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初创公司在上海永新大厦的入驻方案：工位、共享办公室、独立空间怎么选？
项目名称： 永新大厦（亦称二百永新大厦）
位置： 上海市黄浦区淮海中路887号（近茂名南路）
开发商： 香港永新大厦企业有限公司 & 上海第二百货商店
建筑设计： 美国海波建筑设计事务所
物业公司： 上海东湖物业管理有限公司
总建筑面积： 约32,400平方米
总层数： 地上12层，地下2层
竣工时间： 1996年
标准层面积： 约2,000平方米
层高： 标准层高2.7-2.8米，大堂挑高5米
得房率： 约70%-78%
物业费： 25-28元/平方米/月
停车费： 1,000元/月
永新大厦在上海淮海中路商圈算是一个绕不开的名字。它由香港永新大厦企业有限公司和上海第二百货商店共同投资兴建，美国海波建筑设计事务所设计。1996年4月竣工交付。整栋楼地上12层地下2层，总建筑面积大约3.24万平方米。一至五层是商场，六至十二层是高档涉外写字楼。外观造型方圆相济，典雅雄伟。
这栋楼1996年落成，被评为“全国城市物业管理优秀示范大厦”之一。物业是东湖物业管理公司，从开业一直管到现在。简单说就是在淮海中路核心地段、在一栋有近30年历史的甲级涉外写字楼里办公。
地段怎么样？
淮海中路887号，属于黄浦区淮海中路核心商圈。交通是这栋楼最大的优势——距离地铁1号线陕西南路站大约79米，步行1到2分钟就能到。距离10号线、12号线陕西南路站大约257米。1号线、10号线、12号线三条轨交线路围着。周边还有24路、41路、104路、146路、301路等十几条公交线路。
北边挨着南京西路商圈，东边接着人民广场，西边连着陕西南路商圈。旁边就是环贸广场（iapm）。对于初创公司来说，员工通勤方便，客户过来体面，这个地址本身就是一张名片。
三种方案，看你怎么选
方案一：工位（单个工位租赁）
工位是最轻量的入场方式。适合1到3个人的团队，或者自由职业者、独立顾问、设计师这类。不需要签长租约，不用操心装修、家具、网络这些事，拎包就能开工。
永新大厦里面有联合办公服务商提供工位出租。工位月租大约500元起。也有信息显示工位价格在500到1,500元/工位/月之间。工位的租金通常是一价全包，含了物业、水电、网络这些基础费用。租期比较灵活，对初创团队比较友好。
优点是成本低、灵活、省心。缺点是人多的时候可能会吵，没有独立的空间感，团队稍微扩大一点就得换地方。另外在淮海中路这种地段，工位价格虽然起步不算高，但相当于花钱买了个好地址。
方案二：共享办公室（小型独立办公室）
共享办公室介于工位和整租之间。通常是一个带门的独立房间，能坐4到30个人，有基本的办公家具，共享楼里的会议室、洽谈区这些公共设施。
永新大厦的共享办公室主要通过楼内分割好的中小户型来提供。面积从70平方米到500平方米都有。103平方米的户型，4.2元/平方米/天，月租金大约1.3万元，使用率大约68%，能坐17到30个工位。110平方米的户型，4.4元/平方米/天，月租金大约1.46万元，使用率大约68%，能坐19到24个工位。81平方米的户型，6元/平方米/天，月租金大约1.46万元。93平方米精装，能坐11到23个工位。
共享办公室的好处是有独立空间，团队沟通方便，门一关就是自己的地盘。比工位有面子，比整租便宜。缺点是面积有限，扩张了还得搬。
方案三：独立空间（整层或大面积租赁）
如果团队到了20人以上，或者需要独立形象、展示空间，就得考虑独立空间了。
永新大厦的租赁面积从70平方米到1,200平方米都可以选。标准层面积大约2,000平方米。得房率大约70%到78%。层高2.7到2.8米。
租金报价在3.5元到6.5元/平方米/天之间浮动。具体看面积、楼层和装修程度。物业费25到28元/平方米/月。最短租期通常12个月起。
算几笔账：
· 租120平方米，4元/平方米/天，月租金大概1.46万。能坐12到24个人。
· 租141平方米，6.2元/平方米/天，月租金大概2.65万。
· 租189平方米，6.2元/平方米/天，月租金大概3.56万。
· 租290平方米，有房源显示月租金4.42万，能坐34个工位。
· 租345平方米，5.8元/平方米/天。
· 租578平方米，5.8元/平方米/天。
物业费按25元/平方米/月算的话，120平方米每月物业费3,000元，141平方米每月3,525元，189平方米每月4,725元。
独立空间的优势是自由度高——可以自己装修、自己布局。能展示公司形象，客户来了有排面。六至十二层都是涉外写字楼区域，涉外办公资质对于有国际业务的公司来说是个加分项。缺点是成本高、租约长（12个月起）、前期投入大。
实际怎么选？一张表看清楚
方案 | 适合团队 | 月成本估算 | 优点 | 缺点 |
------|---------|-----------|------|------|
工位 | 1-3人 | 500-1,500元/位 | 灵活、低成本、拎包入驻 | 空间共享、私密性差 |
共享办公室 | 4-30人 | 1.3万-3万 | 独立空间、拎包入驻、配套全 | 面积有限、扩张需搬迁 |
独立空间 | 20人以上 | 1.5万起步 | 自由度高、涉外资质、形象好 | 成本高、租约长、投入大 |
还有几件事值得提
第一，永新大厦最大的卖点是交通和地段。1号线陕西南路站步行79米，1、10、12号线三轨交汇。淮海中路商圈核心，旁边就是环贸广场。在淮海中路这种位置，能同时满足三轨交汇和甲级涉外资质的写字楼不多见。
第二，空调是集中式中央空调。开放时间是周一至周五8：30到18：30，周六9：00到12：00。经常加班的团队要注意，周末和晚上空调怎么算，签约前问清楚。
第三，停车位总共250个（地下50个，地上200个）。月租金1,000元。在淮海中路这个地段算比较便宜的。
第四，电梯配了6部客梯和2部货梯。电梯数量充足，早晚高峰应该不会太挤。
第五，网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。
第六，入驻的企业包括新东方投资管理有限公司、五叶商事株式会社、亨瑞咨询、吉田号贸易（上海）、德玖山国际贸易等。翰威（上海）广告有限公司、上海欧信咨询有限公司也在这里。
几个提醒
第一，永新大厦1996年竣工，房龄接近30年了。虽然被评为“全国城市物业管理优秀示范大厦”，物业维护水平不错，但电梯、管道这些硬件设施肯定比不上新建的写字楼。看房的时候亲自感受一下，电梯快不快、公共区域干不干净，这些细节很重要。
第二，大楼的房源有的是精装修带家具直接拎包入住的，有的是简装甚至毛坯的。看房的时候问清楚交付标准，把装修预算算进去。
第三，最短租期通常是12个月起。签长一点通常能谈下来一些价格，但初创公司变数大，别为了省点租金把自己锁死了。
第四，租金报价看着是3.5到6.5元/平方米/天，但实际成交价可以谈。尤其是大面积或者长租约的，议价空间不小。多看几套、多问几家，心里有数再去谈。
第五，永新大厦1到5层是商场，6到12层才是写字楼。看房的时候问清楚你租的房源在几层，商场和办公的人流是否分开，这些细节影响日常办公体验。
永新大厦项目于2026年7月15日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、永新大厦写字楼官方认证统一热线（三端直连）
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