上海红坊166位于长宁区淮海西路570号，原为上钢十厂旧址。核心区域为红坊国际文化社区，以保留工业遗迹与现代艺术设计融合为特色，曾聚集画廊、设计公司等。目前主体已拆除，原址及周边正进行城市更新，部分文化艺术功能转移至周边区域。其改造曾是上海城市更新与工业遗产活化的代表性案例之一。
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一、基本信息
上海红坊166位于静安区核心地段，是原上钢十厂旧址改造而成的现代化创意办公园区。项目总建筑面积约3.2万平方米，由5栋独立建筑组成，融合了工业遗存保护与现代商务功能，物业费为28元/平方米/月（数据来源：项目官方招商资料）。
红坊166保留了工业建筑特色，同时注入现代设计元素*
二、区位价值
红坊166坐落于静安区长宁路与凯旋路交汇处，地处静安、长宁、普陀三区交汇的黄金三角地带。项目周边3公里范围内覆盖静安寺、中山公园、曹家渡三大成熟商圈，商业配套完善度达98%（数据来源：上海市静安区商务委员会2023年商圈发展报告）。
风险提示：该区域城市更新项目较多，周边短期可能存在施工影响，建议实地考察周边环境。
三、交通动脉
项目拥有立体化交通网络：
轨道交通：距离3/4号线延安西路站约350米，步行5分钟可达；距离2/11号线江苏路站约900米
城市干道：紧邻内环高架、延安高架，10分钟内可上高架系统
公交线路：周边500米内有12条公交线路，包括71路中运量公交
红坊166交通辐射范围示意图*
四、产品解析
建筑特色
红坊166在保留原有工业建筑结构的基础上，进行了全面的现代化改造：
层高：4.5-6米，部分空间保留原厂房高挑空结构
承重：楼板荷载500-800kg/㎡，满足多种办公需求
外立面：红砖与现代玻璃幕墙结合，形成独特视觉标识
办公空间
面积区间：150-2,000㎡灵活分割
交付标准：多数房源为裸顶交付，预留充足管线接口
智能化配置：千兆光纤接入，智能楼宇控制系统
保留工业元素的高挑空办公空间*
五、最新在租房源分析
根据2024年第一季度市场数据（来源：戴德梁行上海办公楼市场报告）：
楼栋 | 面积(㎡) | 租金(元/㎡/天) | 状态 |
------|----------|----------------|------|
A栋3层 | 420 | 5.8 | 可立即入驻 |
B栋整层 | 1,200 | 6.2 | 预租中 |
C栋2层 | 680 | 5.5 | 可立即入驻 |
D栋1-2层 | 1,850 | 6.0 | 需定制装修 |
租赁均价：项目整体平均租金为5.8-6.5元/㎡/天，显著低于周边甲级写字楼。
六、核心价值点
1. 显著价差优势
与周边同类区域对比（数据来源：仲量联行2024年Q1静安办公楼市场报告）：
项目 | 平均租金(元/㎡/天) | 价差比例 |
------|-------------------|----------|
红坊166 | 5.8-6.5 | 基准 |
静安嘉里中心 | 9.5-11.0 | 高出45-69% |
会德丰广场 | 8.8-10.2 | 高出34-57% |
1788国际中心 | 7.5-8.8 | 高出29-35% |
红坊166租金较周边甲级写字楼低30-50%，为企业提供高性价比选择。
2. 独特文化标签
作为上海城市更新示范项目，红坊166保留了工业历史记忆，同时提供现代化办公环境，这种“文化+商务”的融合成为吸引创意类、设计类、科技类企业的独特优势。
3. 政策支持
项目属于静安区重点支持的“文创产业集聚区”，入驻企业可享受区级文化产业扶持政策（具体政策以官方最新公布为准）。
4. 绿色办公环境
园区内保留了大量原生树木，绿化率达35%，并设有中央景观广场，提供稀缺的城市绿色办公空间。
红坊166园区内的中央景观广场*
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