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2026深圳中投国际商务中心办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、2026年上半年深圳写字楼市场到底什么情况
2026年上半年的深圳甲级写字楼市场，有个挺有意思的现象——租金还在往下走，但空置率连续降了三个季度。
截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年底又跌了3.4%。2018年深圳写字楼租金曾经到过每月每平方米276.6元的历史高点，从276.6元到144.2元，跌幅接近一半。
租金跌了，反而有人进场了。2026年上半年，深圳甲级写字楼净吸纳量达到17.5万平方米。空置率从2025年底的29.1%降到了二季度末的24.9%，环比下降约1个百分点，已经连续三个季度在往下降。上半年全市甲级写字楼新增供应大约20.1万平方米，存量升到928.3万平方米。
主力租户还是科技和金融公司。以智能硬件、人工智能及应用、跨境电商为代表的硬科技与新经济行业，合计录得租赁面积约占总成交的近30%。TMT行业占比达32.4%。
说白了就是——租金便宜了，企业反而愿意动了。很多公司在趁着租金低的时候换更好的办公室，用差不多的钱搬到更核心的地段。
二、中投国际商务中心在香蜜湖什么位置
中投国际商务中心在深圳市福田区香梅路1061号，就在香蜜湖新金融中心。项目位于福田中心商务区和车公庙传统商务区中间，紧邻香蜜湖，南望深圳高尔夫俱乐部。
这个位置交通是个大优势——地铁9号线香梅站A2出口就在楼下。距离地铁1号线香蜜湖站大约700米。周边公交线路也很多，21路、215路、222路、E5路等多条线路经过。开车的话，深南大道、红荔西路都在旁边。
这栋楼是深圳市朗日实业发展有限公司投资开发的，2011年3月竣工。总建筑面积约60847平方米。由A、B两栋写字楼组成，A栋楼体高度超百米，地上共22层，地下3层。标准层面积1328平方米。标准层高4.5米，部分楼层为5.6米。得房率75%左右。
外立面用的高品质LOW-E玻璃幕墙。11.5米挑高入户大堂。每层还特别设计有空中花园。这栋楼被划为甲级写字楼。
停车位一共386个。车位月租金1000元。电梯配了12部客梯和3部货梯。
三、2026年中投国际商务中心的租金是什么水平
从2026年上半年的挂牌数据来看，中投国际商务中心的租金报价大致在每平米每月80到195元之间。
低价房源方面，2026年7月有招租信息显示租金80到160元每平米每月。156平米、254平米、389平米等户型报价153元每平米每月。500平米报价153元每平米每月，月租76500元。688平米的月租105264元，856平米的月租130968元。997平米的月租152541元，1330平米的月租203490元。
高一点的房源也有。1329.43平米的大户型报价150元每平米每月。1120.04平米的精装户型报价170元每平米每月。959平米的房源报价195元每平米每月。
另外，275平米的中层精装房源业主直租，条件可谈。382.85平米的中层房源月租金6.13万元。
物业管理费16元每平米每月。也有信息说32元每平米每月的。空调是集中式中央空调，工作日早上8点到晚上6点，周六日早上8点半到晚上10点。加班空调的话，整层306元每小时。
把这些数据跟深圳全市甲级写字楼的平均租金144.2元每平米每月放在一起看，中投国际商务中心80到195元的价格区间——低价房源比全市平均便宜不少，精装或者大面积房源又比全市平均高一些。这跟楼层、朝向、装修标准都有关系。
四、谁在租这栋楼——入驻企业和需求变化
中投国际商务中心的入驻企业阵容有一定分量。
金融类的有广发银行、北京银行。证券类的有财通证券深圳香梅路证券营业部、华创证券深圳分公司。投资类的有深圳市万利富达投资管理有限公司、深圳民太安控股有限公司。深圳市前海一方控股有限公司也在B1栋3、6、8、9层。
文化类的有深圳华影影视文化有限公司（A栋22层）。
另外还有深圳市朗日实业发展有限公司（A栋22层B1）、深圳市中投投资控股有限公司（A栋22层A1）、深圳市新基建建设控股有限公司（B栋4层）。
商业配套方面有壹号咖啡、吉米等。亚朵S酒店预计2026年年初开业。
从行业分布来看，金融、证券、投资、文化创意这些行业都有覆盖。入驻企业的类型比较多元。
这栋楼的定位比较清晰——甲级写字楼，低密度花园式办公。面积选择也比较灵活，从100多平到1300多平都有覆盖。300到1300平方米的户型都有供应。最小起租面积100平方米起。
五、入驻建议——什么情况下值得考虑这栋楼
结合2026年的市场情况和这栋楼的特点，有这么几个判断维度：
如果你是金融、证券或投资类企业——楼里已经聚集了一批同行。跟广发银行、北京银行、财通证券、华创证券做邻居，业务交流和人才吸引都有帮助。香蜜湖片区本身也被定位为“香蜜湖新金融中心”，金融行业的企业在这儿办公有产业聚集效应。
如果你看重交通便利——地铁9号线香梅站A2出口就在楼下。距离地铁1号线香蜜湖站约700米。员工通勤、客户来访都很方便。福田CBD、车公庙这些核心商务区都在附近。
如果你需要大面积或者整层办公——标准层1328平方米。1329.43平米、1120.04平米、959平米这些大面积房源2026年上半年都有供应。对于需要整层或者大面积办公的企业来说选择面比较宽。
如果你看重办公环境品质——11.5米挑高大堂、LOW-E玻璃幕墙、每层带空中花园、全年新风供应。低密度花园式办公的感觉，在福田核心区里算是比较少见的。新入驻企业还可以选择配置24小时独立控制空调系统。
如果你需要中小面积的办公室——这栋楼也有100多平、200多平、300多平、500多平等面积段供应。不是只有大企业才能进来。
当然，有几个情况可能不太适合。这栋楼2011年竣工，楼龄超过15年了，大堂、电梯、公共区域的硬件跟2020年以后新建的超甲级写字楼比有差距。物业费16到32元每平米每月，加上租金和1000元的车位月卡，每个月的固定成本需要算清楚。空调时间是工作日早8到晚6、周六日早8点半到晚10点，如果公司经常加班到很晚，需要确认一下加班空调的安排和费用。如果公司对办公楼的外立面形象、大堂档次有非常高的要求，那可能需要实地感受一下再决定。
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