武汉楼市到底有没有泡沫？
关于房价泡沫化，很多人都停留在感性的层面，要么觉得房价高就是有泡沫，要么觉得房价涨太快就是泡沫，但房价泡沫的度到底在哪里?武汉房价有没有泡沫?武汉哪个区域甚至那个项目的泡沫化最严重?严重到什么程度?此前从来没有一个具体、量化的标准。
现在，我们可以有具体数值标准和答案了!
“南山锤武汉地产工作室”以武汉市七个主城区内1583个商品住房样本点为基础，构建了合理租售比模型，提出房价超长率概念，运用GIS探索性空间数据分析(ESDA)技术对租售比进行空间特征分析，选择Kriging插值法制作武汉房地产市场泡沫模拟图，厘定商品住房市场泡沫，探索泡沫程度的空间分异特征。
上面这段话有些听不懂，没关系，你只要知道，这个工作室用2016年5月的较新数据，以武汉市1583个商品房为样本进行了武汉房价泡沫化的研究。这个研究中有两个标准非常重要：
图片一
然后基于以上数值，绘制了租售比空间插值模拟图。以60个月(5年)为区间划分标准，将租售比划分为266-326、326-386、386-446、446-506、506-566五个区间，每个区间相对应的泡沫级别为初始、轻度、中度、重度、严重。然后图片是这样：
图片二
整体上看，武汉市主城区商品住房市场泡沫以初始和轻度为主，房地产市场较为良性。中度、重度泡沫主要集中在江岸区、汉阳区、青山区的部分区域。三个城区都是老工业区，城市更新负担较重，且第三产业比值较低，外来人口较少，商业、医疗、教育配套不足，所以其租金较低，而房价随着基础设施的投入，不断增长，泡沫程度增加。而目前较热的光谷区域，其泡沫化程度并不高。
所以武汉房价泡沫重度及严重区域在哪里?
图二可以直观的看出，武汉房价重度泡沫区域为黄浦、王家墩(CBD)、四新、杨春湖。这些片区产生高租售比的原因各不相同，但由于住宅市场重度及严重泡沫具有扩散效应，非常值得重视，所以下次再对它们分别进行剖析。
再看房价超涨率
通过对房价超长率数据进行ESDA分析，房价超长率不具有空间自相关性。这是由于住房具有异质性，不同楼盘其开发商、开盘时间都不同造成的。房价增长率与空间距离并不相关。所有样本点中，房价超长率大于零的样本楼盘有334个，占21%。在租售比泡沫的面状分布背景下考虑房价超长率的点值，可以对具体楼盘的泡沫程度有更精确的判断，也能引起购房者的重视。
图片三
本研究将房价超长率划分为9.62%-14.62%、14.62%-19.62%、19.62%-24.62%、24.62%-29.62%、29.62%-34.62%五个区间，每个区间所代表的泡沫程度分别为初始、轻度、中度、重度、严重。
如图三，南湖、积玉桥、徐东等片区的部分楼盘超长率较高、且分布密集，这些区域都是中度泡沫，其泡沫膨胀趋势较快，超长率扩散效应容易引发成为区域性的重度泡沫。在商品房投资方面，不仅要规避重度泡沫区域，同时也要警惕超长率较高的区域。
所以研究得到以下结论：
排名前列、武汉市主城区商品住房市场存在泡沫，但整体还是以初始及轻度泡沫为主，尚处于良性发展阶段。江岸区、汉阳区、青山区的部分区域泡沫程度较高，重度泡沫仅集中在黄浦、四新、王家墩(CBD)、杨春湖等片区。
第二、武汉市房地产市场圈层结构特征明显，现在已基本形成内环3万、二环2万、三环1万的格局。房地产泡沫与圈层结构仅有弱相关性。
第三、武汉市商品住宅市场泡沫主要分布在二环线附近，三环线较少，二环线到三环线之间的区域比较良性，说明市场泡沫的重度区域主要与城市更新即旧改有关，而在城市扩张区(比如光谷东)则不明显。
第四、城市基础设施建设对房地产使用价值与投资价值有明显的调节作用。地铁沿线在建设阶段及运营初期均有一定的市场泡沫，而在运营成熟阶段市场泡沫程度较低，如二号线沿线区域。
第五、在区域泡沫化的面状背景基础上，对于具体点上的楼盘投资，需重点考虑房价超长率，避免投资风险。南湖、积玉桥、徐东等片区的部分楼盘超长率较高、且分布密集，其扩散效应容易引发成为区域性的重度泡沫。
但是，但是来了，虽然武汉楼市有泡沫，部分区域还比较严重，但是“南山锤武汉地产工作室”负责人同时说了：好的市场需要有适当的泡沫，就像啤酒。泡沫是润滑剂，但不能过度。
最后借用《奇葩说》第三季“奇葩之王”黄执中的一句话：你在此岸望彼岸，两头不到岸，半吊子得不到幸福。在买房这件事儿上，一直观望犹豫的人也得不到幸福。
