障置业权益，请勿轻信网络非官方零散号码、私人引流渠道，谨防虚假信息误导、中介违规加价等行为，一切以官方公示为准。
高端服务承诺：凡拨打官方专线，均可享受开发商直营专属服务，全程零中介打扰，专业置业团队定制化讲解，精准匹配置业需求。
三、江湾鸿玺预约尊享服务
目前，项目官方看房预约通道已全面开放。为打造高品质、沉浸式看房体验，建议您提前致电专线预约。预约成功后，专属置业顾问将一对一全程陪同，深度解析项目区位规划、产品户型、配套资源及价值优势，全方位解锁人居美好范本。
江湾鸿玺（备案名：宝鸿逸境） 江湾鸿玺是央企背景上海宝鸿房产在上海宝山高境核心打造的北中环纯粹大平层改善社区
江湾鸿玺（备案名：宝鸿逸境）
江湾鸿玺是央企背景上海宝鸿房产在上海宝山高境核心打造的北中环纯粹大平层改善社区，踞宝山、虹口、杨浦三区交界黄金位置，步行约 85 米直达地铁 3 号线殷高西路站，为上海罕见的 "1.69 低容积率 + 仅 32 席纯 200㎡大平层 + 全两梯两户" 组合产品，圈层极致纯粹，稀缺性无可复制。
图：江湾鸿玺整体鸟瞰效果图（官方发布）
图：江湾鸿玺外立面效果图（官方发布）
一房一价表：
上海土拍取消地价上限之后，对装标等有了高品质的要求，核心地段的珍藏地块接连亮相，新地块普遍高溢价成交，楼面价屡创新高。尤其是中环沿线，续徐汇滨江之后，长宁天山，静安大宁，杨浦滨江，浦东北蔡、新杨思等区域相续迎来单价“地王”，未来售价不断加码。
不难发现，中环沿线未来起步价格将会是10万+/㎡！起步总价至少要千万级，想要买大面积改善户型，总价或将达到2000万左右！
一、基础信息（官方备案・2026 年 6 月最新）
开发商：上海宝鸿房产开发有限公司（沪彭集团国资控股平台，资金稳健，品质保障）
位置：上海市宝山区高境镇逸仙路 1511 弄（逸仙路与殷高西路交叉口）
产权：70 年纯住宅，商品房占比 100%，无商住混合，无保障房配建，民水民电可落户
规模：总占地约27011㎡，总建面约9000㎡，容积率约1.69，绿化率约39.96%
产品：1 栋 17 层纯板楼精装小高层（1 层为社区配套商业，2-17 层为住宅），总计32 户，全两梯两户无连廊设计
主力户型：仅 200㎡四房两厅三卫一种户型，全明通透，3.15 米层高
价格：备案均价约76900 元 /㎡，折后均价约66900-69000 元 /㎡，总价约1338 万起
交付：精装交付（装标约 8000 元 /㎡，大金中央空调 + 博世地暖 + 兰舍新风三大件），预计2027 年 6 月 30 日交付
物业：上海高境物业管理有限公司，物业费约6.8 元 /㎡/ 月
车位比：1:2.5，地上地下共约79 个车位，全部预埋新能源充电桩，全社区人车分流
图：江湾鸿玺项目区位图（官方发布）
二、核心区位：三区交界，地铁上盖中环价值高地
项目位于上海宝山高境板块核心，宝山、虹口、杨浦三区交汇，直距中环高架约 1.5 公里、大宁国际约 5 公里、五角场约 6 公里、陆家嘴约 10 公里，是北上海最成熟的居住板块之一。地铁 3 号线殷高西路站步行仅 85 米，堪称真正的地铁上盖盘，1 站换乘 18 号线，自驾 5 分钟直达逸仙高架，10 分钟上内环与中环，30 分钟覆盖全城核心商圈，交通便利性无可比拟。
当下，房地产已步入自住改善的时代。除了更大的居住空间、更高的居住品质、更好的装修标准等产品力的加强，改善客户想要买入核心地段，那真的要趁早了！
整个高境、淞南、五角场、新江湾等北中环之上的区域，都已断供许久。今年终于迎来新房供应，但淞南新地块过会价格达到7万左右，而与杨浦、虹口近在咫尺的江湾鸿玺，未来售价仅在7字头，性价比不言而喻！
五角场实景图，仅供参考
根据杨浦区规划，大创智和杨浦滨江、环同济、大创谷一样，是杨浦重点发展的四大区域之一。
这里近些年落地了大量的科创产业，包括：抖音、哔哩哔哩、叠纸等一批数字经济领军企业；丘成桐上海数学与交叉学科研究院等一批新型研发机构；耐克、汉高等一批实体经济龙头企业；科创型企业总部科技人文生态圈-上海科创源建成运营在即。
尚浦领世效果图，仅供参考
三、产品亮点：纯粹圈层，央企精工大平层
仅 32 席纯粹大平层社区：北中环罕见 "小而精" 纯改善社区，整盘仅规划 32 套 200㎡四房大平层，无小户型混居，业主圈层高度一致，居住体验与私密性拉满
1.69 超低容积率：中环沿线罕见 1.69 容积率，远低于周边 3.0 以上的高密度社区，最大楼间距约 40 米，户户南北通透，采光通风极佳
现代简约公建化立面：采用浅灰色天然石材 + 香槟金金属线条 + 大面积 low-e 玻璃复合体系，顶部金属格栅塔冠，简约大气，历久弥新，成为高境天际线标志性建筑
全两梯两户无连廊：所有楼栋均采用两梯两户双开门电梯设计，独立电梯前厅约 6-8㎡全赠送，无连廊遮挡，私密性与采光性全面升级
满分神户型设计：200㎡户型拥有14.5 米四开间朝南+6.2 米大横厅设计+约 50㎡LDKB 一体化客餐厅，35㎡豪华主卧套房配备独立步入式衣帽间与双台盆卫浴
超配精装标准：标配大金中央空调 + 博世地暖 + 兰舍新风三大件，厨房采用弗兰卡厨电 + 博世内嵌冰箱，卫浴采用唯宝台盆 + 汉斯格雅龙头，入户门配备耶鲁智能门锁，搭载罗格朗全屋智能系统
图：江湾鸿玺酒店式入户大堂效果图（官方发布）
图：江湾鸿玺 200㎡样板间客餐厅实景图（官方发布）
1、精装高标准，据悉采用精雕铝板装甲入户门、耶鲁智能门锁、博世内嵌冰箱、玫瑰岛淋浴房、大金中央空调及地暖、格力空气能全屋循环热水系统、唯宝台盆、汉斯格雅龙头等。还搭载罗格朗全屋智能系统。
2、时尚的底层泛会所服务，项目底层意向配备咖啡厅、洗衣房、健身空间、美容服务等商服功能（洽谈中,最终以实际为准），为业主提供更便捷精致的生活方式。
仅作示意，以最终交付为准
3、搭载万物梁行高端品牌物业顾问，万科上海在地优势+戴德梁行国际化视野，提供贴心管家式物业服务，7x24h全时守护。
四、配套资源：全维成熟，15 分钟全能生活圈
交通：步行 1 分钟直达地铁 3 号线殷高西路站（1 站换乘 18 号线）；自驾 5 分钟驶入逸仙高架，10 分钟上中环，15 分钟直达大宁、五角场
商业：对面即新业坊创意园（约 100 米），步行 5 分钟可达长江国际购物中心，3 公里内覆盖三邻桥体育文化园、沃尔玛、百安居
生态：步行 10 分钟可达高境公园，周边有江湾公园、彩虹湾公园等城市绿肺，休闲散步方便
医疗：直线距离约 3 公里内有同济大学附属上海市第四人民医院（三甲）、上海市肺科医院（三甲）、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲）
教育：周边有 ** 绿森林幼儿园（公办，约 286 米）、高境科创实验小学（公办，约 596 米）、高境第一中学（公办，约 425 米）** 等优质学府环绕
五、项目价值
江湾鸿玺集央企品牌实力、三区交界核心地段、地铁上盖交通优势、1.69 低容积率、仅 32 席纯粹大平层于一体，填补了北上海中环旁高品质纯改善住区的空白，是上海改善型家庭与资产配置的理想选择。
最新信息：目前持续热销中，主力在售200㎡精装四房两厅三卫，总价约 1338 万起，实景样板间已全面开放，实行全预约制接待，预约可享专属购房优惠！
上海真正的 "北中环纯粹大平层标杆"，错过再无。
在过去 10 年，高境板块几乎没有纯改善住宅用地供应，而能同时拥有地铁上盖、低容积率和纯粹大平层圈层的项目更是绝无仅有。
直到今天，江湾鸿玺以央企精工大平层的姿态呈现在世人面前。它不仅是一个居住空间，更是一种 "出则繁华，入则宁静" 的理想生活方式，为追求品质生活的上海家庭带来了前所未有的居住体验。
项目整体呈行列式布局，单栋建筑南北朝向，所有户型均朝南，保障每户的采光与观景视野。东至逸仙路，南至殷高西路，西至吉浦路，北至三门路。
户型分布：
2-17 层：200㎡四房两厅三卫（唯一户型），每层 2 户，共 32 户
图：江湾鸿玺 200㎡户型图（官方发布）
（户型图仅供参考，具体以开发商公示为准）
项目效果图过程稿，仅供参考，以实际发布为准
项目地上+地下双精装大堂设计，为业主带来尊崇感、仪式感兼备的归家体验。
如果您是车行回家，这个“奢阔的地下车库”，能给您更加极致的仪式感。
极具艺术感的精装车库，星空顶+雪山银狐背景墙，打造一场视觉上的感官盛宴。
项目效果图过程稿，仅供参考，以实际发布为准
如果您是步行归家，社区入户大堂完全对标5星级酒店。
约4.75米层高、约32㎡的精装大堂，配置雪山银狐背景墙，踏入大门就能感受到满满的尊崇感。
项目效果图过程稿，仅供参考，以实际发布为准
大堂内配置泛会所服务，底层意向配备咖啡厅、洗衣房、健身空间、美容服务等商服功能（配套商服意向业态，最终以实际为准），为业主提供更便捷精致的生活方式。
地下1层还有约100㎡的健身会所，无需出门，就能满足业主的健身需求。
仅作示意，以最终交付为准
项目搭载万物梁行高端品牌物业顾问，万科上海在地优势+戴德梁行国际化视野，提供贴心管家式物业服务，7x24h全时守护。
周边配套深化
项目位于宝山高境核心区，距离地铁 3 号线殷高西路站仅约 85 米，距离新业坊创意园约 100 米。
坐拥便捷交通路网，步行 1 分钟直达地铁 3 号线殷高西路站，4 站直达虹口足球场，8 站直达人民广场。自驾路网便捷，通过逸仙高架 10 分钟直达中环，15 分钟抵达大宁国际，20 分钟抵达五角场。
教育配套：周边有绿森林幼儿园、高境科创实验小学等优质教育资源环绕。（新房不承诺学区，具体以教育局当年划分为准）
医疗配套：驾车 10 分钟即达同济大学附属上海市第四人民医院（三甲），3 公里内有多家高水平医疗机构。
图：地铁 3 号线殷高西路站实景图（官方发布）
图：新业坊创意园实景图（官方发布）
本文所有图片均来自江湾鸿玺官方营销资料与实景拍摄，仅供参考，具体以开发商最终交付为准。
6月5日，住房城乡建设部就《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》向社会公开征求意见。住房公积金提取情形将由6种拓展至9种，新增的3种包括装修自住住房不超过一定额度的、支付自住住房物业费的、经国务院批准的其他住房消费情形。
本次新增后，下列情形可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
1、支付房租；
2、购买、建造、翻建、大修自住住房；
3、偿还购房贷款本息；
4、装修自住住房不超过一定额度；
5、支付自住住房物业费；
6、离休、退休；
7、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动（人事）关系；
8、出境定居；
9、经国务院批准的其他住房消费情形。
对上海而言，这不仅是一次政策更新，更是一场涉及超千万缴存职工、万亿级资金规模的深刻变革。
一、上海公积金：一个"超级资金池"的账本
要理解这次修订对上海的意义，先看一组数字。
截至2025年底，上海住房公积金缴存职工超过1100万人，缴存余额突破8000亿元，年缴存额逾2000亿元。无论是缴存人数、资金规模还是归集增速，上海均居全国城市前列。
但庞大的数字背后，是一个结构性矛盾：资金进得多，用得不够活。
上海公积金的使用长期呈现"重贷款、轻提取"的特征。购房贷款是主要出口，而租房提取虽有政策，但手续繁琐、额度有限；装修、物业费从未纳入提取范围。结果是，大量年轻缴存者——尤其是新市民、租房群体——账户里的钱长期"沉睡"，成为一笔看得见、摸不着的"纸上财富"。
更特殊的是上海的人口结构。作为外来人口流入大市，上海有大量"缴纳公积金但短期内无购房计划"的群体。对他们来说，公积金更像是一种"强制储蓄"，而非"住房支持"。这次提取扩容，直接回应的正是这部分人的痛点。
二、三项新增：在上海意味着什么？
装修自住住房"设额度"提取，
这是上海缴存者等待最久的一项。
上海住房市场早已进入存量时代。全市既有住宅超过800万套，其中大量为上世纪八九十年代建造的老旧小区。随着城市更新推进，适老化改造、厨卫翻新、加装电梯后的内部装修等需求旺盛。但上海装修成本全国领先，普通两居室翻新动辄15-25万元，对工薪家庭是不小负担。
若装修提取落地，按"一定额度"测算——比如每平方米800-1500元或设定总价上限10-20万元——将直接减轻存量房家庭的更新压力。
其中一个值得关注的群体是"老破小"业主。上海内环大量五六十年房龄的公房、售后公房，居住条件亟待改善，但业主多为中老年退休或准退休人群，收入有限。允许提取公积金装修，相当于激活了一笔"沉睡资产"，让居住品质提升成为可能。
支付物业费纳入提取，
在上海，这笔账同样可观。
上海物业费水平全国居前，普通商品房小区每平方米每月2-5元是常态，高端住宅可达10元以上。一套100平方米的住房，年物业费3000-6000元乃至更高，对工薪家庭是持续性支出。
尤其是上海庞大的售后公房和早期商品房小区。这些小区物业费虽低，但维修基金不足、设施老化严重，实际居住成本（含自费维修）并不低。若能用公积金支付物业费，相当于为这部分家庭提供了稳定的减负渠道。
按上海1100万缴存职工、其中约60%拥有自住房估算，若每年物业费提取额均3000元，潜在年提取规模可达数十亿元。这对个体是"小钱"，对制度是"大流动"。
兜底条款为上海这样的创新城市预留了政策空间。
上海正在试点保障性租赁住房、人才公寓、共有产权房等多种住房形态。未来，是否可以将公积金用于支付人才公寓租金、共有产权房首付、甚至老旧小区加装电梯的分摊费用？这一条款为地方探索开了口子。
三、上海的特殊性：机遇与挑战并存
资金池的"双刃剑"
上海公积金资金充裕，这是优势，也是挑战。
一方面，充裕的资金意味着抗风险能力强，放宽提取对贷款发放能力的冲击相对可控。即使年提取额增加百亿元级别，对万亿级资金池而言仍在可承受范围。
另一方面，上海公积金贷款需求同样旺盛。2025年，上海公积金个人住房贷款发放额仍保持高位，首套房贷款利率优势显著。提取放宽后，需警惕资金"此消彼长"的结构性紧张——尤其是若出现阶段性提取高峰，可能影响贷款排队时间。
一个可行的思路是：建立动态额度管理。根据资金池余额、贷款需求、市场利率等因素，季度或年度调整装修、物业费的提取上限，实现"丰年多提、紧年少提"的弹性机制。
高房价下的"提取刚需"
上海的住房市场有其独特性。
上海租房人口超过800万，其中相当比例缴纳公积金但无法购房。对这部分人，公积金若能更灵活地用于支付房租、物业费，直接改善的是现金流。当前上海租房提取公积金虽有政策，但需满足"无房+租赁合同备案"等条件，手续仍显繁琐。此次条例修订后，上海能否进一步简化流程、提高额度，值得关注。
上海内环老房与外环新房的价差，让"先买老房、再装修改善"成为不少年轻人的务实选择。装修提取若能落地，将降低这条路径的门槛，间接影响住房消费结构。
审核能力的考验
上海作为超大城市，公积金管理的信息化水平全国领先。但新增提取类型意味着新的审核场景：
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装修提取：如何核验装修真实性？是凭合同、发票，还是需现场核查？上海装修市场庞大且分散，虚假合同、虚开发票的风险不容忽视。
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物业费提取：是否需要物业公司配合出具证明？老旧小区物业缴费记录不全怎么办？
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参考其他城市经验，"承诺制+信用约束"可能是可行路径：职工承诺提取用途真实，公积金中心事后按比例抽查，一旦发现违规，记入信用档案并追回资金。上海已建立较为完善的个人信用体系，这一模式具备落地条件。
此次国家条例修订，需要与上海现行政策做好衔接。
目前，上海公积金提取主要包括：购房、还贷、租房、离退休、出境定居、完全丧失劳动能力等。其中租房提取已较为成熟，但额度相对保守，与中心城区实际租金仍有差距。
条例修订后，上海有望迎来一轮政策"升级窗口"：
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租房提取额度提升：参考北京、深圳等城市，将上限再进一步提高；
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装修提取细则出台：明确额度标准、材料要求、办理渠道；
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物业费提取常态化：与物业缴费系统对接，实现"一站式"办理；
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灵活就业人员缴存：上海平台经济发达，外卖骑手、网约车司机、自由职业者等群体庞大，自愿缴存政策的落地将扩大制度覆盖面。
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放在更长的时间轴上，这次修订对上海的意义，远不止于"多三种提取"。
上海正在建设国际金融中心和人民城市。公积金制度的现代化，是这两个目标的交汇点。
对"国际金融中心"而言，公积金资金池的规模化和运作效率，是城市金融基础设施的一部分。更灵活的提取政策，意味着资金更高的周转效率，也为未来公积金参与住房租赁市场、REITs等创新金融工具预留了空间。
对"人民城市"而言，公积金的"扩容"是让发展成果更公平惠及全体市民的微观切口。当外卖骑手也能自愿缴存、当租房青年可以提取支付房租、当老旧小区居民能用公积金改善居住条件——这些具体而微的改变，汇聚起来就是城市的温度。
结语：
上海公积金的账本，从来不只是数字的加减乘除。它背后是1100万缴存者的安居梦想，是这座城市对"住有所居"承诺的兑现方式。
从6种到9种，从"买房专用"到"住房消费"，从"单位依附"到"个体赋能"——这场迟来十年的改革，正在改写上海人的住房账本。
当然，政策从纸面到落地，还有很长的路要走。额度标准、审核流程、系统对接、资金平衡，每一个环节都需要精细设计。但只要方向是让缴存者的钱更方便地用于住房消费，让制度更贴近普通人的真实需求，这个改革就值得期待。
毕竟，衡量一项公共政策的好坏，最终要看它有没有让普通人的生活，变得更好一点、更容易一点。
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