新环线诞生!不一样的新二环,不一样的城市

武汉焦点原创

2019-11-04 10:37:46 ·这些都是搜狐焦点小编整理的第一手资讯~

1995年,长江二桥的建成通车让武汉市第一次有了环线的概念,始称内环;

随后大桥越建越多;

二七长江大桥、鹦鹉洲长江大桥构建了武汉的二环;

天兴洲长江大桥、白沙洲长江大桥构建了武汉三环;

阳逻长江大桥和军山长江大桥构建了武汉的绕城环线。

前不久,杨泗港大桥的建成通车,标志着武汉的二环与三环之间即将诞生一个全新的环线。

六个环线下的新二环畅想

根据武汉市新一轮城市总体规划,未来市域高快速路网系统将形成“六环二十四射多联”的布局结构;

原一环调整为内环,其他五条环线由内向外依次为一、二、三、四、五环,共计六环,其中武汉长江大桥为新内环过江通道,鹦鹉洲大桥为新一环过江通道。

依照规划,由杨泗港长江大桥、堤角长江大桥、江汉六桥(古田桥)为交通节点构建的新环线,未来则被称为“二环线”;串联起后湖大道、长丰大道、汉新大道、南湖大道、关山大道、东湖隧道、仁和路、工业路等城市主干道。

新二环形成后,武汉主城的环线分工就非常明确了;

武汉内环连接的是武汉三镇的历史和精华,囊括武广、江汉路、钟家村、中南、徐东等顶级商圈,同济、协和、省人民等一流医院,还有中山公园、解放公园,江滩公园、沙湖公园等城市名片,是武汉公共基础设施分部最为密集的环线;

一环(现在的二环)串联起的主要是火车站、商务区,以城市高速的通行能力快速疏解车站与商务区的人车流量;

而新二环对于四新、南湖、关山大道、青山、后湖、田古等区域是个巨大的福音。

新二环串联的这些区域,都是武汉最重要的城市副中心,这些板块的共性就是规划建设了大量、高密度的住宅区,承载了武汉市大量的常驻人口。

典型如睡城南湖和后湖,因为区内大量人口的潮汐运动,导致区内患有交通的肠梗阻,常年不愈;

南湖30万人口,像是一块武汉的飞地,上班出不去,下班回不来;后湖35万人口,小汽车数量超5万辆,每逢早晚高峰免不了车辆滞留。

南湖和后湖出行的矛盾,追根溯源,是由于板块受铁路线的切割,使得板块自成一体,若是通达武昌或汉口的核心区则需要穿越大量铁路涵洞,才能接驳上城市环线,这些涵洞在高峰期就成为了武汉著名的城市瓶颈。

不仅如此,还有古田板块的50万人口,四新30万人口,都急需一条全线禁止货车通行,以解决城市内部交通为目标、贯穿三镇的新环线。

所以,新二环建成后将为超200万人口提供了新的出行道路选择;新二环串联起的区域价值,不亚于现在的老二环。

新二环的另一层意义,重塑房价坐标系

新二环的建成,增加了路网密度、缓解了城市副中心的通勤矛盾;还有个意外的收获就是让武汉的房地产版图形成了新的价格标尺。

武汉原有的房价版图,相当碎片化;

多达120多个板块,作为房管部分批备案价的依据。

为什么武汉的板块这么多?

甚至一个小区,一期是一个板块,三期四期又是另一个板块。 

最主要的原因是交通路网密度跟不上,客观上导致板块间的发展极不平衡。

而环线发达的北京,上海,就没有这类问题。

北京上海的常驻人口比武汉多出一倍,但因为交通设施更发达,板块之间的基础配套差异不大,北京是比较好的城市范例;

北京在内城墙基础上修建的二环线,1991年底全线通车;

三环线全长48公里,1994年全线通车;

四环线全长65公里,2001年全线通车;

五环线全长98公里,2003年全线通车。

北京的房价在98年房改之前就有了一个非常好用的坐标系,环线基本能衡量房价水平,而且不会有太大波动。

以西城至朝阳这一大片的二手房为例,东二环价格在9-11万/平米,东三环价格在8-9万/平米,东四环价格在6-7万/平米;

横贯东二环、东三环、东四环等3条环线,二手房单价呈现均匀的降幂分布。

再看同一个环线上的房价差异;

北京受历史缘故,北城房价要高于南城;在北城区域,东三环三元桥板块8.4万元/平米,西三环苏州桥板块8.4万元/平米;南城区域;东三环丽泽桥板块7万元/平米,西三环华威板块6.9万元/平米。

由此发现,北京环线上的房价呈现出高度的均质性。

北京的环线的房价标尺,得益于规整和高密度;而武汉现有的环线形状很别扭,以三环线为甚;

在大汉口和大汉阳区域勉强呈现出与二环线等比平行的走向,但在大武昌区域,则因为东湖的原因,形状极不规则。

汉口龙王庙到姑嫂树互通,横跨内环、二环,和三环,其直线距离不到9公里;而武昌街道口到新武黄互通,仅是二环和三环间的直线距离便超过了10公里;

三环线无法很准确的反映房地产的价格关系,无法成为一把价格的标尺。 

未来,每年新建成的过江隧道和长江大桥,将不断形成新的城市环线,增加了城市的路网密度,客观上让路网格局更加合理化;

当武汉主城形成5个环线之后,武汉的房价会调整为以环线作为参考的定价依据;环线和其他辐射状的快速道,共同组成武汉房价的经纬线。

同时,新二环线串联的板块,将与三环线上的板块形成明显的价格差;比如最典型的白沙洲与黄家湖,明明白沙洲离武昌核心区更近,但价格只是略高于黄家湖,差异很小;但杨泗港长江大桥通车后,这片房价将逐渐与黄家湖拉开距离,特别是新环线形成之后,这个特征将会更加明显。

结  语

新环线的形成,增加了环线密度,新的环线概念未来会逐渐颠覆以板块区分房价的传统;

环线+放射形的快速道成为武汉市的道路经纬线,构成一个房价的坐标系,更贴合的反映出武汉的房地产价值。

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