这段时间，要说热闹，非汉阳滨江莫属。多个临江纯新盘上市或即将上市，整个汉阳滨江版块都被炒热了。
8月份已经首开“日光”的滨江金茂府又来凑热闹了，看看朋友圈置业顾问的宣传：1#已清盘，2#11月9日盛大开盘！！有96㎡和130㎡两种户型，看江稀缺房源，投资自住都是很好的，错过不在。
看到这个宣传，还真为滨江金茂府捏把汗，8月首开的时候，当时汉阳滨江竞争压力还没那么大，居然还是官方宣布日光（信不信由你）；这次汉阳滨江一堆项目集中入市，滨江金茂府还来凑这个热闹，小编预计这次销售情况不会太好。
1.汉阳滨江沿线供应量大，多个纯新盘年底前集中入市
大概梳理下，滨江沿线的供应量：
滨江金茂府，建面约29万方；
龙湖春江彼岸，建面约26.5万方；
绿城金地凤起听澜，建面约46.52万方；
越秀汉阳星汇云锦，建面约30.7万方；
电建洺悦江湾，建面约35.6万方；
招商江山和樾，建面约25.7万方；
中建滨江公馆，建面约12.27万方；
江御，建面约9万方；
兰亭大境，建面约105万方；
初略一算，300多万方的供应量，供应量非常大；而且绝大部分楼盘预计都是2w均价以上，面向的都是改善人群，竞争压力较大。而且最近几个月，汉阳2万档的改善群体被万科金域国际和远洋东方境世界观分流了不少。
这些滨江沿线楼盘，预计11月上市的有：龙湖春江彼岸、电建洺悦江湾、江御、兰亭大境、滨江金茂府。预计年底之前要上市的有：绿城金地凤起听澜、招商江山和樾。尤其是国博滨江附近，新盘集中扎堆，直面竞争对手，针锋相对。
2.滨江金茂府首开竞争少，但成绩或许不太理想
滨江金茂府首开带装修均价24836元/平，含3500元/平的装修标准；这个价格其实没太大优势，而且首开的1号楼离江较远，只有少数高层住宅能从楼栋缝之间看江，这都能首开日光，实属不可思议，只能说信不信由你，反正官方宣布售罄了。
首开时一房一价信息
今天特意在房管局网站查询了下1号楼的备案，从开盘到现在接近3个月了，首开的246套住宅目前仅备案约125套。
1号楼房管局备案情况查询
3.项目本次加推产品性价比不高，没太大优势
滨江金茂府本次加推2号楼，和首开的1号楼基本一样，两个单元，均是45层，2梯3户设计，其中一楼架空，16、31楼为避难层，包含96、130平米两个户型。
和滨江金茂府一街之隔的龙湖春江彼岸放风价约22000元/平，按照这个均价来计算的话，龙湖的110平价格和滨江金茂府的96平总价基本相同。滨江金茂府一线临江，但本次加推的2号楼不直接临江，看江视野不太好；龙湖春江彼岸是二线临江，和长江之间还隔了个复地海上海。
看下人家龙湖的朋友圈，精准打击，一击致命。
下面来看看项目的具体情况：
区位情况
滨江金茂府位于汉阳区的汉阳滨江版块，晴川大道与两湖路交汇处。在杨泗港长江大桥北面，属于新二环内。
小区位上：
西北临晴川大道、规划教育用地（现状老小区）；
西南临向阳东路（规划）、越秀；
东南临临江路（规划）、长江；
东北临两湖路、复地海上海。
（由于长江走向原因，周边道路也非正南北走向。）
关于土地
2016年平安以110.65亿总价拿下了P（2016）118号地块即新港长江城地块，成为当年度的总价地王，楼面地价13587元/㎡。
平安拿地后作为资方，引入多家知名全国性实力房企来开发，其中包括龙湖、中建、越秀、金茂、新港投。
P（2016）118号地块中共包括F、G、J三个住宅地块，K地块为商业地块，D和J地块为配套地块。其中F地块由金茂开发，打造为滨江金茂府。G地块由越秀操刀，案名为越秀汉阳星汇云锦。龙湖将负责新港长江城的J、K地块，J地块为住宅，案名为龙湖春江彼岸，K地块为商业，目前规划已出炉。此外新港长江城还有L、D地块两个配建地块，为市政建设的公园体育用地，由开发商负责代建，这两块公园绿地是武汉新港长江轴的一部分。
滨江金茂府的F地块作为一线临江地块，分摊地价成本更高，根据住宅和商办比例分摊后的楼面地价是约16000元/平。
项目情况
项目占地面积约为5.56万方，计容建筑面积约为21.13万方，共计1316户，车位配比约1比1.6，共规划有8栋住宅。
户型分析
本次加推2号楼是两个单元，均是45层，2梯3户设计，其中一楼架空，16、31楼为避难层，包含96-130平米两个户型。
约97㎡的户型（两室两厅两卫）：东南朝向，非正南正北；动区将主卧次卧分离，保证了两边房间一定私密性；主卧东南开窗朝向可以，对向无通风窗，透气性一般，入门处为衣帽间，作为入口处与休息区的过渡区，私密性不错，主卫无开窗；厨房L型操作台，冰箱位置已留，面积利用率不错，但是开窗的地方通风也不好；整个户型实用性比较强，没有浪费面积。
约134㎡的户型（三室两厅两卫）：东南朝向，非正南正北；动静分区，阳台连接客厅次卧近七米；主卧1号次卧东南开窗，朝向不错，主卫西北有开窗，透气性好于上一个户型，1号次卧对向有窗，透气性不错；2号卧室西北开窗，透气和采光都不如一号卧室；厨房u型操作台，比较实用；整个动区部分，客厅东南开窗，厨房西北开窗，对象通风，透气性不错；连廊不会过长，没什么浪费面积。
区域交通配套
地铁线路：距离项目最近的地铁站是6号线前进村站，目前已通车，距离项目约400米，步行5分钟可达。
地铁6号线从东西湖的金银湖公园，开往经开的东风公司，跨越汉江，连接汉口汉阳。
自驾方面：距离目前的二环线约2.2公里，紧邻长江，与长江最近距离仅50米。项目附近南北向的主干道有晴川大道、鹦鹉大道、国博大道等。
其中晴川大道往北可以对接滨江大道和晴川桥，至汉口方向。鹦鹉大道可对接江汉一桥或鹦鹉洲长江大桥。国博大道为城市快速路，可以直接二环线和三环线。目前滨江金茂府与国博大道还不能直接连通，等向阳东路跨国博大道立交建成后，预计会有互通匝道。
晴川大道与杨泗港大桥也有互通立交，从滨江金茂府出来之后很快就能上杨泗港快速通道，上桥过武昌也很方便。
杨泗港长江大桥起点设在汉阳国博立交，从汉阳汉新大道跨鹦鹉大道、滨江大道过江，武昌岸跨过武金堤后，止于八坦立交。总长约4.32公里，是武汉排名前列座双层公路桥，共12条汽车道，两侧设置观光步行道。
晴川大道
鹦鹉大道
区域生活配套
商业方面：周边老小区特别多，生活氛围很成熟，前进村地铁站出口就有菜场，对面有中百超市。片区内重要的商业体新港长江城K地块效果图已出炉，将由龙湖操盘商业开发，其中包括1栋54层较高点260米的办公楼，将成为区域的新地标。
龙湖商业效果图
教育方面：周边的学校多，如西大街小学、三十二中学。距离滨江金茂府最近的为待建的鹦鹉洲小学；距离项目最近的中心是建港中学。整体教育资源一般，不算特别强势。
正在建设中的鹦鹉洲小学
自然景观方面：首先有江景资源，其次汉阳江滩公园是长江主轴景观轴一个重要规划部分；第三是规划中的树河金街，武汉少有一条160米绿肺“树河”，种植万颗红叶李树，打造落英缤纷、外桃源式的垂江自然风景带。
汉阳江滩公园较新官方回复：经汉阳区水务和湖泊局核实调查，目前原杨泗港码头至杨泗港大桥部分尚未修建江滩公园。经了解此段江滩将分两部分建设,排名前列段为杨泗港大桥桥头公园,经与建设方联系,杨泗港桥头公园将于2020年开工建设;第二段为原杨泗港码头段，上级高度重视该段江滩建设，正在积极与有关单位进行联系,推进该段江滩建设,目前该段江滩正处于方案策划阶段。我局将继续积极推进协调该段江滩的修建事宜。
关于价格
滨江金茂府如果还是首开约24836元/平的价格，对比周边的项目，价格还是偏贵；一街之隔的龙湖春江彼岸放风价比金茂府低3000；稍远的国博滨江的项目，电建洺悦江湾和招商江山和樾预计也没这么贵；再远点的兰亭大境现在均价是15500元/平，低了快整整1万，而两者之间直线距离也就4公里左右。
目前周边可以参考的2手房价格，主要是相邻的复地海上海，均价在2w左右。相对而言，滨江金茂府的价格没什么优势。
优劣势分析
1、品牌优势。汉阳滨江的几个楼盘中，金茂的品牌不错，在全国的口碑也不错。
2、交通便捷。该项目临近汉阳晴川大道、鹦鹉大道等几个主干道，即将于明年6月前通车的杨泗港大桥距离项目不到500米，周边已经有建成通车的地铁6号线，交通出行条件还是很不错的，自驾、地铁、公交出行都很方便。
3、教育资源一般。虽然周边有新建学校，看起来教育资源还算丰富。但与之4公里之隔的远洋东方境世界观搞定了钟家村小学，又对口三初之后，这样比较下来。汉阳滨江的一众项目教育配套都显得差很多了。
4、区域待发展。新港长江城的规划提出时间并不短，但一直似乎没有什么实质性的进展。
5、加推的产品不临江，首开价格较高，相比周边其他项目，没什么优势。
文章来源：楼市武汉
